Провели структурирование и сопровождение сложной сделки с квартирой под реновацию и обеспечили многодетной семье улучшение жилищных условий и проживание в реновационной квартире во время ремонта.

Как продать квартиру под реновацию, купить большую квартиру за те же деньги и не съезжать до ремонта.

Ситуация

Наши Доверители – мать и сын с семьей и тремя детьми владели двухкомнатной квартирой в доме, включённом в программу реновации г. Москвы. В связи с рождением третьего ребёнка, потребовалось увеличение жилой площади. Бюджет был ограничен — только средства от продажи существующей квартиры. Был найден вариант квартиры большей площади в более современном жилом фонде. Квартира принадлежала двум собственникам, при этом один из них нуждался во встречной покупке (альтернативная сделка). Доверитель обратился в КГ ЭТАЛОН за полным юридическим сопровождением: подготовка документов для продажи его квартиры, due diligence покупаемой квартиры (включая проверку всех продавцов), структурирование альтернативной сделки и сопровождение юриста непосредственно на сделке.

Задача

Организовать и юридически обеспечить сделку купли-продажи двух объектов с разрывом во времени около недели (сначала продажа своей квартиры, затем покупка новой), сохранив доверителю право проживания в продаваемой квартире на срок, необходимый для проведения ремонта в новой квартире. Исключить риски, связанные с реновацией (при продаже его квартиры), а также риски альтернативной сделки. В результате доверитель должен получить квартиру большей площади без доплат, с чистым титулом и без разрыва в проживании.

Решение

Юристы практики недвижимости КГ ЭТАЛОН провели комплексную работу по двум направлениям.

1. Продажа квартиры доверителя (дом под реновацию):

– Подготовлены предварительный договор и основной договор купли-продажи квартиры доверителя с учётом статуса дома (реновация). В основном договоре зафиксировано, что покупатель уведомлён о включении дома в программу реновации и это не является основанием для изменения цены или отказа от сделки.

В договор включено условие об отсрочке подписания акта приёма-передачи на срок, необходимый для ремонта в приобретаемой квартире (почти 2 месяца). До подписания акта доверитель и члены его семьи сохраняют право пользования продаваемой квартирой.

Сделка по продаже состоялась в согласованную дату у нотариуса (по желанию покупателя). Деньги от покупателя поступили на счёт доверителя.

2. Покупка новой квартиры (два продавца и альтернатива у одного из них):

Проведён полный due diligence приобретаемой квартиры: проверена цепочка титула с момента приобретения каждым из продавцов, получены выписки из ЕГРН, проверены личные данные и семейное положение, отсутствие долгов, залогов, арестов, рент, прав третьих лиц и проч.

Подготовлен и согласован предварительный и основной договоры купли-продажи приобретаемой квартиры.

Сделка по покупке состоялась через неделю после продажи квартиры доверителя. За это время юристы проконтролировали, что продавцы не меняют условий, а альтернативная цепочка не распалась.

3. Структурирование сделки с разрывом в неделю

Разработана схема последовательного подписания договоров с временным интервалом.

Организованы расчёты: средства от продажи квартиры доверителя аккумулированы на его счёте, затем перечислены продавцам приобретаемой квартиры через сервис безопасных расчётов. Юрист КГ ЭТАЛОН сопровождал обе сделки, контролировал соблюдение сроков и условий.

Результат

Доверитель с разрывом в неделю продал свою двухкомнатную квартиру и приобрёл квартиру большей площади в современном доме. Сделка проведена в рамках бюджета — доплата не потребовалась. При этом семья осталась проживать в старой квартире почти 2 месяца, спокойно делая ремонт в новой. Экономия семейного бюджета за счёт отказа от аренды жилья на время ремонта, дополнительной перевозки вещей и разрыва сделок составила существенную сумму. Доверитель избежал риска потери задатка и «застревания» в цепочке, несмотря на недельный разрыв между сделками.

Что нужно знать при покупке реновационного жилья

– Квартира под реновацию может быть выгодным вложением. Многие покупатели специально приобретают такое жильё: после переселения собственник получает квартиру в новом доме, стоимость которой значительно выше. При продаже важно раскрыть покупателю статус дома и чётко зафиксировать в договоре, что он уведомлён о включении дома в программу реновации. Это исключит будущие претензии и зафиксирует согласованные условия сделки.

– Разрыв между сделками — повышенный риск. Если вы продаёте свою квартиру, а покупаете новую через несколько дней, существует вероятность, что продавцы приобретаемой квартиры передумают, найдут другого покупателя или изменят условия. Юридическое сопровождение на протяжении всего периода разрыва обязательно.

– Право проживания после продажи оформляется через отсрочку подписания акта приёма-передачи. Укажите в ДКП, что акт подписывается через согласованный срок после регистрации перехода права. Если акт подписан сразу — покупатель вправе требовать освобождения квартиры на следующий день. Устные договорённости или отдельная расписка – слабые доказательства в суде.

– Due diligence для покупаемой квартиры обязателен.

Привлекайте к сопровождению сделки юриста по недвижимости на всех этапах, особенно при разрыве во времени. Профессионал проконтролирует, чтобы продавцы приобретаемой квартиры не изменили условий, а также синхронизирует расчёты и регистрацию перехода права собственности.

Юрист

Игорь Ушаков

Александр Тимохин