Сделки недвижимостью помимо значительных финансовых вложений и рисков требуют, помимо тщательной юридической подготовки, оценки налоговых последствий при покупке или продаже коммерческой недвижимости.

Налоговая реформа

С 2025 начала действовать масштабная налоговая реформа. Часть положений повлияет и на сделки с недвижимостью для физических лиц, для юридических лиц и ИП:

введение двухступенчатой шкалы НДФЛ (13% с доходов до 2,4 млн.р. и 15% с сумм превышения) для доходов от продажи недвижимости физическими лицами;

увеличение предельной ставки для налога на имущество организаций, рассчитываемой от кадастровой стоимости, с 2% до 2,5%, для объектов с к/с выше 300 млн.р.;

отмена безналогового передачи недвижимости от КИК её владельцу;

увеличение налога на прибыль до 25%;

увеличение лимита стоимости основных средств до 200 млн р. для компаний на УСН;

введение НДС для УСН, с 3 категориями ставок в зависимости от дохода. Крупные сделки по продаже недвижимости теперь могут влиять на выход из лимита и попадание в более высокую ставку НДС, это лучше анализировать заранее. Важен выбор режима налогообложения – при обычной ставке НДС 20% возможно применять вычет по НДС, при пониженных ставках вычет не применяется, а входной НДС входит в покупную стоимость, для УСН с объектом «доходы» это может оказаться невыгодно;

освобождение от НДФЛ для продажи доли в компании, находившейся в собственности физического лица более 5 лет, теперь распространяется только на
доходы от сделки, не превышающие 50 млн руб.;

резкий рост всех госпошлин, в том числе пошлин за регистрацию (для юрлиц: при кадастровой стоимости до 22 млн р. — 44 тыс. р.; свыше 22 млн р. — 0,02% от кадастровой стоимости (не < 0,02% от цены сделки и не > 1 млн р.), почти двойное повышение пошлин для регистрации земельных участков, ОКС, ДДУ, ипотеки.

ввод новой пошлины за постановку объекта на кадастровый учет 22 тыс. р. и 2 тыс.р. за внесение изменений;

новый порядок регистрации недвижимости в Росреестре: с 1 марта только электронная форма подачи заявлений для юрлиц на кадастровый учёт и регистрацию прав. Исключение, когда стороной сделки является физлицо (кроме договоров участия в долевом строительстве).

Покупка и продажа коммерческой недвижимости

Выбор способа передачи прав на недвижимость может влиять на налоги, а значит и на итоговую стоимость сделки. Наиболее часто используемые:

вариант – купля-продажа самого объекта коммерческой недвижимости;
вариант – купля-продажа доли/акций компании, в собственности которой находится объект недвижимости.

Подробнее:

1 вариант (купля-продажа объекта)

Стороны договариваются о цене продажи. Для продавца-физического лица смотрим на имущественный вычет. Физлица могут при определенных условиях использовать вычет либо в размере подтвержденных расходов на приобретение объекта, либо в размере 250 тыс. р. (а не 1 млн. р., как для жилой недвижимости). Но для имущественного вычета важно фактическое направление использования объекта недвижимости его собственником (продавцом), а не целевое назначение данного объекта, и есть нюансы, которые могут лишить возможности уменьшить налог – их лучше обсудить со специалистами КГ ЭТАЛОН.

Если объект продается юрлицом или ИП, то возникают налоги, как при продаже любого имущества. Для юрлиц – НДС и налог на прибыль, для ИП – налог УСН и НДС по соответствующим пониженным ставкам, если ИП на УСН, либо НДФЛ и стандартный НДС, если ИП на ОСНО. Покупатель, в зависимости от применяемых сторонами режимов налогообложения и выполнения определенных условий, может взять НДС к вычету.

Для ИП, в зависимости от его режима налогообложения, доказательств использования объекта в коммерческой деятельности, срока владения (в некоторых случаях важен) тоже есть нюансы, от которых кардинально зависят суммы налогов к уплате! Налоговые юристы КГ ЭТАЛОН помогут сориентировать вас до сделки с недвижимостью.

2 вариант (купля-продажа долей/акций)

Этот вариант до 2025 года был самым популярным для случаев, когда долями компании владели физические лица более 5 лет, в этом случае и у продавца-физического лица не возникало НДФЛ, и у компании- каких-либо налогов. Но вступившие с 2025 г. ограничение в 50 млн.р. делают эту схему неактуальной для крупных сделок.

Кроме того, вне зависимости от срока владения, доли (принадлежащие и физическим, и юридическим лицам) могли спокойно продаваться по «договорной» стоимости существенно ниже рыночной, и налоги (с разницы между продажной и номинальной ценой) были минимальные. Доплата к реальной стоимости проходила, минуя расчетные счета, через банковскую ячейку, офшорные компании; по договорам на фиктивные ремонты и т. д. Налоговики проверяют, нет ли занижения цены, особенно пристрастно – контролируемые сделки с взаимозависимыми лицами. Компании с переменным успехом пытаются отстоять «рыночность» своих договорных цен, ссылаясь на неблагоприятную конъюнктуру, сложную к истребованию дебиторку и.т.д.

