Без выходных
С 9:00 до 21:00
заказать звонок
129110, г. Москва, м. Проспект Мира, ул. Гиляровского, 57, стр. 1, этаж 3, офис 305
Время работы офиса: с 9.30 до 18.30 пн.-пт.

Арендодатель не дает вывезти имущество. Что делать?

Опубликовано: 22.05.2023
Время на чтение: 3 минуты
👁 2 701
 

В каких случаях арендодатель имеет право удерживать имущество арендатора?

Заблуждение арендатора: удерживать имущество арендаторов незаконно в любом случае.  По закону это не так. Гражданским кодексом предусмотрена такая процедура:

ГК РФ (ст.329) разрешает применение в качестве обеспечения исполнения обязательств удержание вещи должника. Этот инструмент может законно использоваться арендодателями в качестве рычага воздействия на арендатора с целью стимулирования погашения задолженности по арендной плате, коммунальным платежам, возмещению ущерба и проч.

Заблуждение арендодателя: я могу удерживать имущество арендатора в любом случае. Это также не соответствует законодательству.

Ирина Ситнова 

Партнер КГ ЭТАЛОН

 

Частые ситуации

Примеры ситуаций, когда действия арендодателя могут быть признаны незаконными:

1. Договором аренды предусмотрен прямой запрет на удержание имущества (п. 3 ст. 359 ГК РФ).

2. Отсутствуют обязательства арендатора перед арендодателем, срок требования по которым наступил, но которые не были исполнены (абз. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ). 

3. Арендодатель не располагает имуществом, подлежащим передаче арендатору либо иному лицу, указанному арендатором.  (абз. 1 п.1 ст. 359 ГК РФ). Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

4. Если договором аренды не предусмотрено право арендодателя на удержание имущества, удержание имущества арендатора в рамках действующего договора аренды неправомерно, поскольку арендатор не утратил права пользования помещением, и имущество не поступило в законное владение арендодателя.

5. Арендодателем не соблюден порядок и способ удержания имущества, предусмотренные сторонами в договоре аренды, перечень конкретного имущества, в отношении которого допускается удержание.

6. Договором аренды при определенных условиях предусмотрена только возможность ограничения доступа арендатора в помещение. Ограничение доступа не влечет за собой право арендодателя на удержание имущества арендатора.

7. Стоимость удерживаемого имущества явно превышает стоимость неисполненных обязательств арендатора (несоразмерность требований).

8. Арендатор не является собственником удерживаемого имущества на момент начала удержания*.

* в зависимости от обстоятельств дела удержание имущества, не принадлежащего арендатору, может быть признано законным в случае, если будет доказана добросовестность арендодателя владения имуществом (на момент удержания арендодатель не располагал данными кому принадлежит имущество; данные о собственнике не были представлены арендатором; имущество оказалась во владении арендодателя на законном основании, арендатор не предъявлял требования о выдаче имущества и не изъявлял желание забрать имущество и пр.).
 

Что делать в таких ситуациях

Юристы КГ ЭТАЛОН имеют положительный опыт в разрешении конфликтных ситуаций, возникающих при аренде коммерческой недвижимости, и готовы защитить права арендатора:
 
1. Проведем правовой анализ конкретной ситуации, договор аренды, дадим правовую оценку действиям арендодателя, предоставим рекомендации по дальнейшим действиям.
 
При грамотном составлении претензии и правовом обосновании своей позиции достаточно часто удается урегулировать возникший конфликт в ходе переговоров без инициирования судебного разбирательства.
Незаконное удержание имущества арендодателем также может быть расценено как самоуправство, и в этом случае в отношении виновного лица предусмотрена уголовная ответственность по ст.330 УК РФ.
 
3. Восстановим права арендатора в судебном порядке.
Подготовим все необходимые документы и доказательственную базу для обращения в суд с виндикационным иском на основании ст.301 ГК РФ (истребование имущества из чужого незаконного владения), а также с требованием о взыскании убытков, вызванных незаконным удержанием имущества арендатора.
 
