При заключении договора аренды коммерческой недвижимости нужно не только подготовить договор, учитывающий Ваши интересы, но и провести проверку арендодателя и недвижимости, чтобы избежать негативных последствий в виде убытков и затяжных судебных споров.

Автор статьи

Ситнова Ирина

Опыт более 20 лет

Ведущий юрист

Специализируется на арендных спорах, договорах аренды коммерческой недвижимости и комплексном юридическом сопровождении бизнеса.

Услуги юристов КГ ЭТАЛОН

разработка и анализ договора аренды коммерческой недвижимости с учетом конкретно Ваших интересов;
сопровождение регистрации договора аренды;
консультирование по вопросам аренды как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора;
претензионная работа и представление интересов в суде при нарушении обязательств.

Стоимость услуг

Телефонная консультация юриста по аренде коммерческой недвижимости (15+ лет опыта) по конкретизации ситуации/задачи

бесплатно (до 15 мин.)

Получить предложение

Консультация юриста онлайн / в офисе КГ ЭТАЛОН с анализом и правовой оценкой ситуации и устными рекомендациями

от 10 000 руб. / час

Получить предложение

Правовой анализ договора аренды коммерческой недвижимости с оценкой рисков

от 21 000 руб.

Получить предложение

Разработка договора аренды коммерческой недвижимости с учетом Ваших интересов

от 35 000 руб.

Получить предложение

Составление протокола разногласий к договору аренды Вашего контрагента

от 21 000 руб.

Получить предложение

Чтобы предусмотреть и минимизировать риски перед заключением договора аренды коммерческой недвижимости нужно проверить:

1. Добросовестность арендодателя

Регистрационные данные, финансовое состояние, историю и репутацию, наличие судебных споров и исполнительных производств, в том числе в отношении объекта аренды; наличие банкротного дела.

Важно:если в отношении Арендодателя (или аффилированных с ним фирм) возбуждено дело о признании несостоятельным (банкротом), сделка по аренде объекта может быть оспорена. Если в суде будет оспорено право собственности на объект, собственник, установленный судом, может истребовать объект у Арендатора из незаконного владения, что приведет к прекращению договора аренды, убыткам и расходам Арендатора.

2. Право собственности Арендодателя на объект аренды

Ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами (договор купли-продажи), свежей Выпиской из ЕГРН на объект недвижимости.

Важно:выписка из ЕГРН содержит информацию о зарегистрированных правах, обременениях, ограничениях в использовании.

3. Право Арендодателя на заключение договора аренды

Важно: если на объект аренды оформлено право долевой собственности, договор должен быть заключен со всеми собственниками, либо полномочия на заключение договора должны быть переданы одному из собственников. В противном случае сделка может быть признана недействительной.
Если объект аренды находится в залоге, то перед заключением договора необходимо получить согласие залогодержателя или убедиться, что согласие не требуется. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Если Вы заключаете договор субаренды, то необходимо получить письменное согласие собственника недвижимости на ее передачу в субаренду. В противном случае договор субаренды может быть признан недействительным, и Вам придется вернуть недвижимое имущество.

4. Статус объекта аренды

Важно: если объект не стоит на кадастровом учёте, в регистрации договора аренды Вам откажут. Если целевое назначение объекта установлено как «офисное» или «торговое», использование его для других целей (например, под размещение производственного комплекса или склада) не допускается. Важно проверить целевое назначение объекта не только по сведениям ЕГРН, но и в проекте договора аренды.

5. Состояние объекта аренды на момент заключения договора аренды

Убедитесь, что состояние Объекта аренды соответствует целям аренды и имеется все необходимое техническое оснащение. При подписании Акта приема-передачи Арендатор принимает помещение в том состоянии, в котором помещение находится на момент приема-передачи, предполагается, что Арендатор произвел осмотр помещения и согласен с его состоянием (если иное не указано в Акте приема-передачи).

Важно: если Стороны обсудили необходимость проведения каких-либо работ Арендодателем до начала срока аренды, укажите перечень и даты проведения работ в договоре аренды; если помещение должно быть обеспечено присоединенными электрическими мощностями в определенном объеме, системой отопления, обеспечивающей определенную постоянную температуру в течение всего срока аренды, и пр., укажите все эти обязательства Арендодателя в договоре аренды, т.к. после заключения договора договориться с Арендодателем будет значительно сложнее.

