Защитили арендатора от необоснованного требования АО «ДОМ.РФ» о взыскании задолженности по аренде

Ситуация

Наш Доверитель — издательство, выпускающее учебно-методическую литературу для педагогов и воспитателей, арендовало нежилое помещение площадью 37,9 кв.м. в здании по адресу: г. Москва, ул. 3-я Мытищинская, д. 16, стр. 47.
В августе 2023 года новым арендодателем объекта (в качестве агента РФ) стало АО «ДОМ.РФ». Госкомпания сразу уведомила Доверителя об отказе от договора в одностороннем порядке.
Доверитель полностью оплатил фактическую аренду за август и сентябрь 2023 года. После этого он оперативно съехал, арендовав новый офис с 16 октября 2023 года.
Однако АО «ДОМ.РФ» посчитало, что Доверитель обязан платить за помещение вплоть до июня 2024 года, и обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к нашему Доверителю о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Задача

Защитить Доверителя от неправомерного требования АО «ДОМ.РФ» о взыскании задолженности по арендной плате и процентам.

Решение

Юристы КГ ЭТАЛОН сформировали комплексную правовую позицию, подкрепленную письменными доказательствами. Мы убедили суд, что отсутствие формального акта приема-передачи не означает, что арендатор продолжал пользоваться офисом.

В ходе судебного процесса юристы КГ ЭТАЛОН доказали основные факты:

Фактическое освобождение офиса 16.10.2023 года. Суду были представлены: договор и оплаченный платежный документ с транспортной компанией на перевозку мебели и оборудования, а также новый договор аренды офиса на улице Гиляровского, заключенный этой же датой с актом приема-передачи. Дополнительно был предъявлен договор с оператором связи о срочном переносе телефонного номера по новому адресу.
Полное отсутствие коммунальных услуг. Мы предъявили официальное уведомление от службы эксплуатации здания. В уведомлении было зафиксировано, что с 01.10.2023 года в здании отключаются все насосы, выводится из работы лифтовое оборудование, прекращается подача горячей/холодной воды и полностью отключается электроэнергия.
Официальные документы самого Истца. Юристы КГ ЭТАЛОН провели глубокий аудит публичных данных и обнаружили на официальном сайте АО «ДОМ.РФ» отчет об обследовании инженерных сетей этого здания, где эксперты рекомендовали полную консервацию систем. Более того, в аукционной документации по дальнейшей продаже этого здания АО «ДОМ.РФ» само (!) официально заявляло потенциальным покупателям, что помещения «полностью свободны от аренды и прав третьих лиц».
Принцип взаимности договора аренды. Ссылаясь на четкую позицию Верховного Суда РФ, юристы КГ ЭТАЛОН доказали: если арендодатель не предоставляет имущество в состоянии, пригодном для использования, он автоматически теряет право требовать за него арендную плату.

Результат

Арбитражный суд города Москвы отказал в удовлетворении иска АО «ДОМ.РФ» в полном объеме.

Постановление суда первой инстанции устояло также и в Девятом арбитражном апелляционном суде.
Доверитель был полностью освобожден от уплаты мнимого долга по аренде и незаконных процентов за пользование чужими денежными средствами.
Разработанная юристами КГ ЭТАЛОН правовая позиция и собранные доказательства легли в основу судебной практики по аналогичным искам АО «ДОМ.РФ» к бывшим арендаторам здания на ул. 3-я Мытищинская, д. 16.

Преюдициальные факты и выводы судов по нашему делу № А40-120936/25 теперь официально учитываются Арбитражным судом города Москвы при рассмотрении аналогичных споров:
- дело № А40-85512/26-127-822, https://kad.arbitr.ru/Card/0c1b06f5-b094-4578-9032-610d97d2fdc5.
- дело № А40-204870/24-11-1369, https://kad.arbitr.ru/Card/5fafeccf-30c8-4c96-b734-ada438f04bdc.

Ссылка на дело: № А40-120936/2025, https://kad.arbitr.ru/Card/bbd49576-c741-4179-8a60-75f1b55506c6

Рекомендации для Арендатора при досрочном прекращении аренды:

Фиксируйте невозможность использования. Направляйте арендодателю акты и претензии сразу, как только в офисе отключают коммунальные услуги или блокируют доступ.
Сохраняйте все сопутствующие документы. Договоры с транспортными компаниями, акты выполненных работ и договоры на новые адреса станут ключевыми доказательствами в суде.
Обеспечьте юридически значимый вызов на приемку помещения. Направьте арендодателю телеграмму или ценное письмо с описью вложения за 7-10 рабочих дней до съезда с указанием точной даты и времени, когда вы будете сдавать помещение.
Если арендодатель уклоняется от совместной приемки помещения, отправьте ему подписанный Вами односторонний акт возврата помещения ценным письмом с описью вложения.

Юрист

Антон Асташкин