Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости

Автор статьи

Бондаренко Артем

Опыт более 20 лет

Ведущий юрист

Специализируется на юридическом сопровождении строительства, сделках с коммерческой и загородной недвижимостью, земельных спорах и оспаривании кадастровой стоимости.

Получить консультацию

Стоимость услуг 

Стоимость услуг по оспариванию кадастровой стоимости земельного участка зависит от многих факторов. Поэтому земельные юристы компании проведут предварительный бесплатный анализ вашей ситуации, разработают оптимальный юридический алгоритм, который позволит вам эффективно уменьшить налоговые платежи. После анализа ситуации и документов мы сформируем итоговую стоимость услуги, которая не изменится в процессе работы.

Что такое кадастровая стоимость недвижимости 

Кадастровая стоимость (КС) недвижимости – это стоимость объекта, полученная по итогам государственной оценки. Узнать кадастровую стоимость Вашего объекта недвижимости можно в МФЦ, на сайте Росреестра, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости. 

Кадастровая стоимость необходима для вычисления суммы налога на недвижимость, подсчета суммы налога в случае купли-продажи (аренды, обмена жилья), оформления права наследования на жилье, определения цены при обмене данного объекта на эквивалентный, оформления договора дарения на недвижимость.

Расчет проводит государственное бюджетное учреждение в соответствии с действующим законодательством в большинстве регионов раз в четыре года. Исключение – города федерального значения Москва, Санкт-Петербург и Севастополь, где оценка проводится раз в два года.

Кадастровая оценка недвижимости проводится с учетом цен на похожие объекты, при этом учитываются текущие цены на рынке недвижимости в данном регионе. Также учитываются следующие параметры:

• площадь объекта и его назначение;
• год строительства и материалы;
• этаж, общее количество этажей;
• техническое состояние;
• инфраструктура района (например, для квартиры это будет близость остановок общественного транспорта, школ, детских садов и поликлиник);
• коммуникации (наличие/отсутствие отопления, канализации, электричества);
• развитость субъекта РФ, в котором находится объект.

Пересмотр кадастровой стоимости возможен относительно любых объектов – земельных участков, квартир и частных домов, зданий, сооружений, машино-мест, объектов незавершенного строительства, коммерческой недвижимости (складов, торговых площадей, офисов).

Кто может оспорить кадастровую стоимость

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости — эффективный способ снизить сумму уплачиваемого  налога. 

Согласно ст. 22 закона о кадастровой оценке, инициировать пересмотр кадастровой стоимости вправе любые граждане, ИП и юридические лица, чьи права нарушены результатами кадастровой оценки. В их числе:

• единоличные и долевые собственники;
• бывшие собственники объекта;
• арендаторы – в случаях, когда арендная плата устанавливается в зависимости от КС;
• органы государственной и муниципальной власти по объектам, которые находятся в собственности государства или муниципалитета;
• арендаторы и покупатели земли при наличии исключительного права на аренду или выкуп участка.

Так, даже бывший собственник вправе подать заявление на пересмотр кадастровой стоимости, если он посчитает ее завышенной, что повлекло переплату налогов в период владения объектом. Таким же образом может поступить владелец с правом постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения.

Если заявитель не обладает специальными знаниями или не располагает свободным временем для подготовки и прохождения процедуры, оспариванием может заняться представитель. Чтобы процесс прошел быстрее и с соблюдением ваших интересов, обращайтесь к профессионалам.

Юристы-практики КГ ЭТАЛОН отлично знают действующее законодательство и отслеживают изменения, чтобы оперативно применять их в работе. Четкое соблюдение требований к документам, сроков и порядка оспаривания позволяет всегда достигать поставленные цели в интересах наших клиентов.

Куда обращаться

Изменение показателя возможно в досудебном и судебном порядке. До 1 января 2026 года действует переходный период по применению норм ст. 22.1 Закона «О государственной кадастровой оценке». Часть регионов уже перешла на оспаривание по новым правилам, в некоторых по-прежнему действуют нормы ст. 22, когда заявитель вправе сразу идти в суд.

