Договор аренды на 11 месяцев. На чём бизнес теряет деньги?

Аренда помещения для бизнеса - дело ответственное, т.к. переезд, ремонт, обустройство и адаптация сотрудников на новом месте - процессы болезненные и дорогие.

Чаще всего собственник помещения предложит арендатору договор аренды на 11 месяцев с последующей пролонгацией. 

Объяснения обычно бывают такие:

не хотим регистрировать договор;

у объекта нет кадастрового учёта;

у нас так принято.

ВАЖНО: любая сторона вправе отказаться от продления договора, даже если стороны предусмотрели условие об автоматической пролонгации договора определенное количество раз и запрет на отказ от исполнения договора, то есть арендатор может понести убытки и юридических способов продлить договор аренды у него не будет.

Автор статьи

Ситнова Ирина

Опыт более 20 лет

Ведущий юрист

Специализируется на арендных спорах, договорах аренды коммерческой недвижимости и комплексном юридическом сопровождении бизнеса.

Получить консультацию

Что изменилось?

Согласно самой свежей судебной практике (дело № А41-31779/2023), правомерный отказ стороны от пролонгации договора не является отказом от договора, а выступает основанием прекращения договора аренды и может привести к негативным последствиям:

для арендодателя это неполученные доходы в виде арендной платы за период аренды, на который рассчитывал арендодатель при заключении договора;

для арендатора это потеря вложений в ремонт, неотделимые улучшения помещения и  расходы на переезд

Важно знать!

При отсутствии в договоре аренды обязанности Стороны (арендодателя и/или арендатора) заключить новый договор, у Стороны есть право отказаться от заключения договора на новый срок в соответствии со статьями 9, 421 ГК РФ и, как следствие, Сторона может воспользоваться своим правом на отказ от продления (пролонгации) договора аренды путем направления соответствующего уведомления.

В Договоре аренды нужно установить явно выраженную обязанность другой стороны заключить новый договор аренды по истечении срока заключенного договора аренды (перезаключить на новый срок).

Продление договора аренды (заключение договора аренды на новый срок) является правом, а не обязанностью арендодателя или арендатора. Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Отказ от заключения нового договора аренды не является односторонним отказом от исполнения договора (статьи 310, 450.1 ГК РФ).

Рекомендации от юриста КГ ЭТАЛОН

1. Если Вы заинтересованы в аренде недвижимости на длительный срок, следует учесть в договоре следующие условия:

прямо установить явно выраженную обязанность Стороны (арендодателя и/или арендатора) заключить новый договор аренды по истечении срока заключенного договора аренды (перезаключить на новый срок).

условие об автоматическом возобновлении договора аренды должно носить не только характер обоюдного письменного согласия Сторон на возобновление действия настоящего договора, но и содержать в себе соответствующую обязанность Стороны.

закрепить в договоре, что в случае отказа арендодателя от возобновления договора, арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость неотделимых улучшений и расходы на подготовку помещения к целевому использованию.

2. Привлечь специализированного юриста по аренде с опытом сопровождение арендных конфликтов к процессу аренды нового помещения.

Обязанности юриста:

задать на переговорах и в процессе осмотра помещения важные вопросы арендодателю 

проверить добросовестность арендодателя, наличие прав у арендодателя на заключение договора аренды, выявить сопутствующие риски арендатора утраты прав аренды, предъявления к арендатору претензий от третьих лиц о выплате компенсации за пользование объектом аренды за весь срок аренды

проверить статус объекта аренды

выявить потенциальные риски аренды объекта и отразить их в договоре, чтобы защитить интересы арендатора

сформулировать в договоре обоснованность и периодичность изменения цены договора 

предупредить возможные конфликты до вступления в договорные отношения с арендодателем

защитить права арендатора в досудебном и судебном порядке.

Возможности юристов КГ ЭТАЛОН:

юридический анализ Вашей текущей ситуации по аренде;

сопровождение сделки по аренде недвижимости,

правовой анализ договора аренды, представление заключения по рискам;

сопровождение расторжения договора аренды недвижимости;

участие в урегулировании конфликтов, связанных с арендой недвижимости;

анализ перспектив судебного дела, подготовка искового заявления, отзыва на исковое заявление, судебное представительство во всех инстанциях.