 
Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Реализованные проекты

Арендодатель закрыл Доверителю доступ на арендуемый склад из-за образовавшейся задолженности по арендным платежам. Юристы КГ ЭТАЛОН подготовили правовую позицию и инициировали переговоры с арендодателем. В результате переговоров были согласованы условия вывоза товара Доверителя со склада с поэтапной оплатой задолженности по арендным платежам и учтены расходы арендатора на неотделимые улучшения арендуемого... Читать далее
Арендодатель из-за образовавшейся задолженности арендатора в 2 млн руб. по арендной плате в одностороннем порядке расторг договор аренды, опечатал помещение, оформил односторонний акт возврата и удержал имущество арендатора стоимостью в 7 млн руб.   Юристы КГ ЭТАЛОН подготовили правовую позицию с обоснованием, что действия Арендодателя являются неправомерными и могут расцениваться как... Читать далее
Арендодатель обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с Доверителя арендных платежей и договорной неустойки на сумму более чем 3 млн. руб. Юристы КГ Эталон провели анализ представленных Доверителем документов, подготовили стратегию судебной защиты и получили дополнительные материалы, которые смогли убедить суд в тяжелом экономическом положении Доверителя... Читать далее

Хочу обсудить с юристом свою ситуацию

Отправьте заявку, чтобы получить бесплатную консультацию.
Наш специалист свяжется с Вами в течение 20 минут.

* - обязательные для заполнения поля

Array
(
    [numberposts] => 3
    [offset] => 0
    [orderby] => rand
    [include] => 
    [exclude] => 6209
    [meta_key] => 
    [meta_value] => 
    [post_type] => page
    [post_mime_type] => 
    [post_parent] => 
    [post_status] => publish
    [suppress_filters] => 1
    [meta_query] => Array
        (
            [relation] => OR
            [0] => Array
                (
                    [key] => hashtag
                    [value] => аренда
                    [compare] => LIKE
                )

            [1] => Array
                (
                    [key] => hashtag
                    [value] => договоры
                    [compare] => LIKE
                )

        )

)
Array
(
    [0] => WP_Post Object
        (
            [ID] => 3962
            [post_author] => 1
            [post_date] => 2020-06-17 00:06:35
            [post_date_gmt] => 2020-06-16 21:06:35
            [post_content] => 

Договориться о выгодных условиях договора - важнейшая задача, если Вы именно торгуете, а не "отгружаете" товар. 

Точный срок оплаты, точный срок и условия поставки, почему в первую очередь покупатель заплатит Вам, а не другим поставщикам - всё это необходимые условия выживания бизнеса в кризис.

Виталий Овчаров

Старший партнер КГ ЭТАЛОН

 

Самые распространенные ошибки 

Установление фиксированного курса валюты в договоре.

Если цена Вашего договора указана в валюте - не соглашайтесь на фиксированный курс - это может стать проблемой и принести значительные убытки.

Изменение курса валюты, согласно сложившейся судебной практике, не признается судами форс-мажором или существенным изменением обстоятельств, из которых сторона исходила при заключении договора.

«Это предпринимательский риск, вы должны были это предусмотреть» - скажет Вам судья.

 

Установление фиксированной цены в рамочном договоре поставки.

По той же причине не стоит фиксировать цену в рамочном договоре. Если спрос на товар вырастет - кто получит выгоду?

Покупатель? Производитель?

В лучшем случае для Вас ничего не изменится, ведь цена в договоре определена, но если цены поднял Ваш производитель, договор может стать убыточным.

Выход: согласовывать цену товара при каждой отдельной поставке в спецификации или в дополнительном соглашении.

 

Отсутствие условий о возможности поставщика отказаться от поставки при заключении рамочного договора поставки.

Большинство условий поставки (количество, ассортимент товара, срок и цена, способ поставки и др.) чаще всего согласовываются сторонами в спецификации (приложении, доп. соглашении, подтверждении заявки и т.д.).

Если в рамочном договоре предусмотреть порядок рассмотрения заявки покупателя, срок подписания спецификации (без права Поставщика отказаться от заявки), то Поставщик в случае невозможности поставить товар по тем или иным причинам (отсутствие на складе, проблем с транспортом и др.) попадет в сложную ситуацию.