С начала 2026 года прохождение досудебного порядка при оспаривании кадастровой стоимости будет обязательным. В противном случае суд просто не примет административное заявление.

Законом предусмотрено два основания для пересмотра кадастровой стоимости:

1. Показатель был определен на основании недостоверных сведений об объекте (произошло искажение информации – оценщик допустил упущения, использовал при расчетах ошибочные данные, не учел факторы, влияющие на стоимость объекта);
2. Необходимость установления кадастровой стоимости на уровне рыночной на ту дату, когда была проведена кадастровая оценка объекта.

В Москве оспаривание кадастровой стоимости происходит по общим правилам, но с некоторыми особенностями:

• при подозрениях на техническую неточность необходимо обратиться в отдел по исправлению ошибок при государственном бюджетном учреждении (ГБУ).

В Москве таковым является «Городской центр имущественных платежей». Пересчет кадастровой стоимости будет произведен на основании решения о ее пересчете;

• из-за того что в Москве не создана комиссия по рассмотрению споров по кадастровой стоимости, для установления кадастровой стоимости на уровне рыночной гражданам и организациям необходимо сразу обращаться в суд;
• по недвижимости, которая расположена в столице, иск подается в Московский городской суд – лично или через сайт инстанции.

Выбор подходящей инстанции и сбор доказательной базы лучше доверить опытному юристу.

Административный способ 

Перед подачей заявления на пересмотр кадастровой стоимости в ГБУ необходимо убедиться в том, что при проведении оценки допущены нарушения.

Как доказать использование недостоверных сведений

При определении кадастровой стоимости учитываются различные факторы. Даже расположение объекта в пределах санитарно-защитной зоны или территории с особыми условиями использования существенно влияет на итоговый размер показателя.

При оценке помещения учитываются такие параметры, как степень износа здания, аварийность или ветхость, серия многоквартирного дома.

Когда хотя бы один из факторов не учитывается, результат кадастровой оценки получается искаженным. Также специалист может:

• допустить опечатку, описку, арифметическую ошибку;
• неправильно оценить условия, влияющие на стоимость объекта;
• нарушить положения Методических указаний Росреестра.

При выявлении того факта, что при расчете КС ценообразующий фактор не учтен или учтен с ошибками, подайте заявление об исправлении неточностей. Если ошибка подтвердится, то ГБУ пересчитает кадастровую стоимость.

Подать такое заявление москвичи могут через официальный сайт Мэра Москвы mos.ru.

Обращение должно подкрепляться документами:

• сведениями по объекту, которые были внесены в ЕГРН ранее;
• данными БТИ (прилагают технический паспорт объекта, справку об инвентаризационной стоимости).

На сайте mos.ru есть возможность заполнить и подать декларацию о характеристиках объекта недвижимости.

Это документ, в котором указывают собственника, перечисляют индивидуальные характеристики объекта недвижимости, необходимые для проведения кадастровой оценки.

Электронное заявление рассматривается в течение 30 дней. К декларации также необходимо приложить документы по объекту – выписку из ЕГРН, документы, подтверждающие сведения, указанные в декларации, доверенность представителя.

Судебное оспаривание кадастровой стоимости недвижимости

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости в судебном порядке  – дело непростое, в процессе могут выявиться нюансы, знать о которых может только практикующий юрист.

Например, суд вправе назначить проведение независимой оценки рыночной стоимости недвижимости. По ее результатам стоимость может оказаться выше кадастровой, которая оспаривается.

Перед обращением в суд готовится исковое заявление и целый пакет документов, которые необходимо оформить надлежащим образом. Ответчиком по спорам о размере кадастровой стоимости выступает Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Если КС установлена по результатам государственной кадастровой оценки, то ответчиком будет государственный или муниципальный орган, который утвердил результат расчета кадастровой стоимости.

Чтобы добиться желаемого, юриста лучше привлечь к делу на ранней стадии. Он проанализирует имеющиеся документы, оценит перспективы дела, расскажет о подходящем способе оспаривания – через ГБУ или суд.