Проверка коммерческой недвижимости

Проверка юридической чистоты коммерческой недвижимости — один из важнейших этапов приобретения недвижимости, который включает в себя полный анализ всех юридических аспектов и особенностей приобретаемого объекта недвижимости в целях исключения или минимизации рисков, связанных с покупкой недвижимости.

1. Во-первых, это дает гарантии отсутствия или минимизации рисков, связанных с предъявлением претензий третьими лицами на приобретаемую недвижимость, с ограничением прав на недвижимость после ее покупки и с признанием сделки купли-продажи недействительной.

2. Во-вторых, это предельно важно для бизнеса. Недвижимость является основным средством и это долгосрочный вклад в развитие любого бизнеса. Предприниматель, как правило, имеет свои цели и планы по дальнейшему использованию приобретаемой недвижимости, включая сложные инвестиционные проекты, поэтому он должен быть уверен в отсутствии каких-либо ограничений, а также в том, что приобретаемый объект недвижимости может быть свободно использован в его целях.

Автор статьи

Бондаренко Артем

Опыт более 20 лет

Ведущий юрист

Специализируется на юридическом сопровождении строительства, сделках с коммерческой и загородной недвижимостью, земельных спорах и оспаривании кадастровой стоимости.

Получить консультацию

Опыт сопровождения крупных многообъектных сделок (заводов, фабрик и других предприятий) 

Лидер практики с опытом 20 лет.  Юристы практики с опытом от 12 лет.

Более 1000 успешных сделок без риска оспаривания прав покупателей

 

Что входит в нашу комплексную проверку объекта (Due Diligence)

Анализ «юридической чистоты»: изучение всей цепочки правоустанавливающих документов от момента создания объекта до текущего собственника. Мы ищем «разрывы» в цепочке, признаки фиктивных сделок.

Due Diligence собственника: проверка юридической чистоты и финансовой репутации продавца (компании или физического лица). Анализ корпоративной структуры, бенефициаров, наличия судебных споров и процедур банкротства.

Выявление «невидимых» угроз: выявление всех обременений (залог, аренда, арест), ограничений (сервитуты) и прав третьих лиц.

Градостроительный и технический аудит: анализ всей градостроительной и разрешительной документации.

Мониторинг судебных рисков: проверка наличия текущих или потенциальных судебных споров в отношении объекта, которые могут заблокировать сделку.

Стоимость услуг

Зачем нужна экспресс – проверка коммерческой недвижимости с выездом на объект

Коммерческая недвижимость: здание, земельный участок, офисное или складское помещения – это сложный юридический комплекс элементов, который имеет множество нюансов и подводных камней. Самостоятельное изучение приобретаемого объекта недвижимости или поручение этой работы риэлтору занимает большое количество времени и ведет к неоправданно высоким рискам, так как ни предприниматель, ни риэлтор в силу отсутствия профильных юридических знаний, объективно не смогут учесть всех нюансов.

Часто бывают ситуации, когда важно присутствие юриста при осмотре недвижимости для ее предварительной правовой проверки. 

Например, здание, стоящее на земельном участке – сложный с технической и юридической точки зрения объект.  Ещё никогда не было ситуации, когда на встрече при осмотре объекта владелец, его главный инженер и юрист ответили бы на все вопросы об объекте. 

Проблема также в том, что исчерпывающего перечня вопросов, который нужно задать представителям продавца, не существует.  Так, торчащие из-под снега рельсы могут означать для завхоза – металлолом, для коммерческого директора – возможность отгружать товар вагонами, а для юриста – возможный сервитут, то есть ограничение владения Вашим участком в будущем.

Важно! Реальная ситуация с объектом недвижимости может отличаться от информации, которую Вам предоставляют, а это абсолютно недопустимо для покупателя, то есть для Вас. Юрист в такой ситуации сэкономит Вам много сил и средств.

Экспресс – проверка с выездом юриста на объект позволяет быстро выявить  его недостатки. 

1. Юрист сразу задаст собственнику недвижимости “неудобные вопросы” про объект.
2. Проанализирует и сравнит правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект (свидетельства, выписки из ЕГРН, договор купли-продажи и проч.).
3. Определит наличие обременений и прав третьих лиц на объект.
4. Определит по документам время на возможное освобождения объектов от арендаторов, арестов, залогов, сервитутов и т.д.
5. Быстро распознает аферистов с помощью уточняющих вопросов и противоречий в ответах разных представителей продавца.

В какой ситуации актуальна экспресс-проверка:

1. У Вас есть на рассмотрении объект недвижимости, который Вам нравится, а продавец требует срочно внести залог.
2. Когда на долгую предварительную проверку времени нет, т.к. Вас торопят с покупкой.
3. Когда нужно участие юриста (дополнительного юриста) на переговорах с анализом документов. 

Результат проверки:

• Деликатный опрос сотрудников/руководства продавца, анализ ответов и выводы для покупателя.
• Запрос дополнительных документов на объекты, обременения, коммуникации и т.д.
• Вывод о возможных претензиях со стороны госорганов к объекту.
• Аргументированный вывод о юридическом состоянии объекта.
• Принципиальный аргументированный вывод: рекомендует юрист подробнее изучать объект и вносить залог или рекомендует отказаться от приобретения объекта.

