Взыскание задолженности по аренде

В рамках договора аренды нежилого имущества арендаторы могут задерживать платежи или вовсе перестать платить аренду. Что в этом случае делать и какие меры арендодатель может и должен предпринять?

Взыскание задолженности по коммерческой аренде 

По ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом согласно положениям договора. Но мы живем в реальном мире, поэтому на практике по договору коммерческой аренды арендатор может задерживать или вовсе перестать платить арендные платежи. В результате накапливается задолженность, которая негативно влияет на платежеспособность арендодателя и нормальное функционирование бизнеса. Рекомендуем арендодателю не затягивать процесс взыскания. Чем раньше вы обратитесь к контрагенту с требованием погасить долг, тем быстрее вероятность получения оплаты. В статье расскажем, что делать, если арендатор помещения не платит аренду и как взыскать задолженность по коммерческой аренде.

Первое, что арендодатель должен сделать – это направить претензию арендатору. С одной стороны, уведомление о задолженности позволит арендодателю разрешить спор без суда, если контрагент согласится с ним и добровольно погасит долг. С другой стороны, вы соблюдете обязательную досудебную процедуру урегулирования споров, если иной порядок не установлен вашими договорными отношениями.

Судебное взыскание задолженности по договору аренды 

Обращение в суд о взыскании задолженности по арендным платежам без соблюдения обязательного досудебного порядка приведет к возврату иска или оставлению его без рассмотрения. Например, если вы подадите заявление до истечения времени для получения ответа арендатора на вашу претензию, суд иск вернет.

Обычно требование о взыскании задолженности по аренде подается по месту нахождения ответчика. Однако стороны вправе установить в соглашении конкретный судебный орган, который будет рассматриваться их спор. Поэтому здесь нужно ориентироваться на ваши договорные условия.

Так же арендодатель может обратиться с заявлением о выдаче судебного приказа. Его можно получить в рамках арбитражного судебного процесса, если размер требований не превышает 750 тыс. руб., основывается на неисполнении или ненадлежащем исполнении договорных обязательств и подтверждается документально. То есть арендодатель должен представить суду бесспорные, не вызывающие сомнений доказательства. Например, признание арендатором претензии, письмо арендатора об отсрочке, подписанный обеими сторонами акт сверки взаимных расчетов.

Если арендатор долг по коммерческой аренде не признает, то такой спор разрешается через суд.

В иске о взыскании задолженности по договору коммерческой аренды обязательно укажите расчет. Арендодатель вправе включить в него:

• основной долг;
• неустойку, определенную договором аренды или законом;
• проценты за пользование чужими денежными средствами;
• убытки;
• сумму неосновательного обогащения. Например, за пользование имуществом до заключения аренды, вне договорных отношений, при признании сделки недействительной;
• установленную соглашением сторон предоплату, которая не оплачена арендатором за предстоящий период аренды.

Арендодатель также вправе потребовать в суде взыскания с арендатора судебных расходов на оплату услуг лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей).

Когда расчет арендного долга сложный или включает несколько периодов, рекомендуем оформить его в виде таблицы. Укажите: что включается в задолженность, учитываете ли стоимость коммунальных платежей или отражаете их отдельно. От этого будут зависеть ваши доводы и размер исковых требований.

Обращаем внимание, что в отношении аренды коммерческих помещений в многоквартирном доме по вопросу стороны, с которой должны взыскиваться эксплуатационные платежи, существуют две позиции судов.

• Первая: плата за такие услуги, потребляемые арендатором нежилого помещения в МКД, взыскивается с арендатора.

• Вторая: даже, если по договору аренды такого помещения именно арендатор обязан заключить договоры с ресурсоснобжающими организациями и оплатить коммунальные услуги, но не сделал этого, долг за них все равно взыскивается с владельца коммерческого помещения, то есть с арендодателя.

Напомним, что просрочки по коммунальным платежам ресурсоснабжающим организациям может иметь для арендодателя отрицательные последствия. Например, полное отключение коммерческих объектов от электрических и отопительных сетей. Как следствие, повреждения или выход из строя систем отопления и другого оборудования. А это уже совсем другие расходы. Поэтому на стадии переговоров и при заключении договора аренды нежилых объектов рекомендуем консультироваться со специалистом для минимизации подобных спорных ситуаций.

Чтобы взыскать неустойку при неоплате или просрочке арендатором платежей, арендодатель должен представить в суд заключенный договор аренды с согласованными сторонами существенными условиями по предмету аренды и размеру платежей.

Также нужно доказать:

• факт передачи нежилого объекта арендатору;
• пользование арендатором арендованным имуществом в указанный в иске период. Данный факт считается доказанным, если арендатор не представит доказательств уклонения арендодателя от приемки имущества или возврата арендованного объекта;
• сумму задолженности: размер постоянной арендной платы и переменной арендной платы (расходы/начисление за коммунальные услуги);
• нарушение арендатором сроков внесения арендных платежей. Например, платежное поручение с нарушением даты оплаты, установленной договором, или решение суда о взыскании с арендатора задолженности;
• право на взыскание неустойки. Например, договор аренды или соглашение к нему, устанавливающие условия о начислении неустойки, ее размер и порядок начисления;
• размер неустойки (пени, штрафы). Расчет делается арендодателем, основываясь на положениях договора аренды.
• соблюдение претензионного порядка (опись вложения, почтовая квитанция).

Внимание: если в договоре коммерческой аренды не закреплен порядок изменения арендной платы в связи с изменением налоговых обязанностей сторон, то судебная практика допускает возможность взыскания с компании – арендатора суммы НДС по операции, которая перестала являться объектом обложения НДС.

Когда срок действия договора коммерческой аренды закончился, но арендатор продолжает пользоваться объектом, то задолженность рассчитывается по условиям договора. Прекращение договора коммерческой аренды не прекращает арендные обязательства в части оплаты. Требования о взыскании долга за пользование имуществом основываются на договорных отношениях.

Не рекомендуем арендодателю откладывать подачу иска о взыскании арендных платежей.

• Во – первых, на эти споры распространяется общих срок исковой давности в 3 года.

• Во – вторых, трехлетний срок исчисляется самостоятельно по каждому просроченному арендатором платежу и не связан с днем окончания договора.

• В – третьих, арендатор может стать неплатёжеспособным и в отношении него будет инициировано дело о банкротстве.

Споры по взысканию задолженности арендных платежей распространенная ситуация между арендодателем и арендатором. Однако каждый конфликт неоднозначен и требует помощи специалиста для защиты интересов собственника объекта и получения арендодателем максимального результата. Юристы КГ Эталон проведут анализ перспективы вашего дела в суде и возможности исполнения судебного акта по взысканию коммерческой аренды.