В момент приемки Объекта аренды составьте опись имущества, укажите имеющиеся недостатки, сделайте фото- и видео- фиксацию.

Важно: в случае невозможности распечатать и подписать фотографии помещения в день подписания Акта приема-передачи помещения, включите в Акт приема-передачи условие о том, что фотографии в дату подписания Акта отправляются одной стороной другой стороне на электронную почту (укажите адрес эл. почты), а другая сторона в тот же день ответным письмом подтверждает получение фотографий и согласие с ними.

6. Арендные платежи

Что включают в себя арендные платежи, каков порядок изменения арендной платы, оговорено ли право Арендодателя на одностороннее изменение арендной платы.

Важно: если договором не установлена периодичность изменения арендной платы, сроки уведомления об изменении арендной платы, ограничение предела увеличения арендной платы, защищаться от недобросовестных действий Арендодателя придется в суде, и это будет непросто.

7. Срок действия договора аренды, продление его срока

Важно: обратите внимание на срок аренды.

Если договор заключен на срок не менее года, то он подлежит обязательной государственной регистрации. Это необходимо, чтобы Арендодатель не мог передать в аренду имущество нескольким лицам без их ведома.
Если заключен краткосрочный договор (менее года) и не предусмотрено право Арендатора в одностороннем порядке продлить договор на заранее оговоренных условиях, то Арендодатель при заключении договора на новый срок может произвольно повысить арендную плату и изменить условия договора не в пользу Арендатора.
Если заключен долгосрочный договор (не менее года), то до его государственной регистрации он имеет силу только для сторон договора, но не для третьих лиц, что может привести к невозможности регистрации договора при смене собственника помещения до момента регистрации договора аренды, а также к невозможности реализовать преимущественное право Арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

8. Компенсация расходов Арендатора на отделку и ремонт помещений (неотделимые улучшения)

Важно: если Арендодатель отказывается включать в условия договора компенсацию расходов Арендатора, то необходимо настаивать на включение в договор иных гарантий Арендатора, например, предоставление «арендных каникул». Арендатор должен получить компенсацию расходов на неотделимые улучшения пропорционально оставшемуся сроку аренды, если договор расторгается по инициативе Арендодателя.

9. Предварительное согласие Арендодателя на ремонтные работы, перепланировку и прочие работы

Важно: в период действия договора аренды нужно скрупулёзно документировать все юридически значимые действия. Если договором предусмотрен штраф за производство работ без согласия Арендодателя, и, если даже согласие будет получено позже, Арендодатель вправе будет взыскать с Арендатора штраф. При отсутствии согласия Арендатор, помимо уплаты штрафа, должен будет привести помещение в первоначальное состояние за свой счет.

10. Проверьте в договоре условие о пожарной безопасности

Важно: в соответствии с действующим законодательством РФ ответственность за пожарную безопасность несет как арендодатель / собственник, так и арендатор (ФЗ № 69 от 21.12.94 «О пожарной безопасности»), к ответственности может быть привлечено любое лицо.

Рекомендуем: учитывая, что данные споры (о привлечении к ответственности за нарушение требований пожарной безопасности) нередко становятся объектом рассмотрения в судах, включать в договор аренды условия о распределении зон ответственности за противопожарное и техническое состояние объекта аренды, пределах ответственности арендатора за соблюдение пожарной безопасности, а также о конкретных мероприятиях, которые должны осуществить арендатор и арендодатель по приведению объекта аренды в соответствие с нормами и требованиями законодательства в сфере пожарной безопасности.

11. Проверьте все приложения к договору, регламентирующие работу здания / офиса (правила пользования)

Важно: в указанных документах Арендодатель может установить особые условия и режим работы здания/офиса, режим/график работы лифтов (пассажирского, грузового), время работы инженерных систем в здании и иные существенные условия.

При подписании данных документов требовать от Арендодателя обеспечения работоспособности лифтов, инженерных систем, доступа в здание/офис в ином режиме может быть достаточно затруднительным.

В случае, если планируется аренда офиса на высоком этаже, уделите особое внимание условиям договора о работе лифта.

Рекомендуем включить в Договор:

обязанность Арендодателя по обеспечению работоспособности лифта;
обязанность Арендодателя восстановить работоспособность лифта в течение суток, в противном случае арендная плата подлежит пересчету (прописать условия и размер снижения арендной платы);
право Арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора в случае невозможности пользоваться лифтом более 5 дней с возмещением Арендодателем убытков, расходов на неотделимые улучшения помещения, иных вложений.

