Проверили офисное помещение в Басманном районе Москвы в интересах IT-фирмы – покупателя и выявили проблемы с реконструкцией здания. В результате покупатель отказался от объекта и приобрёл помещение большей площади без юридических проблем в районе Соколиная гора

Ситуация и задача:

IT-компания поручила нам проверить перед покупкой нежилое помещение стоимостью 22,8 млн руб. в муниципальном округе Басманный, ЦАО г. Москвы с целью размещения там своего офиса

Что показал анализ объекта:

Юристами КГ ЭТАЛОН была проведена всесторонняя проверка представленных продавцом документов и общедоступной информации по самому объекту, земельному участку и продавцу.  По итогам проведенного анализа мы подготовили правовое заключение, в котором были описаны несколько факторов риска приобретения данного помещения.

Основной риск заключался в следующем:

Согласно документам, в здании 1987 года постройки проведена перепланировка, в результате которой было создано приобретаемое помещение на антресольном этаже

Собственник здания отказался представить покупателю какую-либо документацию БТИ на здание с информацией о его первоначальных характеристиках. Без этих документов нет возможности определить, соответствует ли здание своим первоначальным характеристикам или не соответствует. Собственник также не доказал, что предыдущие владельцы не проводили реконструкцию здания с изменением площади, затрагиванием несущих конструкций, возведением пристроек или новых этажей.

Важно! На момент проведения проверки это здание не было включено в перечни объектов в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 11.12.2013 г. № 819-ПП, но мы знаем, что по результатам будущих проверок государственной инспекцией по недвижимости в здании может быть выявлено проведение реконструкции без получения соответствующих разрешений.

Такое развитие ситуации в будущем является весьма вероятным и может привести к вынужденному сносу (демонтажу) «лишних» помещений с целью приведения здания в первоначальное состояние по судебному иску со стороны ДГИ г. Москвы.

Решение покупателя:

Покупатель оценил указанные риски как неприемлемые, поведение продавца -недобросовестным и отказался от покупки помещения.

На следующий день покупатель нашел аналогичное помещение, но в два раза больше по площади. Офис расположен на антресоли в здании 1988 года постройки в муниципальном округе Соколиная гора, ВАО г. Москвы.

Что сделали юристы КГ ЭТАЛОН:

• за 2 дня провели всестороннюю юридическую проверку нового офиса;
• проанализировали риски в отношении собственников объекта;
• подготовили письменное правовое заключение, подтверждающее наш подробный анализ и добросовестность покупателя;
• проинформировали покупателя об отсутствии существенных и неустранимых рисков приобретения нового офиса;
• разработали и создали документы для покупки помещения у организации, в том числе юридически необходимые решения органов управления продавца;
• сопроводили покупателя при заключении сделки у нотариуса с проверкой и подписанием всех документов.

Таким образом, с помощью проведённой юристами КГ ЭТАЛОН работы по анализу ситуации и документов, покупатель сохранил 22,8 млн руб. инвестиций и приобрёл юридически чистый объект большей площади, чем предполагал ранее.

Юрист: