Банковская ячейка и аккредитив – не гарантия получения денег за квартиру, дом, землю, офис

Передача денег продавцу — главная часть сделки с недвижимостью.  

О чём не принято говорить

Продавец может оказаться в ситуации, когда права на квартиру он уже передаст, а доступ к деньгам по этой сделке не получит как при использовании ячейки, так и при использовании аккредитива.

Почему так может произойти разъясняет юрист КГ ЭТАЛОН по сопровождению сделок с недвижимостью

Автор статьи

Асташкин Антон

Опыт более 5 лет

Юрист

Специализируется на спорах по банкротству юридических лиц, привлечении к субсидиарной ответственности и защите от неё, оспаривании сделок в рамках банкротных процедур.

Получить консультацию

1.  Банковская ячейка – это индивидуальный банковский сейф в банке для расчетов по сделке наличными деньгами

Плюсы банковской ячейки: 

1. В случае отзыва лицензии у банка все деньги сохранятся.
2. Возможность положить в ячейку для передачи после сделки документы по сделке (акты, расписки, договоры, дополнительные соглашения и др.). 

Опасности: 

1. Продавец может подделать выписку из ЕГРП, чтобы получить деньги из ячейки, а сама сделка при этом может не состояться, и покупатель останется без денег и недвижимости одновременно.
2. Банк не несет ответственности за содержимое ячейки — только за ее сохранность и ограничение доступа к ней.
3. Напоминаем, что использовать ячейку для сокрытия настоящей суммы сделки противозаконно и контрпродуктивно: продавец занижает налогооблагаемую базу, а покупатель в случае расторжения сделки по суду получит только деньги, указанные в документе. 

Что делать:

1. Заранее убедитесь в наличии свободной ячейки подходящего размера – в самые маленькие ячейки деньги за квартиру могут физически не поместиться (даже 10 млн. это 20 пачек по 5000р.)
2. Продавцу и покупателю при закладке лично (с помощью кассира банка) необходимо внимательно пересчитать всю сумму и проверить подлинность купюр.
3. Проверить самостоятельно или поручить проверить юристу (а не просто услышать от менеджера банка!) - внесены ли в договор аренды банковской ячейки Ваши условия по порядку доступа к ней (пример: «одноразовый доступ предоставляется Арендатору 1 при предъявлении им выписки из ЕГРН заверенной печатью МФЦ»).
4. Продавцу есть смысл арендовать ещё одну ячейку и положить в неё расписку о том, что продавец получил от покупателя деньги. До момента раскрытия основной ячейки, расписка будет храниться во второй ячейке и станет фактором безопасности продавца (неосновательное обогащение покупателя без передачи объекта недвижимости).
5. Арендуйте ячейку на больший период времени, чтобы в случае приостановки регистрации сделки Росреестром Вам не пришлось бы повторять процедуру закладки.
6. Обеспечить личную охрану покупателю и продавцу при перевозке денег в банк.

2. Аккредитив — это безналичная форма расчета по сделке

Механизм: покупатель открывает счет в банке, перечисляет туда средства в полном объеме, банк замораживает деньги на счёте аккредитива и перечисляет их продавцу только после того, как продавец подтвердит выполнение условий по договору, т е регистрацию перехода права собственности на недвижимость.

Плюсы аккредитива:

1. Надежность сделки: если право собственности не передано покупателю, то продавец точно не получит свои деньги и они вернутся продавцу.
2. Аккредитив можно открыть почти в любом офисе банка и даже в мобильном приложении (менеджеры Сбербанка, например, бесплатно пока выезжают прямо к Вам в офис или домой).
3. Продавец и покупатель в момент сделки могут находиться даже в разных городах.
4. Низкая стоимость услуги.

Опасности: 

1. В случае приостановки банком расчетов или отзыва лицензии находящиеся на его счетах средства будут заморожены и гарантированно Вы сможете вернуть только 1,4 млн руб. через ГК АСВ. 

Что делать: 

1. Тщательно проверить с юристом, какие условия аккредитива зафиксированы в договоре.
2. Внимательно прочитать все документы, необходимые для раскрытия аккредитива: даже орфографические ошибки и описки могут стать для банка основанием для не раскрытия аккредитива.
3. Проверить сроки, на которые открывается аккредитив - успеете ли вы за этот временной промежуток закрыть сделку?
4. Использовать для аккредитивов только крупные банки, у которых точно не отзовут лицензию в ближайшее время.

    

Что нужно поручить проверить юристу по сделкам с недвижимостью и что не сделают по умолчанию риэлторы

• проверка правового статуса объекта недвижимости и правового статуса продавца/покупателя
• проверка истории владения объектом и сделок с ним
• проверка наличия у продавца детей, браковразводов, родственников в заключении и пропавших без вести
• анализ текущего и будущего использования земли вокруг дома (планы по сооружению дорог, эстакад и сноса самого объекта – планы застройки меняются быстро, продавец может узнать о будущей стройке и срочно избавляться от объекта)
• проверка продавца/покупателя по базе должников и судебных дел
• проверка продавца по базе судебных актов на предмет ограничения дееспособности
• проверка наличия ареста, залога и иных обременений на объект недвижимости
• проверка наличия необходимых разрешений для использования объекта недвижимости в Ваших конкретных целях
• предупреждение и минимизация выявленных юридических рисков
• участие в переговорах с продавцом/покупателем (чтобы юрист СРАЗУ задал собственникам ВСЕ неудобные и точные вопросы).
• разработка и правка договоров по конкретным сделкам с недвижимостью;
• непосредственное сопровождение процесса заключения и исполнения сделки в банке и МФЦ.

Читать по теме

Сделки с недвижимостью. Почему риелтора недостаточно?