Риски, выявляемые при проверке недвижимости

1. Продавец недвижимости не обладает полномочиями по ее продаже.

Речь не только о тех случаях, когда продавец по документам не является собственником недвижимости. Здесь также важно проверить наличие полномочий должностного лица, заключающего с Вами сделку, если продавцом выступает юридическое лицо. Типичны случаи, когда сделку совершает бывший генеральный директор продавца или сотрудник, у которого отозвана доверенность на совершение таких сделок.

2. Объект недвижимости находится под залогом или на него наложен арест.

Очевидно, что подавляющее большинство покупателей не стремятся приобрести недвижимость, которая обременена залогом третьего лица или находится под арестом. Риск обращения взыскания на такое имущество предельно высок, а значит, покупатель рискует потерять приобретенный объект. Кроме того, необходимо также проверить, не является ли недвижимость предметом судебного спора.

3. В отношении объекта недвижимости за короткое время было совершенно большое количество сделок.

В таких случаях следует углубленно изучить историю перехода права собственности на объект, так как возможно он выбыл из собственности первого владельца незаконно, и теперь данное имущество перепродают для возложения на покупателя рисков, связанных предъявлением иска об истребовании имущества в пользу первого владельца.

4. Вид разрешенного использования не позволяет покупателю реализовать его планы по использованию недвижимости.

Например, предприниматель хочет приобрести земельный участок для строительства отеля. Однако оказалось, что вид разрешенного использования земельного участка – для промышленного производства. Это не позволит построить покупателю отель. Более того, выяснилось, что территориальная зона, в которой находится земельный участок, не включает в себя такие виды разрешенного использования, как строительство отеля, поэтому поменять вид разрешенного использования не представляется возможным. Соответственно, предприниматель остается у разбитого корыта с ненужным ему земельным участком.

Приведенный перечень является типичным и наиболее распространенным, однако это далеко не все риски, которые могут поджидать Ваш бизнес.

Читать по теме:

Банковская ячейка и аккредитив – не гарантия получения денег за квартиру, дом, землю, офис.

Почему риэлтора недостаточно?

Как правило, на стадиях переговоров и оформления сделок по купле-продаже недвижимости стороны обращались к помощи риэлторов. В настоящее время все более распространенной практикой становится привлечение юристов вместо риэлторов, что, безусловно, является гораздо более рациональной и правильной тенденцией.

Необходимо помнить, что риэлтор – это эксперт в области продаж, а юрист – эксперт в области права. Риэлтор всегда заинтересован, чтобы сделка состоялась, в этом суть его работы. Юрист же заинтересован в обеспечении юридической безопасности сделки независимо от того, состоится сделка или нет.

Лишь на этом основании выбор очевиден: если Вы хотите быстрых покупок или продаж, то Вам необходим риэлтор, а если Ваша цель – это профессиональная и независимая оценка юридических рисков, обеспечение юридической чистоты сделки, то необходимо привлекать юриста-эксперта по недвижимости.

Читать по теме:

Сделки с недвижимостью. Почему риелтора недостаточно?

Зачем нужен юрист на переговорах?

На стадии переговоров потенциальный покупатель лично знакомится с продавцами, у него есть возможность получить более детальную информацию о приобретаемой недвижимости и ее особенностях из первых уст.
Именно поэтому переговоры – это идеальная возможность сразу выявить очевидные риски и отказаться от сомнительного предложения без дальнейшей траты времени и финансовых ресурсов на анализ объекта недвижимости и документов.

Однако риски, очевидные для юриста, специализирующегося на недвижимости, далеко не всегда очевидны для покупателя. Работа юриста на переговорах направлена на выстраивание правильного диалога с продавцом с целью обнаружить подводные камни и исключить возникновение неожиданных проблем при непосредственном заключении сделки и дальнейшем использовании недвижимости новым собственником. Юрист на переговорах задает профессионально точечные вопросы, касающиеся недвижимости, в соответствии с целями покупателя. По итогам переговоров юрист дает свое экспертное заключение относительно безопасности потенциальной сделки и целесообразности перехода к дальнейшим стадиям и действиям, опираясь на цели покупателя: стоит ли входить в сделку или лучше сразу отказаться от нее.

Участие юриста в переговорах – это гарантия экономии времени и финансов при покупке недвижимости, это выявление на ранних стадиях болезненных точек и юридических рисков, а также квалифицированная помощь в их преодолении.

Юристы по коммерческой недвижимости Консалтинговой Группы ЭТАЛОН являются профессионалами в области недвижимого имущества, обладают экспертными знаниями и богатым опытом участия в переговорах и в сопровождении крупных сделок по покупке недвижимости. Мы готовы участвовать в Ваших переговорах по покупке недвижимости, дать экспертную оценку перспективам сделки и оказать Вам квалифицированную юридическую помощь при покупке недвижимого имущества.

Недвижимость, особенно коммерческая, это сложный юридический комплекс элементов, который имеет множество нюансов и подводных камней. Самостоятельное изучение приобретаемого объекта недвижимости или поручение этой работы риэлтору занимает большое количество времени и ведет к неоправданно высоким рискам, так как ни предприниматель, ни риэлтор в силу отсутствия профильных юридических знаний, объективно не смогут учесть всех нюансов.