Если же в договоре прямо прописать возможность отказа от поставки очередной партии товара или ограничиться условием о согласовании условий о количестве, ассортименте, цене товара и сроке его поставки в спецификации, то Ваши обязательства по договору возникнут только с момента подписания спецификации, а это значит, что негативных последствий отказа от согласования заявки и подписания спецификации у Вас не возникнет.  

 

Установление срока поставки вне зависимости от предоплаты. 

Если Вы планируете осуществлять поставку по 100 % предоплате или предусмотреть в договоре авансовые платежи, рекомендуем срок поставки исчислять с момента внесения предоплаты покупателем, в ином случае покупатель своего обязательства может вовремя не исполнить, а товар Вы будете обязаны поставить точно в срок.

 

Установление срока постоплаты в зависимости от выставления счета.

Счет – это односторонний документ, который не подтверждает задолженность и не подтверждает факт осуществления поставки.

Если в договоре будет условие «оплатить в течение __ дней с момента выставления счета Поставщиком» - это означает, что обязанности оплатить счёт, пока Вы не направили Покупателю счет у него не возникло. Обязанность доказывания факта выставления счета крайне невыгодна для Поставщика, т. к. от даты этого факта зависит не только срок получения оплаты по договору, но и возможность взыскать предусмотренную договором неустойку.

Выход: срок оплаты устанавливать в зависимости от даты приемки товара и подписания документов (товарной накладной, товарно-транспортной накладной или УПД).

 

Отсутствие в договоре условий о стоимости хранения товара в случае нарушения Покупателем срока самовывоза товара со склада Поставщика или несогласования даты доставки. 

Если Вы включите в договор условия хранения Поставщиком своевременно непринятого товара Покупателем, то в случае, когда Покупатель по каким-либо причинам не может своевременно принять товар и это не связано с наличием недостатков у товара, Вы сможете избежать дополнительных расходов, а также длительных судебных разбирательств с доказыванием размера понесенных Вами убытков или факта исполнения обязательств по поставке с Вашей стороны.

 

Отсутствие в договоре условий о случаях, которые не признаются гарантийными.

Законодательством такие случаи прямо не предусмотрены. Если в Вашем договоре не будет условий, по которым вы можете отказать в гарантийном обслуживании, Вы будете обязаны выполнить свои гарантийные обязательства перед Покупателем.

 

Отсутствие в договоре условий, регулирующих передачу исключительного права на результат интеллектуальной деятельности и на средство индивидуализации. 

Поставщику товара, являющегося результатом интеллектуальной деятельности или содержащего такой результат (например, вместе с товаром приобретается ПО) просто необходимо позаботиться о наличии таких прав (заключить лицензионный договор с правообладателем), а также включить условия использования лицензии в договор с покупателем.

Только так можно избежать претензий со стороны правообладателя, а также дополнительных расходов и судебных споров.

 

Юристы КГ ЭТАЛОН готовы взять на полный аутсорсинг всю договорную работу Вашей фирмы. 

В условиях кризиса и неравномерной загрузки штатного юриста (или его отсутствия) такое решение разумно и выгодно экономически - затраты на нашу работу обычно полностью окупаются за счёт заключения новых сделок с помощью юриста и минимизации потерь бизнеса.

Давайте начнём со знакомства и углублённой беседы!

В каждом отдельном случае может быть свой список «опасных» условий, поэтому очень важно обращать внимание на каждое, даже самое незначительное, на первый взгляд, условие договора.

 

Я готова провести с Вами 30-минутную онлайн-сессию и дать конкретные советы по организации договорной работы:

  • как организовать документооборот и разработать "свои" документы
  • "протоколы разногласий" - путь к конфликту или путь к сделке?
  • как подготовить переговоры с покупателем и отстаивать максимально выгодные условия для Вас
  • что делать, если «опасное» условие договора уже оказывает негативное воздействие на Ваш бизнес
  • как правильно защитить Ваши интересы в досудебном порядке и в суде, чтобы получить "живые" деньги

Консультация бесплатна и конфиденциальна. 