Регистрация договора аренды

Для начала процедуры государственной регистрации договора аренды необходимо представить в управление Росреестра или в МФЦ следующий комплект документов:

Заявление, составленное по установленной законом форме (однако если документы подаются через МФЦ, подавать заявление не надо);
Договор аренды в экземплярах по числу сторон и ещё один экземпляр, который остаётся после регистрации в Росреестре;
Нотариально заверенная доверенность, если документы на государственную регистрацию подаются представителем;
Не является обязательным, но рекомендуется подавать квитанцию, подтверждающую уплату государственной пошлины.

Важно:при регистрации в ЕГРН указывается срок действия договора аренды. Однако после истечения срока запись об обременении автоматически не погашается. Поэтому, чтобы передать недвижимость в аренду другому лицу, предварительно необходимо подать в Росреестр или через МФЦ заявление о прекращении аренды. В противном случае государственная регистрация нового договора аренды с высокой долей вероятности может быть приостановлена, а затем в регистрации будет отказано.

Читать по теме:

Договор аренды на 11 месяцев. На чём бизнес теряет деньги?

Как мы работаем

Обратитесь в КГ ЭТАЛОН прямо сейчас

Обеспечим быструю связь со специализированным юристом, предоставим портфолио с кейсами.
+7 (495) 509-41-19 etalon@etalon-cons.ru

Первичный анализ ситуации и консультация

Юрист-эксперт обсудит с Вами ситуацию, поможет конкретизировать проблему, даст первичные рекомендации и обозначит примерную стоимость проекта.

Анализ документов и обратная связь

Подписание NDA (если нужно), изучение документов, содержательная обратная связь клиенту о перспективах дела, предложение вариантов решения, утверждение плана действий и стоимости проекта.

Заключение договора

Подробно фиксируем условия работы в договоре и порядок обмена информацией.

Работа над проектом

Подготовка процессуальных и иных правовых документов, запрос дополнительных документов и информации, непосредственное участие юриста в судебных заседаниях, переговорах, сделках.

Результат

Вы получаете решение юридической задачи, отчет о проделанной работе, рекомендации юриста для защиты Вашего бизнеса в будущем.

Преимущества работы с КГ ЭТАЛОН

Экспертиза

Юрист-эксперт сопровождает проект с первого телефонного разговора до получения результата по делу. Опыт работы юриста - лидера практики - более 15 лет.

Оперативность

Быстро подключаемся к проблеме, даем обратную связь и информируем о статусе дела.

Специализация

Каждый юрист имеет свою правовую и отраслевую специализацию.

Общаемся понятным языком

Объясним сложные юридические тонкости простыми словами.

Конфиденциальность

Надежность и гарантии полной конфиденциальности.

Устойчивость

Работаем с 1997 года.

Реализованные проекты

Сопроводили сделку по заключению долгосрочной аренды помещений в ТРК

Доверитель обратился к юристам КГ ЭТАЛОН с целью сопровождения заключения долгосрочного договора аренды помещений в торгово-развлекательном комплексе. Юристы КГ ЭТАЛОН: провели правовой анализ договора аренды, а также всех сопутствующих соглашений; выявили значительные риски для арендатора и инициировали проведение; приняли участие в переговорах с представителями арендодателя. В процессе переговоров добились включения в договор условий, защищающих интересы арендатора, ограничили права арендодателя на досрочный отказ от договора, добились...

Добились путем переговоров выгодных условий аренды для арендатора магазина спортивной одежды в крупном ТРК г. Краснодара

Ситуация: Владелец магазина по продаже спортивной одежды получил стандартный договор аренды в ТРК и понял, что его не устраивают условия аренды, а площадь и проходимость этого места для его магазина хорошая. Цена месячной аренды помещения 1 м2 составляла 979 долларов США в год плюс НДС. Арендатор обратился к юристам КГ ЭТАЛОН за помощью в заключении долгосрочного договора аренды на приемлемых для него условиях, т.к. опыта ведения переговоров по аренде у арендатора раньше не было. Решение: Юристы...

Провели по поручению Доверителя-арендатора переговоры по согласованию условий договора аренды нежилого помещения 476 м2 сроком на 10 лет.

