Без выходных
С 9:00 до 21:00
заказать звонок
129110, г. Москва, м. Проспект Мира, ул. Гиляровского, 57, стр. 1, этаж 3, офис 305
Время работы офиса: с 9.30 до 18.30 пн.-пт.
§ Юридические услуги

Договор аренды на 11 месяцев. На чём бизнес теряет деньги?

Опубликовано: 20.03.2024
Время на чтение: 3 минуты
👁 63

 

Аренда помещения для бизнеса - дело ответственное, т.к. переезд, ремонт, обустройство и адаптация сотрудников на новом месте - процессы болезненные и дорогие.

Чаще всего собственник помещения предложит арендатору договор аренды на 11 месяцев с последующей пролонгацией. 

Объяснения обычно бывают такие:

  • не хотим регистрировать договор
  • у объекта нет кадастрового учёта
  • у нас так принято

 

ВАЖНО: любая сторона вправе отказаться от продления договора, даже если стороны предусмотрели условие об автоматической пролонгации договора определенное количество раз и запрет на отказ от исполнения договора, то есть арендатор может понести убытки и юридических способов продлить договор аренды у него не будет.

 

Комментирует ведущий юрист

КГ ЭТАЛОН по Арендным отношениям 

Ситнова Ирина

 

Что изменилось?

Согласно самой свежей судебной практике (дело № А41-31779/2023), правомерный отказ стороны от пролонгации договора не является отказом от договора, а выступает основанием прекращения договора аренды и может привести к негативным последствиям:

  • для арендодателя это неполученные доходы в виде арендной платы за период аренды, на который рассчитывал арендодатель при заключении договора;

  • для арендатора это потеря вложений в ремонт, неотделимые улучшения помещения и  расходы на переезд

 

Важно знать!

  • При отсутствии в договоре аренды обязанности Стороны (арендодателя и/или арендатора) заключить новый договор, у Стороны есть право отказаться от заключения договора на новый срок в соответствии со статьями 9, 421 ГК РФ и, как следствие, Сторона может воспользоваться своим правом на отказ от продления (пролонгации) договора аренды путем направления соответствующего уведомления.

  • В Договоре аренды нужно установить явно выраженную обязанность другой стороны заключить новый договор аренды по истечении срока заключенного договора аренды (перезаключить на новый срок).

  • Продление договора аренды (заключение договора аренды на новый срок) является правом, а не обязанностью арендодателя или арендатора. Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

  • Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

  • Отказ от заключения нового договора аренды не является односторонним отказом от исполнения договора (статьи 310, 450.1 ГК РФ).

 

Рекомендую:

 

1. Если Вы заинтересованы в аренде недвижимости на длительный срок, следует учесть в договоре следующие условия:

  • прямо установить явно выраженную обязанность Стороны (арендодателя и/или арендатора) заключить новый договор аренды по истечении срока заключенного договора аренды (перезаключить на новый срок).

  • условие об автоматическом возобновлении договора аренды должно носить не только характер обоюдного письменного согласия Сторон на возобновление действия настоящего договора, но и содержать в себе соответствующую обязанность Стороны.

  • закрепить в договоре, что в случае отказа арендодателя от возобновления договора, арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость неотделимых улучшений и расходы на подготовку помещения к целевому использованию.

 

2. Привлечь специализированного юриста по аренде с опытом сопровождение арендных конфликтов к процессу аренды нового помещения.

Обязанности юриста:

  • задать на переговорах и в процессе осмотра помещения важные вопросы арендодателю 

  • проверить добросовестность арендодателя, наличие прав у арендодателя на заключение договора аренды, выявить сопутствующие риски арендатора утраты прав аренды, предъявления к арендатору претензий от третьих лиц о выплате компенсации за пользование объектом аренды за весь срок аренды

  • проверить статус объекта аренды

  • выявить потенциальные риски аренды объекта и отразить их в договоре, чтобы защитить интересы арендатора

  • сформулировать в договоре обоснованность и периодичность изменения цены договора 

  • предупредить возможные конфликты до вступления в договорные отношения с арендодателем

  • защитить права арендатора в досудебном и судебном порядке.

 

Чем мы будем Вам полезны:

 

 

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Реализованные проекты

Арендодатель обратился в суд с исковым заявлением к арендатору, клиенту нашей компании, о взыскании арендной платы за пользование помещением после прекращения договора аренды до момента подписания акта приема – передачи, документально подтверждая факт просрочки возврата имущества. Юристами нашей компании была подготовлена доказательственная база, подтверждающая освобождение арендатором к окончанию срока действия... Читать далее
Арендодатель из-за образовавшейся задолженности арендатора в 2 млн руб. по арендной плате в одностороннем порядке расторг договор аренды, опечатал помещение, оформил односторонний акт возврата и удержал имущество арендатора стоимостью в 7 млн руб.   Юристы КГ ЭТАЛОН подготовили правовую позицию с обоснованием, что действия Арендодателя являются неправомерными и могут расцениваться как... Читать далее
Арендодатель обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с Доверителя арендных платежей и договорной неустойки на сумму более чем 3 млн. руб. Юристы КГ Эталон провели анализ представленных Доверителем документов, подготовили стратегию судебной защиты и получили дополнительные материалы, которые смогли убедить суд в тяжелом экономическом положении Доверителя... Читать далее
Арендодатель закрыл Доверителю доступ на арендуемый склад из-за образовавшейся задолженности по арендным платежам. Юристы КГ ЭТАЛОН подготовили правовую позицию и инициировали переговоры с арендодателем. В результате переговоров были согласованы условия вывоза товара Доверителя со склада с поэтапной оплатой задолженности по арендным платежам и учтены расходы арендатора на неотделимые улучшения арендуемого... Читать далее
Доверитель, производственная компания, обратился к юристам КГ ЭТАЛОН с целью сопровождения заключения долгосрочного договора аренды имущественного комплекса для размещения своего производства. Задача для юристов – анализ возможности заключения предложенного будущим арендодателем соглашения о намерениях заключить договор аренды недвижимого имущества. Данное соглашение предусматривало обязательство Доверителя перечислить будущему арендодателю авансовый платеж в... Читать далее

×
Оставить заявку
Мы свяжемся с Вами в ближайшее время!
Введите корректное Имя
Докажите, что Вы не робот
×
Оставить заявку
Мы свяжемся с Вами в ближайшее время!
Введите номер телефона Докажите, что Вы не робот
×
Оставить заявку
Мы свяжемся с Вами в ближайшее время!
Введите номер телефона Докажите, что Вы не робот
×
Оставить заявку
Мы свяжемся с Вами в ближайшее время!
Введите корректное Имя Введите корректный номер телефонаДокажите, что Вы не робот
×
×