 

С этой статьей читают:

Разработка договора поставки

Сопровождение договорной работы

 

 

[post_title] => Самые распространенные ошибки Поставщиков при заключении договора поставки [post_excerpt] => [post_status] => publish [comment_status] => closed [ping_status] => closed [post_password] => [post_name] => covid-19-5-nepriemlemyh-uslovij-dogovora-pri-postavke-tovara-v-krizis [to_ping] => [pinged] => [post_modified] => 2024-04-04 06:37:52 [post_modified_gmt] => 2024-04-04 03:37:52 [post_content_filtered] => [post_parent] => 2 [guid] => https://www.etalon-cons.ru/?page_id=3962 [menu_order] => 0 [post_type] => page [post_mime_type] => [comment_count] => 0 [filter] => raw ) [1] => WP_Post Object ( [ID] => 6864 [post_author] => 1 [post_date] => 2023-11-20 16:29:38 [post_date_gmt] => 2023-11-20 13:29:38 [post_content] =>

 

Статья «Три проблемы с арендой технического оборудования – рассказываем, как их решить и предотвратить» опубликована  в отраслевом журнале «Учет в строительстве"

Артем Бондаренко 

Партнер КГ ЭТАЛОН

Антон Асташкин 

Юрист КГ ЭТАЛОН

О чем пойдет речь: расскажем о неприятных сюрпризах, которые обычно преподносят арендодатели. Также вы узнаете о мерах, которые позволят предотвратить споры и убытки по договору аренды технического оборудования.

Дорогостоящее и неиспользуемое на постоянной основе техническое оборудование зачастую выгоднее не покупать, а брать в аренду. Но в таком случае легко потерять лишние деньги из-за ерунды или непредвиденных обстоятельств. Мы выбрали три проблемы, которые возникают чаще всего. Для каждой из них подготовили меры защиты, которые помогут предотвратит проблемы в будущем. Также у нас уже есть готовое решение – помогли вернуть арендатору после неудачной арендной сделки, по аренде оборудования, больше миллиона рублей. Эту историю и победные аргументы вы также увидите в данной статье.

 

Проблема 1. Арендодатель поднял цены

Арендодатель может потребовать больше денежных средств, чем вы ожидали. Обычно собственники ссылаются на стоимость аренды оборудования, указанную в прайс-листе. Бывают случаи, когда данная цена существенно выше изначально оговоренной.
Меры защиты. Нужно установить в договоре цену и порядок оплаты аренды техники. Также важно зафиксировать стоимость и способ доставки. Возможно сразу в твердой сумме установить стоимость не получится. Смотрите в памятке, какие еще варианты возможны

 

Проблема 2. Арендодатель требует деньги за то, чего не было.

Арендодатель требует полной оплаты за оборудование, которое вы ему досрочно возвратили. Бывают ситуации, при которых техническое оборудование так и не поступило к арендатору. Тем не менее, в обоих случаях арендодатели нередко требуют полной оплаты – за весь срок или за все оборудование, включая недопоставленное. Чтобы такого не случилось, воспользуйтесь нашими советами:

Меры защиты.

  1. Во-первых, максимально детализируйте в договоре условия о досрочном расторжении либо об отказе от договора в одностороннем порядке. Есть смыл перечислить конкретные нарушения арендатора, которые могут стать основаниями для отказа. Эти основания можно привязать к специфике имущества и деятельности компании. Например, оборудование для бетонных работ актуально лишь на начальных этапах строительства, тогда как малярное оборудование потребуется на завершающих этапах. Поэтому несвоевременная доставка или путаница в сроках может являться основанием для расторжения договора – оборудование попросту уже или еще не нужно.
  2. Во-вторых, укажите порядок реализации права на односторонний отказ со стороны арендатора. Письменно согласуйте форму, содержание и сроки направления уведомления об одностороннем отказе.
    Когда договор аренды не содержит четко зафиксированных условий об одностороннем отказе от его исполнения, то его можно расторгнуть по требованию одной из сторон только на основании решения суда. И только при наличии законных оснований.

