Суды по договору аренды

Главной причиной всех конфликтов между собственниками и арендаторами является плохо проработанный договор аренды. Заключая подобный договор, сторона сделки в большинстве случаев не подозревает о потенциальных рисках, столкнувшись с которыми при исполнении договора аренды возникает спор, разрешить который зачастую возможно только в судебном порядке.

Автор статьи

Ситнова Ирина

Опыт более 20 лет

Ведущий юрист

Специализируется на арендных спорах, договорах аренды коммерческой недвижимости и комплексном юридическом сопровождении бизнеса.

Получить консультацию

Стоимость услуг

Суды по аренде причины

На практике большинство судебных споров между арендатором и арендодателем связаны с:

Взысканием задолженности по договору аренды (арендная плата, коммунально-эксплуатационные расходы, иные платежи);

возвратом обеспечительного платежа;

изменением условий аренды в одностороннем порядке (например, с действиями арендодателя по увеличению размера арендной платы в одностороннем порядке);

признанием недействительности по суду договора аренды;

признанием договора аренды не заключенным;

понуждением к заключению договора аренды (например, на основании предварительного договора аренды, преимущественного права на заключение договора на новый срок и т.п.);

не проведением ремонтных работ, являющихся обязанностью одной из сторон;

возвратом незаконно удерживаемого имущества;

взысканием убытков, неустоек и штрафов.

Требуется помощь юриста по аренде?

 

Предварительный анализ с оценкой ситуации – бесплатно.

 

 

Обсудить

 

 

Общий порядок действий при обращении с исковым заявлением по арендам спорам  в суд:

1. Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора по аренде.

Обращение к контрагенту с претензионным письмом с указанием конкретного требования и расчета. Претензия должна быть направлена в порядке, установленном договором аренды, а при отсутствии согласованного сторонами порядка – в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

Сохраните документы, подтверждающие соблюдение претензионного порядка:

• если претензия была направлена Почтой России – почтовая квитанция от заказного письма / почтовая квитанция и опись от ценного письма (рекомендуем направлять претензию ценным письмом с описью вложения);
• если претензия была вручена лично – претензия с отметкой лица, принявшего претензию (дата, должность, подпись, расшифровка) с приложением доверенности с целью подтверждения полномочий лица, принимающего претензию (если претензия была получена представителем).

2. В случае неудовлетворения требований, указанных в претензии – обращение в соответствующий суд с исковым заявлением.

При подаче искового заявления в суд по договору аренды необходимо соблюсти сроки рассмотрения претензии, установленные договором, а при их отсутствии – сроки, установленные действующим законодательством РФ. По общему правилу гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение суда по договору аренды после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении 30 (тридцати) календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором (п.5 ст.4 АПК РФ).

В исковом заявлении должны быть указаны:

• наименование суда, в который подается исковое заявление;

• сведения об истце и об ответчике: для гражданина – фамилия, имя, отчество (при наличии), дата и место рождения, место жительства или место пребывания, место работы или дата и место государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и один из идентификаторов (страховой номер индивидуального лицевого счета, идентификационный номер налогоплательщика, серия и номер документа, удостоверяющего личность, серия и номер водительского удостоверения), номера телефонов, факсов, адреса электронной почты; для организации – наименование, адрес, идентификационный номер налогоплательщика, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты. В случае, если гражданину неизвестны дата и место рождения ответчика, один из его идентификаторов, об этом указывается в исковом заявлении и такая информация по запросу арбитражного суда предоставляется органами Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации, и (или) налоговыми органами, и (или) органами внутренних дел;

• требования истца к ответчику со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты, а при предъявлении иска к нескольким ответчикам – требования к каждому из них;

• обстоятельства, на которых основаны исковые требования, и подтверждающие эти обстоятельства доказательства;

• цена иска, если иск подлежит оценке;

• расчет взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы;

• сведения о соблюдении истцом претензионного или иного досудебного порядка;

• перечень прилагаемых документов.

К исковому заявлению необходимо приложить:

• уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у других лиц, участвующих в деле, отсутствуют;

• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;

• документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;

• доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия на подписание искового заявления, а также копии документов о высшем юридическом образовании или об ученой степени по юридической специальности представителя, подписавшего исковое заявление, либо документов, удостоверяющих его статус адвоката, патентного поверенного, арбитражного управляющего, единоличного органа управления организации;

• документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом;

• проект договора, если заявлено требование о понуждении заключить договор;

• выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП с указанием сведений о месте нахождения или месте жительства истца и ответчика и (или) приобретении физическим лицом статуса индивидуального предпринимателя либо прекращении физическим лицом деятельности в качестве индивидуального предпринимателя или иной документ, подтверждающий указанные сведения или отсутствие таковых. Такие документы должны быть получены не ранее чем за тридцать дней до дня обращения истца в арбитражный суд.

3. Представительство в суде по арендным спорам и получение решения суда.

ВАЖНО: определять порядок действий в конкретном споре, осуществлять сбор и фиксацию необходимых доказательств необходимо в зависимости от того, с чем связан спор (например, для взыскания задолженности необходимо подтвердить основания ее возникновения и размер (представить договор аренды), а для возврата незаконно удерживаемого имущества необходимо подтвердить не только факт удержания, но и перечень (состав) удерживаемого имущества, права на имущество, а также его нахождение в арендуемом помещении, а для этого недостаточно будет предоставить в суд договор аренды, необходимо совершить целый комплекс мероприятий по сбору дополнительных доказательств).

Если у вас остались вопросы, свяжитесь с нами:

Позвоните нам по телефону горячей линии 8 (495) 509-41-19

Заполните заявку на консультацию

Напишите электронное письмо на адрес etalon@etalon-cons.ru