Арендодатель предложил нашему Доверителю договор аренды, который по существенным условиям не подходил для использования помещения под производство и предусматривал фактически невозвратный обеспечительный депозит. Длительные переговоры и согласования документов с участием юристов КГ ЭТАЛОН были успешно завершены согласованием новой редакции долгосрочного договора аренды на наиболее выгодных для арендатора условиях. Производственный бизнес заработал в удобном для всех помещении. Юрист Сергей Борисков

Добились для арендодателя ежегодного увеличения размера арендной платы в досудебном порядке, хотя по долгосрочному договору на 10 лет арендную плату возможно было менять только по соглашению сторон.

Арендодатель нежилого помещения общей площадью 760 кв.м в г. Сочи обратился к юристам КГ ЭТАЛОН за помощью по увеличению размера арендной платы по долгосрочному договору аренды помещения, занимаемого Банком. Банк, ссылаясь на установленную в договоре возможность изменения аренды только по обоюдному согласию сторон, на протяжении 3-х лет отказывался от подписания дополнительного соглашения об увеличении аренды. Наши действия: провели правовой анализ ситуации и условий договора аренды. нашли юридическое основание для повышения аренды в одностороннем порядке, подтвержденное...

Доверитель отказался от аренды и инвестиций в кафе с пищевым производством после юридической проверки объекта недвижимости.

Доверитель – пищевая производственная компания обратилась к юристам КГ ЭТАЛОН для получения заключения о возможности заключения договора аренды для размещения объекта общественного питания в конкретном нежилом помещении площадью 495 м2 в районе Измайлово г. Москвы. Арендодателем были предложены выгодные условия для использования помещения под общепит. Юристами КГ ЭТАЛОН был произведен полный правовой анализ ситуации, связанной с объектом, включая наличие в здании кальянной и возможность...

Защитили в суде интересы Арендодателя и взыскали с Арендатора задолженность по арендной плате за 3 мес., затраты на восстановительный ремонт и неустойку (на общую сумму 816 тыс. руб.)

Доверитель КГ ЭТАЛОН сдавал в аренду помещения. Арендатор создал задолженность в размере 3 месячных платежей. Доверитель поручил юристам КГ ЭТАЛОН защищать его интересы в арбитражном суде. В результате судебного разбирательства в пользу Доверителя была взыскана в полном размере задолженность по арендной плате, затраты на восстановительный ремонт и договорная неустойка, посчитанная на дату судебного разбирательства на общую сумму 816 тыс. руб. Арендатор не согласился с...

Защитили арендатора в споре с арендодателем, который удерживал имущество стоимостью 7 млн руб. из-за задолженности 2 млн руб.

Арендодатель из-за образовавшейся задолженности арендатора в 2 млн руб. по арендной плате в одностороннем порядке расторг договор аренды, опечатал помещение, оформил односторонний акт возврата и удержал имущество арендатора стоимостью в 7 млн руб. Юристы КГ ЭТАЛОН подготовили правовую позицию с обоснованием, что действия Арендодателя являются неправомерными и могут расцениваться как захват чужой вещи, самоуправство и инициировали переговоры с арендодателем. В результате переговоров Арендатор получил доступ...

Защитили Доверителя от заключения договора аренды коммерческого помещения с высокими рисками.

Доверитель планировал заключить договор аренды коммерческого помещения и обратился за помощью к специалистам. Юристы КГ ЭТАЛОН проанализировали договор, составили протокол разногласий и указали на существенные риски: незаконные и противоречащие принципам равенства сторон условия договора аренды исключительно в пользу арендодателя; высокую ответственность арендатора по договору; большие штрафные санкции арендатора; необходимость уменьшения обеспечительного платежа с 1 млн. руб. до 500 тыс. руб. Согласия сторон по условиям протокола...

Сохранили Доверителю – арендатору более 2 млн руб., защитив его в суде.

ИП - арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании с нашего Доверителя (арендатора помещения) убытков в размере 2 млн. 334 тыс. руб., возникших вследствие проведения работ по благоустройству и планировке помещений, которые подлежали передаче Компании по Договору аренды нежилого помещения. Позже договор был расторгнут по инициативе Доверителя в связи с несвоевременной передачей арендованных помещений Арендодателем. В качество доводов о наличии между Сторонами договоренностей...

Все проекты

Позвоните нам по телефону горячей линии 8 (495) 509-41-19