 

История о том, как арендатор заставил арендодателя вернуть часть аванса за оборудование

У организации был договор аренды дизельных генераторов. К фестивалю нужно было больше генераторов, поэтому стороны подписали дополнительное соглашение на 2 467 200 руб. В эту сумму входит стоимость аренды пяти дизельных генераторов за 33 календарных дня плюс доставка:

      • 68 400 руб. – аренда пяти генераторов за одни сутки;
      • 210 000 руб. – транспортировка техники и дополнительного оборудования до места приема-передачи, пуско-наладочной работы и вывоз техники.

По графику платежей сумма вносится двумя равными частям. Арендатор перечислил аванс – 1 233 600 руб. (2 467 200 Р х 50%). В установленный срок поставки не было. Со значительным опозданием арендатор получил лишь один генератор, который работал на фестивале девять суток. Общая стоимость аренды одного  дизельного генератора за девять календарных суток 123 120 руб. (68 400 Р: 5 шт. х 9 сут.). Стоимость транспортировки и пуско-наладочных работ за одну единицу техники: 42 000 руб. (210 000 Р: 5 шт.).

Таким образом, общая стоимость фактически оказанных услуг по предоставлению в аренду одного дизельного генератора составила 165 120 руб. (123 120 + 42 000).
В сентябре 2022 года Правительство Москвы перенесло открытие фестиваля на неопределенный срок. В связи с просрочкой, недопоставкой и переносом фестиваля, арендатор уже не был заинтересован в дальнейших услугах арендодателя, и направил письмо о досрочном завершении оказания услуг.
В октябре 2022 года арендатор направил арендодателю письмо, а затем претензию с требованием вернуть аванса по договору, за минусом суммы за оказанную услугу, то есть за один генератор. Исходя из условий допсоглашения, сумма к возврату составила 1 067 880 руб. (1 233 000 – 165 120).

Однако арендодатель ответил отказом и потребовал с арендатора выплатить вторую часть аванса в полном объеме. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 614 ГК). Если имущество не поступало в пользование, то нет и обязанности платить за аренду. Более того, арендодатель не исполнил свою часть соглашения должным образом. Часть перечисленного аванса можно расценивать как неосновательное обогащение (п. 4 ст. 453 ГК). Именно его арендатор потребовал в суде, на котором выяснилось, что допсоглашение прекратило свое действие в сентябре 2022 года. После письма арендатора о досрочном завершении договора арендодатель вывез генераторы с места эксплуатации. Тем самым он выразил свое согласие с расторжением допсоглашения.

Получается, у арендодателя не было оснований для удержания переплаты. Арендодателю пришлось вернуть арендатору излишне оплаченную стоимость арендованного, но недопоставленного оборудования (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2023 № 09АП-32455/2023 по делу № А40-284056/2022).

 

Проблема 3. Случился форс-мажор, но арендодателю нет до него дела

Могут произойти потоп, пожар, а также другие внезапные события, из-за которых исполнить договор невозможно. Арендодатели не всегда признают сложные обстоятельства форс-мажором.


Меры защиты.

  1. Четко закрепите в договоре понятие форс-мажор и детально распишите, что именно стороны будут считать форс-мажором. Чем больше факторов согласуете, тем лучше. Учитывайте статистические данные и территориальные особенности.
    Последствием любых обстоятельств категории форс-мажор является простой. Поэтому укажите в договоре понятие вынужденного простоя, а также его последствий. Это может быть как снижение размера арендной платы, так и право любой из сторон заявить о расторжении договора после наступления простоя. Можно и ограничить право расторжения договора в одностороннем порядке.
  2. Обозначьте период времени, когда такое право может возникнуть. То есть четко продумайте критические сроки и рассчитайте время, необходимое для возможности скорректировать ситуацию с наименьшими для себя рисками.
  3. В настоящее время не будет лишним включить в понятие форс-мажор такую формулировку: «изменения в законодательстве, принятие Президентом и органами государственной власти актов, препятствующих одной из сторон исполнять свои обязательства по договору, признаются обстоятельством непреодолимой силы».

