Как не потерять недвижимость при банкротстве продавца – физического лица

Общее заблуждение: отобрать по суду недвижимость у добросовестного приобретателя сложно и это случается редко. К сожалению, эта крайне неприятная процедура происходит довольно часто.

Автор статьи

Бондаренко Артем

Закупки

Опыт более 20 лет

Ведущий юрист

Специализируется на юридическом сопровождении строительства, сделках с коммерческой и загородной недвижимостью, земельных спорах и оспаривании кадастровой стоимости.

Что такое банкротство физического лица?

Банкротство физического лица – легальное списание долгов с помощью юридических процедур. Процедура не так проста, как её описывают в рекламе, однако количество банкротов-физических лиц постоянно увеличивается.

Высокий материальный статус владельца недвижимости (владение бизнесом, руководство организациями) по состоянию на 2021 год является дополнительным фактором риска из-за угрозы субсидиарной ответственности по долгам бизнеса (в т.ч. по налогам бизнеса) для этой социальной группы.

Большая вероятность оспаривания сделки наступает, если

Вы приобрели недвижимость ниже рыночной стоимости (отдельная тема для обсуждения – нужна оценка объекта фирмой с лицензией и проч. процедуры);
Вы приобретаете недвижимость у физлица, который должен Вам крупную сумму, и Вы знаете о долгах этого физлица перед другими кредиторами. В данном случае также имеет значение стоимость приобретаемой недвижимости.

Общий срок оспаривания сделки с недвижимостью – 3 года:

В течение этого срока к Вам могут быть предъявлены судебные претензии со стороны кредиторов продавца недвижимости.

Последствия оспаривания сделки

Ваша сделка по решению суда может быть аннулирована. Продавцу вернут квартиру, а Вас внесут в реестр требований кредиторов, проще говоря – «поставят в общую очередь» за получением долгов банкрота.

Статистика

По статистике Единого федерального реестра юридически значимых сведений о фактах деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и иных субъектов экономической деятельности (Федресурс) за 2019 год (январь-сентябрь):

кредиторы ничего не получили в 65% дел о банкротстве граждан;
доля погашенных долгов составляет 3,5 % от всей суммы долга банкрота (2,8% в 2018 г.);
управляющие и кредиторы на 37% чаще пытались оспорить сделки должников (1465 принятых заявлений по сравнению с 1071 в 2018 году);
доля оспоренных сделок незначительно снизилась до 22,7% (333 оспоренных сделки из 1465 заявлений). В 2018 г. 22,9% (245 оспоренных сделок из 1071 заявления).

Простой пример из нашей практики:

В Краснодаре квартиру с рыночной стоимостью в 1,2 млн руб. продали за 450 тыс. руб. Продавец и покупатель пытались обосновать низкую стоимость небольшой площадью (30 кв. м), плохим состоянием объекта и необходимостью менять сантехнику. Однако при банкротстве продавца суд отменил сделку. Дело: № 15АП-10843/2017 от 07 декабря 2017 года.

Наши рекомендации

подробно исследуйте юридический статус владельца недвижимости;
исследуйте продавца на предмет владения и руководства бизнесом, а также аффилированности с проблемными юридическими лицами;
включайте в договор дополнительные пункты ответственности продавца;
перед покупкой недвижимости проверяйте ее «юридическую чистоту»;
приобретайте недвижимость только по рыночной цене;
сохраняйте доказательства исполнения сделки (договоры, чеки, расписки и т.д.)
отдавайте предпочтение безналичным расчётам;
по возможности воздержитесь от приобретения недвижимости у аффилированных с Вами лиц (т.е. лиц, на которых Вы можете формально или неформально влиять или они могут влиять на Вас);
заранее обращайтесь к юристам (как минимум – за первичной бесплатной консультацией).

Возможности юристов КГ ЭТАЛОН

Проверка коммерческой недвижимости перед покупкой

Проверка юридической чистоты квартиры

Банкротство физических лиц

Защита от субсидиарной ответственности

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Реализованные проекты

После смерти одного из владельцев фирмы юристы КГ ЭТАЛОН разработали дорожную карту действий по сохранению бизнеса с учётом интересов многочисленных наследников.

