Защита собственников при изъятии земельного участка

Изъять земельный участок у собственника (или арендатора земли) могут по целому ряду причин. Например, необходимость строительства дороги или линии электропередач властями, может лишить Вас участка, которым Вы владели на протяжении долгого времени и заботливо его благоустраивали. 

Законодательство РФ предусматривает несколько оснований для изъятия земельного участка у его собственника:

1. для государственных или муниципальных нужд;
2. в случае ненадлежащего использования земли;
3. в случае реквизиции;
4. в случае конфискации.

Автор статьи

Ушаков Игорь

Опыт более 14 лет

Старший юрист

Специализируется на юридическом сопровождении сделок с недвижимостью, земельных спорах, оспаривании кадастровой стоимости и оформлении прав на объекты.

Получить консультацию

Стоимость услуг

Юристы Консалтинговой Группы ЭТАЛОН проведут бесплатный анализ Вашей ситуации и документов и дадут заключение о перспективах защиты Ваших интересов при изъятии у Вас земельного участка, помогут отстоять Ваши интересы, урегулировать вопрос в досудебном порядке или, в случае необходимости, защитят Ваши интересы в суде.

Изъятие для государственных и муниципальных нужд

Согласно ст. 49 ЗК РФ изъятие земельного участка осуществляется в исключительных случаях, связанных с: 

• выполнением международных обязательств Российской Федерации;
• размещением объектов государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;
• иными обстоятельствами, установленными федеральным законодательством. 

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд производится по решению исполнительных органов власти. 

Такие решения принимаются либо федеральными органами исполнительной власти, либо органами исполнительной власти субъектов Федерации или органами местного самоуправления.

За изымаемый земельный участок его владельцу должно быть предоставлено возмещение, размер которого определяется на основании отчета об оценке рыночной стоимости. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. 

Процедура изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд состоит из следующих этапов: 

1. Информирование собственника земельного участка о предстоящем изъятии земельного участка за 60 дней до принятия соответствующего решения.
2. Принятие решения об изъятии земельного участка.
3. Уведомление собственника земельного участка о принятом решении.
4. Заключение соглашения с собственником земельного участка, подлежащего изъятию. Данный этап наступает при согласии собственника с предстоящим изъятием у него земельного участка и при отсутствии спора об условиях изъятия. Основная цель соглашения — определить выкупную цену изымаемого земельного участка, сроки выплаты выкупной цены или возмещения убытков, другие условия изъятия. При изъятии земельного участка у собственника в качестве обязательного условия соглашение должно включать обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования (в зависимости от того, кем производится изъятие) уплатить выкупную цену земельного участка. Собственник земельного участка должен подписать соглашение об изъятии в течение 90 дней со дня его получения.
5. Предъявление иска в суд об изъятии земельного участка. Данный этап имеет место при необходимости принудительного изъятия земельного участка, т.е. в случаях, когда собственник участка не согласен с его изъятием либо с условиями изъятия (с размером выкупной цены и другими условиями выкупа).
6. Государственная регистрация перехода права собственности.

Изъятие в случае ненадлежащего использования земли

В соответствии со ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в следующих случаях:

• земельный участок используется не по целевому назначению;
• владелец участка проводит на нем работы, которые снижают плодородие земель сельскохозяйственного назначения либо причиняют вред окружающей среде;
• владелец не создает благотворных условий для улучшения земли (рекультивация, охрана почвы), чтобы в дальнейшем начать ее целевое использование;
• лицо, которое возвело на земельном участке самовольную постройку, не снесло ее или не привело в соответствие с установленными законодательством требованиями.

Существует установленный порядок изъятия, предполагающий несколько основных моментов. Вначале владельца ЗУ письменно предупреждают о наличии нарушений. Далее, если нарушения не устранены, органы местного самоуправления обращаются в суд с иском об изъятии земельного участка в связи с ненадлежащим использованием. После вступления в силу решения суда об изъятии земельного участка, который использовался с нарушениями, органы местного самоуправления проводят публичные торги по продаже земельного участка.

Изъятие в порядке реквизиции

Изъятие в порядке реквизиции (ст. 242 ГК РФ, ст 51 ЗК РФ) производится в случаях:

• стихийных бедствий;
• аварий;
• эпидемий и эпизоотий;
• других обстоятельств, которые носят чрезвычайный характер.

Изъятие земли в этих случаях осуществляется для того, чтобы защитить общество и государство в целом от негативных последствий. В данном случае власти выплачивают собственнику рыночную стоимость земельного участка. По желанию собственника вместо денежного возмещения может быть предоставлен другой равноценный участок.  Собственник может оспорить размер возмещения в судебном порядке.

Изъятие ЗУ проходит вне судебных разбирательств, по решению государственных органов. Если после реквизиции прекратились обстоятельства, из-за которых участок был изъят, то бывший собственник вправе потребовать вернуть ему земельный участок через суд.

Изъятие в случае конфискации

Конфискация допускается только на основании обвинительного приговора суда в случае совершения преступления и осуществляется безвозмездно (ст. 50 ЗК РФ).

Самым актуальным вопросом для собственника при решении вопросов об изъятии ЗУ являются компенсационные возмещения.  

Даже если собственник соглашается добровольно отказаться от владения землей в пользу государства, он, как правило, остается недоволен оценкой ее стоимости. 

Несогласие с решением властей может послужить основанием для искового заявления. 

Денежное выражение ущерба и сроки выплат в случае принудительного изъятия земельного участка судом будут определены в ходе разбирательств.

Позвоните нам по телефону горячей линии 8 (495) 509-41-19

Заполните заявку на консультацию

Напишите электронное письмо на адрес etalon@etalon-cons.ru