Провели глубокий due diligence и полное сопровождение сделки по покупке действующего хлебозавода в Московской области, включая переговоры о сделке, закрепление правового статуса объектов недвижимости и проведение всех юридических процедур по сделке

Ситуация:

Владелец крупного пищевого бизнеса принял принципиальное решение о приобретении действующего хлебокомбината.

Имущественный комплекс завода включает земельный участок 1,53 га, газопровод и четыре производственных здания общей площадью около 4500 м².

Задача:

1. Реестровая ошибка в ЕГРН: в границах участка были зарегистрированы «дублирующие» объекты недвижимости, что создавало прямой риск отказа в регистрации перехода права.
2. Неопределённость границ построек: четыре ключевых здания не имели координатной привязки в кадастре. Их точное расположение на участке было не установлено, что могло привести к спорам с соседями и проблемам при реконструкции.
3. Конфликтующее ограничение: на участок была установлена санитарно-защитная зона (СЗЗ) предприятия, которая формально запрещала размещение пищевых производств. Это ограничение создавало ситуацию не только для нового владельца, но и для текущей работы хлебокомбината.

Без устранения этих проблем сделка была невозможна, а инвестирование в объект просто не имело смысла.

1.  Глубокий due diligence. На основе сведений ЕГРН, правоустанавливающих документов, уставных документов, технической документации, сведений из открытых источников информации, нами было подготовлено детальное письменное правовое заключение. В заключении мы не просто констатировали риски, а изложили четкие пошаговые инструкции по их устранению.

2. Активная работа по устранению рисков до сделки:

• Реестровая ошибка: мы выявили и контролировали процесс исправления продавцом технической ошибки в Росреестре. Результат - лишние записи об объектах были аннулированы.
• Координатная привязка: по нашему требованию продавец предоставил возможность проведения кадастровые работы. Кадастровый инженер выехал на объект. Результат - определили точные границы зданий.
• Анализ СЗЗ: получили официальные разъяснения от контролирующих органов, что установленная СЗЗ не препятствует продолжению использования комплекса для пищевого производства, и зафиксировали это в переговорной позиции.

3. Подготовка и согласование договоров: юристы КГ Эталон совместно с покупателем провели несколько сложных переговоров с продавцом, подготовили и согласовали предварительный договор, а затем и основной договор купли-продажи. В договор были включены гарантии продавца о чистоте права и отсутствии скрытых обременений.

4. Электронная регистрация: юристы КГ Эталон сопроводили оформление сделки с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи (ЭЦП) и осуществили подачу документов на государственную регистрацию перехода права в электронной форме через Росреестр.

Результат:

• Сделка успешно проведена. Все объекты (земля, газопровод, 4 здания) перешли в собственность покупателя.
• Все выявленные риски устранены ДО покупки объекта: реестр «очищен», границы зданий определены, ограничения проанализированы.
• Покупатель получил не просто недвижимость, а действующее пищевое производство.
• Сроки сделки со стороны покупателя были соблюдены благодаря чёткому планированию и контролю каждого этапа сделки.

Рекомендации специализированных юристов КГ ЭТАЛОН для сделок с промышленной недвижимостью:

1. Проверяйте не только право, но и «геометрию». Отсутствие координат зданий, земельных участков в кадастре — распространённая проблема старых объектов. Требуйте от продавца обеспечение проведения кадастровых работ по устранению этого дефекта до подписания основного договора.
2. Анализируйте ограничения (СЗЗ, ОЗУИТ) не формально, а на предмет их реального влияния на ваши цели. При необходимости получайте официальные позиции уполномоченных органов.
3. Исправляйте реестровые ошибки до сделки. Государственная регистрация перехода права на объект, сведения о котором содержат ошибку, может быть приостановлена или отказана.
4. Используйте электронный документооборот и регистрацию. Это не только современно, но и законодательно обязательно для сделок между юридическими лицами. Проведение регистрации в таком формате обеспечивает прозрачность и фиксацию всех регистрационных действий.

 

Юристы:

 

Игорь Ушаков

 

Артем Бондаренко