Все изменилось с 2025 г. Порядок определения рыночной стоимости доли теперь прямо прописан в абзаце 16 пункта 4 статьи 212 НК РФ. Рыночная стоимость доли участия в уставном капитале определяется в соответствующей доле стоимости чистых активов на последнюю отчетную дату – 31 декабря года, предшествующего сделке. Устанавливать цену сделки ниже – риск практически 100%.

Наказать смогут как продавца, доначислив налог на прибыль/УСН-налог/НДФЛ, так и покупателя доли! У покупателя появляется налогооблагаемый доход-материальная выгода – разница между рыночной и договорной (если она ниже) стоимостью доли.

Но и имея теперь «определение» рыночной стоимости, расслабляться не стоит! Необходимо проверить: если недвижимость (основные средства) на балансе компании числятся давно и не переоценивались (в нарушение установленной в учетной политике частоты переоценки), то налоговая может посчитать при проверке, что реальная рыночная цена много выше формальной стоимости чистых активов.

И для первого, и для второго варианта оформления сделки занижение цены с целью незаконного ухода от налогов (с доплатой «иными» способами) влечет еще дополнительные финансовые риски у покупателя! В случае отмены сделки по какой-либо причине он может не вернуть себе реально выплаченные за объект деньги, ведь по расчетному счету прошла меньшая сумма.

Но могут быть и реальные экономические причины (деловая цель), по которым недвижимость продается ниже рынка. В таком случае лучше иметь соответствующее заключение оценщика и подготовить все возможные документальные обоснования низкой цены. Для покупателя это также важно, чтобы у налоговиков не возник соблазн найти и обложить налогами материальную выгоду.

У налоговых юристов КГ ЭТАЛОН есть опыт защиты клиентов от неправомочных обвинений налоговиков в получении необоснованной налоговой выгоды и несправедливых доначислений.

Какие еще налоговые риски могут возникать в сделках с недвижимостью?

Притворность сделки. Сделка по отчуждению доли в ООО может быть признана налоговиками при проверке притворной, прикрывающей продажу недвижимости, ради получения обеими сторонами необоснованной налоговой выгоды (пункт 2 статьи 54.1 НК РФ). Будут доначислены налоги, выставлены штрафы (до 40 %) и пени (большие, из-за высокой ключевой ставки).

Продавец – нерезидент. Если российская компания покупает акции или доли иностранной фирмы, у которой более половины активов — это недвижимость в РФ, то отечественная компания-покупатель должна выступить налоговым агентом в отношении налога на прибыль.

Дробление. Также рискованны схемы дробления недвижимости перед продажей на несколько объектов– чтобы уложиться в лимит стоимости основных средств для УСН, с целью для покупателя иметь возможность применения спецрежимов, например для последующей сдачи в аренду со льготными ставками налогов при УСН.

Покупатель вместе с долей в уставном капитале (во втором варианте) приобретает не только недвижимость, но впридачу еще и риски самых разных нарушений учета и отчетности компании-продавца за 3 предыдущих года (если не было выездной проверки) или за период, прошедший от последней проверки! Без максимально подробного налогового аудита компании-продавца в интересах покупателя такое «приобретение» чревато самыми непредсказуемыми налоговыми последствиями в случае выездной проверки.

В заключение

Занижение сумм налогов может привести к доначислениям налогов, пеней и штрафов, и даже к уголовной ответственности. Статьи 198 и 199 УК РФ устанавливают различные степени уголовной ответственности в зависимости от сумм сокрытых налогов и группового участия, для физических лиц и для организаций. К слову, крупным размером для физических лиц признается сумма сокрытых налогов (за три финансовых года подряд) 2,7 млн. руб, особо крупным-13,5 млн., а для организаций – 18,75 млн. р. – крупным, 56,25 млн- особо крупным. Для крупных сделок с коммерческой недвижимостью легко достижимые цифры!

Методы тотального цифрового контроля за налогоплательщиками непрерывно развиваются, санкции за совершение нарушений становятся более строгими, уходят в прошлое схемы незаконной налоговой оптимизации. Но даже при добросовестном ведении деятельности важно правильно структурировать сделки, отслеживать их юридическую чистоту и заранее планировать налоги, особенно в сфере с такими значимыми активами, как коммерческая недвижимость!

Юристы и налоговые консультанты КГ ЭТАЛОН, опираясь на большой опыт и успешные судебные кейсы, готовы сопровождать ваши сделки с коммерческой недвижимостью на всех этапах.