Сопровождение покупки загородной недвижимости

Покупка загородного дома, дачи, коттеджа или садового участка – сделка, заключающая в себе массу скрытых рисков. Основной риск – это потеря права собственности и денег. С юридической точки зрения приобретение недвижимости – это исследование её правового статуса.

Все знают, что трещина в фундаменте и на стенах дома – огромная проблема. Как правило, такую трещину тяжело скрыть от покупателя при осмотре.  В случае с правовым статусом недвижимости, юридическую «трещину» в документах на дом может найти только опытный юрист с соответствующей специализацией.

Задача юристов КГ ЭТАЛОН – обеспечить безопасность сделки Доверителей. 

Автор статьи

Бондаренко Артем

Опыт более 20 лет

Ведущий юрист

Специализируется на юридическом сопровождении строительства, сделках с коммерческой и загородной недвижимостью, земельных спорах и оспаривании кадастровой стоимости.

Получить консультацию

Загородная недвижимость – это расположенные в пригороде или сельской местности:  

• Земельные участки;
• Дома, коттеджи;
• Дачи в СНТ, ДНТ, ОНТ, ДНП;
• Дуплексы, триплексы, квадрохаусы;
• Таунхаусы/дома блокированной застройки.

У каждого вида существуют свои особенности использования и правовое регулирование. Юристы Консалтинговой Группы ЭТАЛОН проконсультируют и определят правовые риски приобретения любого из этих объектов загородной недвижимости.

Важно! Дом неотделим от земли, на которой он возведен. В силу ст. 35 Земельного кодекса РФ, если земельный участок и расположенный на нем дом находятся в собственности одного лица, то они должны быть проданы одновременно. Нельзя продавать только дом без земельного участка под ним.

Услуги сопровождения покупки загородной недвижимости, стоимость услуг

Риски и правовые последствия приобретения загородной недвижимости без специализированного юриста

• на недвижимость могут предъявить права третьи лица, о которых «забыли» сообщить продавцы при заключении сделки;
• земля по документам продавца может значится землёй населённых пунктов для ИЖС, а по федеральным документам – землёй лесного фонда;
• земельный участок может иметь ограничения в виде сервитута, проходящей рядом с ним газовой трубой, линией электропередач и другими объектами электросетевого хозяйства, может находиться в зоне подтопления, входить в охранную зону находящихся рядом предприятий и т.д.;
• на земельном участке нельзя будет построить дом (баню, гараж), если вид разрешенного использования земельного участка не предусматривает строительство;
• дом может быть признан самовольной постройкой в случае несоблюдения строительно-технических норм, документального оформления строительства и по иску местной администрации его придётся сносить;
• в доме фактически невозможно жить из-за отсутствия коммуникаций и невозможности их провести;
• дом и земельный участок может быть изъят у законного приобретателя по иску заинтересованного лица, интересы которого не учли при заключении сделки (супруги, дети, наследники), при этом вероятность вернуть деньги от продавца невелика;
• продавец юридически не сможет передать вам недвижимое имущество, если оно является предметом залога или ареста;
• земельный участок может быть изъят для государственных и муниципальных нужд в связи с дорожным строительством, проведением газопровода и т.д.

Что необходимо проверить при приобретении дома и земельного участка

Проверка объекта:

• соответствует ли вид разрешенного использования земельного участка и категория земли цели приобретения земельного участка;
• на каком юридическом основании был построен дом;
• поставлены ли земельный участок и дом на кадастровый учет, определены ли координаты границ земельного участка;
• является ли продавец собственником земельного участка и объектов, расположенных на нем;
• на каком основании приобретен объект недвижимости (куплен, получен в наследство и т.п.);
• кто зарегистрирован в доме, и зарегистрированы ли в доме дети, недееспособные лица, отбывающие наказание лица (если есть дом);
• подведены ли к дому и земельному участку инженерные коммуникации (вода, электричество, теплоснабжение, газ и т.п.) и как оформлены;
• не подлежит ли данный участок изъятию в государственную или муниципальную собственность в соответствии с документацией о комплексном развитии территории;
• не являются ли земельный участок и объекты, расположенные на нем, предметом судебного разбирательства;
• есть ли ограничения или обременения земельного участка, загородного дома (ипотека, арест, сервитут, аренда третьими лицами).

Проверка продавца:

До заключения договора следует проверить и самого продавца. Как минимум, нужно выяснить следующие моменты:

• является ли продавец дееспособным;
• состоит ли продавец в зарегистрированном браке;
• является ли продавец ответчиком в судебных спорах;
• возбуждено ли в отношении продавца дело о банкротстве;
• возбуждено ли в отношении продавца исполнительное производство.

Важно! Субсидиарная ответственность контролирующих лиц при банкротстве организаций и институт банкротства физических лиц добавляют рынку, с одной стороны, «срочных и недорогих» объектов в продаже и, с другой – опасностей при приобретении объектов недвижимости.

Почему риелтора недостаточно?

Цель риелтора – подобрать покупателю объект недвижимости и добиться, чтобы стороны заключили договор. Выявление юридических проблем объекта ведёт к срыву сделки. Если агентство недвижимости в сумму своего гонорара включает титульное страхование сделки с объектом – отлично. Но мы полагаем, что Вам точно хочется владеть домом и землёй неограниченное количество времени, не так ли?

Юристы КГ ЭТАЛОН более 10 лет сопровождают сделки по покупки домов, коттеджей, участков и иной загородной недвижимости, в т.ч. проводят проверку юридической чистоты объектов – анализируют документы на земельный участок и дом, а также проверяют статус собственника. По результатам проверки юрист выявляет и исследует факторы, которые могут помешать заключить договор, пользоваться недвижимостью или могут привести к признанию сделки недействительной.

Что еще важно учитывать при покупке загородного дома или участка

• владелец недвижимости может не подозревать о её проблемах;
• есть “юридически мёртвые” объекты с нерешаемыми проблемами;
• никогда не покупайте недвижимость по доверенности от собственника, а тем более – по доверенности, заверенной в лечебном учреждении;
• проверяйте социальный статус продавца и не жалейте времени на беседу с ним – людям свойственно “сообщать о проблемах” интонациями, намёками, мимикой, артикуляцией;
• нежелание продавца предоставлять копии документов и контакты до самой сделки через посредников – тревожный знак;
• собственники недвижимости преклонного возраста внушаемы (фармацевтика не стоит на месте) и иногда “передумывают” продавать недвижимость после сделки, уже раздав деньги родственникам, которые “возили их к какому-то нотариусу”.

Юристы КГ ЭТАЛОН сопроводили более 400 сделок по купле-продаже коттеджей, загородных домов и земельных участков в Московской области, Тверской, Владимирской и проч. Ни одна сделка не была оспорена, и ни один Доверитель не потерял имущество и средства!

Читать по теме:

До 1 марта 2025 года Вам нужно зарегистрировать всю свою недвижимость и землю. Дальше – запрет эксплуатации.

Банковская ячейка и аккредитив – не гарантия получения денег за квартиру, дом, землю, офис.

Сделки с недвижимостью. Почему риелтора недостаточно?

Позвоните нам по телефону горячей линии 8 (495) 509-41-19

Заполните заявку на консультацию

Напишите электронное письмо на адрес etalon@etalon-cons.ru