 

[post_title] => Аренда технического оборудования. Советы юриста. [post_excerpt] => [post_status] => publish [comment_status] => closed [ping_status] => closed [post_password] => [post_name] => arenda-tehnicheskogo-oborudovaniya-sovety-yurista [to_ping] => [pinged] => [post_modified] => 2024-04-04 07:10:01 [post_modified_gmt] => 2024-04-04 04:10:01 [post_content_filtered] => [post_parent] => 2 [guid] => https://www.etalon-cons.ru/?page_id=6864 [menu_order] => 0 [post_type] => page [post_mime_type] => [comment_count] => 0 [filter] => raw ) [2] => WP_Post Object ( [ID] => 6246 [post_author] => 1 [post_date] => 2023-05-26 18:26:10 [post_date_gmt] => 2023-05-26 15:26:10 [post_content] =>
 
ДГИ Москвы предоставил организации земельный участок в аренду. На земельном участке находилось здание, собственниками которого являлась организация. Объект был снесен по акту Госинспекции по недвижимости. На основании факта сноса ДГИ Москвы предъявил иск о расторжении договора аренды участка.
Арбитражный суд Московского округа пришёл к выводу, что в связи с отсутствием зданий на земельном участке он используется не по целевому назначению. Кроме того, по мнению суда, поскольку участок предоставлялся для эксплуатации здания, обстоятельства изменились столь существенно, что возможно досрочное расторжение договора аренды по ст. 451 ГК.

Таким образом, если Вы арендуете земельный участок у Москвы и собираетесь строить на нём здание, Вам следует быть очень осторожными. Если здание будет построено без разрешительной документации, то оно может быть признано самовольной постройкой и снесено по решению суда. Затем с Вами может быть расторгнут договор аренды земельного участка.
В свою очередь, снос здания и расторжение договора аренды участка гарантированно повлечёт огромные убытки для Вас.

Артем Бондаренко

Партнер КГ ЭТАЛОН

 

Как Вы можете себя обезопасить

Подготовить разрешительную документацию. В том числе, Вам необходимо получить разрешение на строительство до его начала, а по окончании - разрешение на ввод в эксплуатацию.
Без этих документов шансы отстоять в суде своё здание, а позже и земельный участок стремятся к нулю. Однако разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию - это не единственные документы и разрешения, которые Вам придётся получать, чтобы Ваше здание было признано построенным в точном соответствии с законом. Список необходимых документов огромен. 
Безопаснее не рисковать и не пытаться разобраться в нём самостоятельно, а довериться опытному юристу.


Что делать

Предлагаем обратиться за решением проблемы в Консалтинговую Группу ЭТАЛОН. Наши юристы обладают огромным опытом решения вопросов, связанных с "узакониванием" самовольной постройки и сохранением договора аренды земельного участка в силе.
Мы готовы проанализировать имеющуюся у Вас документацию на здание и земельный участок, сопровождать строительство здания и взаимодействовать с государственными органами по этому вопросу, а в случае необходимости - отстоять Ваши интересы в суде.
 
[post_title] => Снос здания на арендованном земельном участке может привести к расторжению договора аренды [post_excerpt] => [post_status] => publish [comment_status] => closed [ping_status] => closed [post_password] => [post_name] => snos-zdaniya-na-arendovannom-zemelnom-uchastke-mozhet-privesti-k-rastorzheniyu-dogovora-arendy [to_ping] => [pinged] => [post_modified] => 2024-04-04 06:28:02 [post_modified_gmt] => 2024-04-04 03:28:02 [post_content_filtered] => [post_parent] => 2 [guid] => https://www.etalon-cons.ru/?page_id=6246 [menu_order] => 0 [post_type] => page [post_mime_type] => [comment_count] => 0 [filter] => raw ) )
×
Оставить заявку
Мы свяжемся с Вами в ближайшее время!
Введите корректное Имя
Докажите, что Вы не робот
×
Оставить заявку
Мы свяжемся с Вами в ближайшее время!
Введите номер телефона Докажите, что Вы не робот
×
Оставить заявку
Мы свяжемся с Вами в ближайшее время!
Введите номер телефона Докажите, что Вы не робот
×
Оставить заявку
Мы свяжемся с Вами в ближайшее время!
Введите корректное Имя Введите корректный номер телефонаДокажите, что Вы не робот
×
×