Ситуация: Один из владельцев доли в группе компаний (три ООО) скоропостижно скончался. Завещания не было, доверительное управление никто не учредил. Среди наследников начинался конфликт. Вместе с тем фирмы должны были продолжать работу. Временно никем не управляемая доля умершего препятствовала управлению и принятию корпоративных решений. Оставшимся участникам нужно было что-то решать. Проблемы: конфликт между наследниками и разные цели и планы на доли в обществах; невозможность принятия...

Защитили интересы покупателя при покупке загородного дома в коттеджном поселке на Новорижском шоссе за 35 млн руб.

Провели полный анализ всех юридических документов на дом и участок, а также проверили продавцов недвижимости. После заключения предварительного договора, наш Доверитель заказал техническую экспертизу дома и всех расположенных на участке построек. Экспертиза выявила у построек строительные недостатки. Благодаря включенному нами в предварительный договор купли-продажи пункту о возможности потребовать задаток обратно в случае выявления строительных дефектов у приобретаемых объектов, покупатель договорился с Продавцом о снижении стоимости объекта на 5%. Стоимость объекта - более...

Защитили руководство бизнеса от субсидиарной ответственности в размере 150 млн рублей в рамках дела о несостоятельности (банкротстве).

В отношении Доверителя КГ ЭТАЛОН в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) налоговым органом подано заявление о привлечении к субсидиарной ответственности контролирующего должника лица, взаимозависимость которого установлена решением суда. Сумма требований порядка 150 млн. рублей. В ходе производства по делу юристы добились уточнения требований, в результате налоговый орган просил привлечь Доверителя к ответственности на 17 млн. руб. по конкретным сделкам. Юристами КГ ЭТАЛОН выработана правовая позиция по...

Провели юридический комплаенс планируемого импорта автомобилей физлицом и дали рекомендации по проведению сделок с учетом требований валютного контроля, что позволит уменьшить риски предъявления претензий и доначислений со стороны таможни и налоговой службы.

Ситуация ИП планирует оказывать услуги физлицам по поиску автомобилей в КНР / Южной Корее и организации проведения расчетов с иностранными продавцами автомобилей. Планируемый способ работы ИП ИП предоставляет физлицу услуги по подбору нужного автомобиля в КНР или Южной Корее, физлицом заключается договор купли-продажи с иностранным продавцом, ИП организует проведение расчетов за автомобиль с привлечением иностранных посредников, которые проводят платежи за автомобиль в иностранной валюте и...

Защитили в суде репутацию и деньги производителя дверей при оспаривании сделок должника в рамках дела о несостоятельности (банкротстве).

Ситуация Производственная фирма изготовила и поставила двери из алюминиевого профиля в покупателя на условиях предоплаты. Через 3,5 года покупателя признали банкротом, и Конкурсный управляющий подал в Арбитражный суд заявление о признании сделки по поставке дверей недействительной. Таким образом, Доверитель принял решение передать ведение дела юристам КГ ЭТАЛОН. Задача Финансовые потери, в случае признания сделки недействительной для производственной фирмы, были незначительные, но руководитель расценивал проигрыш в...

Провели структурирование и сопровождение сложной сделки с квартирой под реновацию и обеспечили многодетной семье улучшение жилищных условий и проживание в реновационной квартире во время ремонта.

Как продать квартиру под реновацию, купить большую квартиру за те же деньги и не съезжать до ремонта. Ситуация Наши Доверители - мать и сын с семьей и тремя детьми владели двухкомнатной квартирой в доме, включённом в программу реновации г. Москвы. В связи с рождением третьего ребёнка, потребовалось увеличение жилой площади. Бюджет был ограничен — только средства от продажи существующей квартиры. Был найден вариант квартиры большей...

Проверили юридическую чистоту и сопроводили сделку купли-продажи квартиры за 34 млн руб. По нашему настоянию продавец квартиры приехал в Москву на сделку.

