Договор строительного подряда: риски и споры

Договор строительного подряда – один из самых распространенных.  К строительному подряду можно отнести:

• строительство;
• реконструкцию объекта;
• монтажные, пусконаладочные работы;
• капитальный ремонт.

Юристы КГ ЭТАЛОН более 27 лет разрабатывают договоры строительного подряда, сопровождают их заключение, исполнение и расторжение, а так же защищают интересы Доверителей в суде.

Автор статьи

Бондаренко Артем

Опыт более 20 лет

Ведущий юрист

Специализируется на юридическом сопровождении строительства, сделках с коммерческой и загородной недвижимостью, земельных спорах и оспаривании кадастровой стоимости.

Получить консультацию

Услуги юристов

Разработка договора строительного подряда

Консультация юриста по строительству;

Анализ ситуации, запрос информации о достигнутых с партнером договоренностях и существенных условиях договора;

Подготовка договора строительного подряда в интересах Доверителя, согласование с заказчиком.

Сопровождение заключения договора

Проверка контрагента, оценка рисков заключения сделки;

Участие в согласовании договора с контрагентом.

Расторжение договора строительного подряда

В договоре необходимо предусмотреть возможность и прописать условия его расторжения:

По соглашению сторон;

По требованию заказчика или подрядчика;

Односторонний отказ от исполнения договора.

Разрешение споров по договору подряда

Споры по договору строительного подряда чаще всего касаются уклонения от оплаты выполненных подрядчиком работ, претензий заказчика относительно их качества или сроков выполнения.

Конфликты  часто обусловлены тем, что при заключении и исполнении договоров на выполнение работ стороны не учитывают возможные юридические риски.

Анализ ситуации, оценка перспектив дела;

Досудебное урегулирование, претензионная работа;

Подготовка искового заявления, представление интересов в суде.

Стоимость услуг

Цена договора строительного подряда

Российское законодательство не относит цену к существенным условиям договора подряда. Если при заключении договора стороны не согласовали цену, оплата должна производиться по рыночной стоимости аналогичных работ.

Цена работы обычно определяется путем составления сметы. При этом смета может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой.

При установлении твердой цены подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов. Из этого правила есть исключение – когда существенно возрастает стоимость материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора.

Основная цель твердой цены состоит в том, чтобы защитить заказчика от рисков возможного удорожания строительства, связанного, в частности, с увеличением объема подлежащих выполнению работ. То есть твердая цена подлежит оплате заказчиком за результат работ в целом, вне зависимости от того, какой объем работ для достижения этого результата (включая дополнительные работы) пришлось выполнить подрядчику. В этом случае дополнительные издержки подрядчика, связанные с неучтенным при заключении договора увеличением объема работ, покрываются за счет его вознаграждения.

Таким образом, заключая договор на условиях твердой цены, подрядчик принимает на себя риски, связанные с возможным удорожанием строительства по причине того, что фактический объем выполненных работ окажется больше предусмотренного в договоре. В связи с этим в цену договора обычно закладывают резерв средств на непредвиденные работы и затраты.

Приемка и оплата выполненных работ

Основанием для оплаты выполненных работ является факт сдачи их результата подрядчиком. Акт сдачи-приемки выполненных работ является основным доказательством факта сдачи подрядчиком заказчику результата выполненных работ. При этом подрядчик при возникновении спора обязан подтвердить факт уведомления заказчика о готовности работ к сдаче и факт уклонения заказчика от их приемки.

Часто заказчики, выявившие в ходе приемки работ недостатки, ссылаются на них и отказываются от подписания акта приемки, считая, что до приемки ими результата работ подрядчик не вправе требовать их оплаты.

Однако заказчик вправе отказаться от приемки результата выполненных подрядчиком работ только в том случае, если выявленные им недостатки исключают возможность использования результата работ для предусмотренной договором цели и являются неустранимыми.

При наличии несущественных недостатков, заказчик не вправе отказываться от приемки выполненных работ, а может предъявить подрядчику лишь требования об устранении недостатков, о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков, если договором предусмотрено право заказчика самостоятельно устранять недостатки выполненных работ.

При этом у подрядчика есть возможность взыскания стоимости работ на основании составленного подрядчиком одностороннего акта. Заказчик же, отказавшийся от подписания акта (соответственно и от приемки работ), должен будет представить доказательства обоснованности такого отказа.

Сроки выполнения работ по строительному подряду

Нередко судебные споры возникают по причине несоблюдения или несогласования сроков выполнения работ. Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за нарушение не только начального и конечного, но и промежуточных сроков выполнения работ. Обычно в качестве ответственности за просрочку стороны устанавливают в договоре неустойку.

Часто в спорах о сроках выполнения работ подрядчики ссылаются на то, что просрочка вызвана ненадлежащим исполнением заказчиком своих обязательств: несвоевременное предоставление площадки для строительства, проектной документации и т. п. Но не всегда эти обстоятельства могут служить основанием для освобождения подрядчика от ответственности подрядчика за нарушение сроков., поскольку подрядчик обязан незамедлительно уведомить заказчика о любых обстоятельствах, которые создают невозможность завершения работы в срок. При неисполнении данной обязанности подрядчик лишается права ссылаться на соответствующие обстоятельства как на основание для освобождения ответственности за просрочку.

Также стороны часто забывают, что сроки договора строительного подряда являются существенным условием и их несогласование может привести к тому, что договор будет считаться не заключенным. Но даже при отсутствии согласованных сроков необходимо иметь ввиду, что если обе стороны приступили к исполнению данного договора строительного подряда, то данные действия могут быть признаны доказательствами заключения договора строительного подряда.

Юристы Консалтинговой Группы ЭТАЛОН обладают уникальным опытом юридического сопровождения строительных компаний и готовы делиться с Вами знаниями и опытом, отстаивать Ваши интересы при заключении и исполнении договоров подряда. Иногда достаточно консультации юриста, но чаще требуется полное сопровождение сделки, включая составление договора подряда с учетом Ваших интересов или правовую оценку договора, предоставленного контрагентом, а также досудебное или судебное урегулирование спора (если в этом возникает необходимость).