Банковская ячейка и аккредитив – не гарантия получения денег за квартиру, дом, землю, офис

Передача денег продавцу — главная часть сделки с недвижимостью.  

О чём не принято говорить

Продавец может оказаться в ситуации, когда права на квартиру он уже передаст, а доступ к деньгам по этой сделке не получит как при использовании ячейки, так и при использовании аккредитива.

Почему так может произойти разъясняет юрист КГ ЭТАЛОН по сопровождению сделок с недвижимостью

Антон Асташкин

1.  Банковская ячейка – это индивидуальный банковский сейф в банке для расчетов по сделке наличными деньгами

Плюсы банковской ячейки: 

1. В случае отзыва лицензии у банка все деньги сохранятся.
2. Возможность положить в ячейку для передачи после сделки документы по сделке (акты, расписки, договоры, дополнительные соглашения и др.). 

Опасности: 

1. Продавец может подделать выписку из ЕГРП, чтобы получить деньги из ячейки, а сама сделка при этом может не состояться, и покупатель останется без денег и недвижимости одновременно.
2. Банк не несет ответственности за содержимое ячейки — только за ее сохранность и ограничение доступа к ней.
3. Напоминаем, что использовать ячейку для сокрытия настоящей суммы сделки противозаконно и контрпродуктивно: продавец занижает налогооблагаемую базу, а покупатель в случае расторжения сделки по суду получит только деньги, указанные в документе. 

Что делать:

1. Заранее убедитесь в наличии свободной ячейки подходящего размера – в самые маленькие ячейки деньги за квартиру могут физически не поместиться (даже 10 млн. это 20 пачек по 5000р.)
2. Продавцу и покупателю при закладке лично (с помощью кассира банка) необходимо внимательно пересчитать всю сумму и проверить подлинность купюр.
3. Проверить самостоятельно или поручить проверить юристу (а не просто услышать от менеджера банка!) - внесены ли в договор аренды банковской ячейки Ваши условия по порядку доступа к ней (пример: «одноразовый доступ предоставляется Арендатору 1 при предъявлении им выписки из ЕГРН заверенной печатью МФЦ»).
4. Продавцу есть смысл арендовать ещё одну ячейку и положить в неё расписку о том, что продавец получил от покупателя деньги. До момента раскрытия основной ячейки, расписка будет храниться во второй ячейке и станет фактором безопасности продавца (неосновательное обогащение покупателя без передачи объекта недвижимости).
5. Арендуйте ячейку на больший период времени, чтобы в случае приостановки регистрации сделки Росреестром Вам не пришлось бы повторять процедуру закладки.
6. Обеспечить личную охрану покупателю и продавцу при перевозке денег в банк.

2. Аккредитив — это безналичная форма расчета по сделке

Механизм: покупатель открывает счет в банке, перечисляет туда средства в полном объеме, банк замораживает деньги на счёте аккредитива и перечисляет их продавцу только после того, как продавец подтвердит выполнение условий по договору, т е регистрацию перехода права собственности на недвижимость.

Плюсы аккредитива:

1. Надежность сделки: если право собственности не передано покупателю, то продавец точно не получит свои деньги и они вернутся продавцу.
2. Аккредитив можно открыть почти в любом офисе банка и даже в мобильном приложении (менеджеры Сбербанка, например, бесплатно пока выезжают прямо к Вам в офис или домой).
3. Продавец и покупатель в момент сделки могут находиться даже в разных городах.
4. Низкая стоимость услуги.

Опасности: 

1. В случае приостановки банком расчетов или отзыва лицензии находящиеся на его счетах средства будут заморожены и гарантированно Вы сможете вернуть только 1,4 млн руб. через ГК АСВ. 

Что делать: 

1. Тщательно проверить с юристом, какие условия аккредитива зафиксированы в договоре.
2. Внимательно прочитать все документы, необходимые для раскрытия аккредитива: даже орфографические ошибки и описки могут стать для банка основанием для не раскрытия аккредитива.
3. Проверить сроки, на которые открывается аккредитив - успеете ли вы за этот временной промежуток закрыть сделку?
4. Использовать для аккредитивов только крупные банки, у которых точно не отзовут лицензию в ближайшее время.

    

Что нужно поручить проверить юристу по сделкам с недвижимостью и что не сделают по умолчанию риэлторы

• проверка правового статуса объекта недвижимости и правового статуса продавца/покупателя
• проверка истории владения объектом и сделок с ним
• проверка наличия у продавца детей, браковразводов, родственников в заключении и пропавших без вести
• анализ текущего и будущего использования земли вокруг дома (планы по сооружению дорог, эстакад и сноса самого объекта – планы застройки меняются быстро, продавец может узнать о будущей стройке и срочно избавляться от объекта)
• проверка продавца/покупателя по базе должников и судебных дел
• проверка продавца по базе судебных актов на предмет ограничения дееспособности
• проверка наличия ареста, залога и иных обременений на объект недвижимости
• проверка наличия необходимых разрешений для использования объекта недвижимости в Ваших конкретных целях
• предупреждение и минимизация выявленных юридических рисков
• участие в переговорах с продавцом/покупателем (чтобы юрист СРАЗУ задал собственникам ВСЕ неудобные и точные вопросы).
• разработка и правка договоров по конкретным сделкам с недвижимостью;
• непосредственное сопровождение процесса заключения и исполнения сделки в банке и МФЦ.

Читать по теме

Сделки с недвижимостью. Почему риелтора недостаточно?

Реализованные проекты

Провели юридическую проверку и сопроводили сделку купли-продажи коммерческой недвижимости на 25 млн руб.

Доверитель обратился к нам с целью всестороннего юридического анализа рисков и сопровождения купли-продажи нежилого помещения в бизнес-центре. По результатам анализа рисков Доверитель решил провести сделку с помощью юристов КГ ЭТАЛОН. Сложность проведения данной сделки заключалась в требовании Доверителя провести электронную регистрацию права собственности на нежилое помещение. На тот момент электронная регистрация права собственности была предусмотрена... Читать далее

Защитили Доверителя от покупки проблемного помещения стоматологической клиники, выявив серьезные риски при анализе юридической чистоты объекта.

Доверитель КГ ЭТАЛОН планировал приобрести нежилое помещение в Московской области общей площадью 74 м2 для  стоматологического бизнеса. В рамках оказываемой услуги по сопровождению сделки покупки коммерческой недвижимости юристами КГ ЭТЛАОН был проведен правовой анализ документов и другой информации об объекте и продавце, который выявил факторы риска для покупателя: В отношении застройщика, у которого... Читать далее

Все проекты