Ситуация В ходе проверки объекта и продавца не было выявлено существенных рисков для приобретения квартиры. Однако продавец находился в Новороссийске и больше месяца предоставлял запрошенные нами документы. Продавец предложил провести межрегиональную сделку из разных городов без совместного присутствия сторон на сделке. Решение Сопоставив предлагаемые Продавцом условия проведения сделки и поведение Продавца, юристы КГ ЭТАЛОН настоятельно порекомендовали нашему Доверителю требовать приезда Продавца на сделку в Москву....

Добились исполнения решения суда о обязании Департамента городского имущества города Москвы (ДГИ) заключить договор аренды трех земельных участков для производственных целей под зданиями.

Проблема Не желая исполнять решение суда, ДГИ города Москвы издал Распоряжения об изъятии для государственных нужд с целью строительства автомобильной дороги зданий, расположенных на земельном участке зданий нашего Доверителя. Служба судебных приставов не согласилась с такой позицией ДГИ г. Москвы, т.к. право нашего Доверителя должно было быть защищено с момента подачи им заявления в ДГИ на оформление договора аренды. Решение Юристы КГ ЭТАЛОН подготовили требование...

Взыскали с изготовителя кухонных столешниц в пользу заказчика убытки и неустойку по договору через апелляционный суд.

Ситуация: Наш Доверитель (заказчик) – строительная фирма заключил с ИП договор подряда на изготовление и монтаж кухонной столешницы и кухонного фартука из искусственного камня в квартире ЖК Royal Park на Петровском проспекте в Санкт-Петербурге. Заказчик авансом оплатил подрядчику стоимость договора, однако, спустя два месяца, подрядчик лишь частично выполнил некачественный монтаж кухонной столешницы и отказался от договора, сославшись на кривизну кухонного гарнитура. Работы были не выполнены,...

Защитили строительного подрядчика и поставщика сложного технического оборудования от попадания в РНП за уклонения от подписания контракта по 44-ФЗ с областным театром путём подачи протокола разногласий и защиты подрядчика на комиссии Ярославского межрегионального УФАС

Ситуация: Театр разместил закупку на выполнение работ по монтажу и диспетчеризации системы автоматизации вентиляции и кондиционирования воздуха. Фирма нашего Доверителя - профессиональный проектировщик и разработчик автоматизированных систем управления технологическими процессами (АСУТП) - приняла решение участвовать в данной закупке. Проект казался понятным, выполнимым и прибыльным (14 млн. руб.) с учётом объема работы. По итогам закупки фирма была признана победителем и это мог быть просто один из удачных проектов, но...

Банк с самым популярным сервисом по сопровождению сделок с недвижимостью проверил юридическую чистоту квартиры стоимостью 26 млн. руб. Покупатель обратился к нам за повторной проверкой и мы обнаружили критический риск в сделке по приобретению этой квартиры ещё прошлыми владельцами. Покупатель отказался от сделки.

Ситуация: Физлицо планировал приобрести квартиру в Москве. Крупный банк выдал ему юридическое заключение (due diligence) о юридической чистоте этой квартиры и её владельцах. Банк одобрил сделку, покупатель успокоился, но потом изучил информацию в интернет-форумах и решил обратиться к юристам КГ ЭТАЛОН за независимой экспертизой. Задача: Перепроверить квартиру для подтверждения «чистоты» объекта и получения независимого юридического заключения с должным правовым статусом, а не просто аналитической справки....

Успешно оспорили в суде штраф в 50 тыс. руб. для ООО за нарушение срока оплаты парковки служебного автомобиля

Ситуация: Постановлением по делу об административном правонарушении производственно-торговая компания была признана виновной в совершении административного правонарушения, предусмотренного пунктом 2 статьи 8.14 Закона г. Москвы от 21 ноября 2007 года № 45 «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях». Проблема: Компании было назначено административное наказание в виде штрафа в размере 50 000 рублей за неоплату парковки транспортного средства в установленный срок. Решение: Юрист практики административного права КГ ЭТАЛОН составил жалобу на Постановление...

Все проекты

Как не потерять недвижимость при банкротстве продавца – физического лица

Содержание

Что такое банкротство физического лица?

Большая вероятность оспаривания сделки наступает, если

Последствия оспаривания сделки

Статистика

Вам перезвонить?

Наши рекомендации

Возможности юристов КГ ЭТАЛОН

Реализованные проекты