Удержание имущества арендатора. Когда действия арендодателя неправомерны

ГК РФ (ст.329) предусматривает применение в качестве обеспечения исполнения обязательств удержание вещи должника. Данный инструмент достаточно часто используется арендодателями в качестве рычага воздействия на арендатора с целью стимулирования к погашению задолженности (по арендной плате, коммунальным платежам, возмещению ущерба и иным платежам).

Однако на практике действия арендодателя по удержанию имущества арендатора либо имущества третьих лиц, находящегося у арендатора, не всегда являются правомерными.

Ирина Ситнова

Партнер КГ ЭТАЛОН

Частые ситуации

Примеры ситуаций, когда действия арендодателя могут быть признаны незаконными:

1. Договором аренды предусмотрен прямой запрет на удержание имущества (п. 3 ст. 359 ГК РФ).

2. Отсутствуют обязательства арендатора перед арендодателем, срок требования по которым наступил, но которые не были исполнены (абз. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ).

3. Арендодатель не располагает имуществом, подлежащим передаче арендатору либо иному лицу, указанному арендатором. (абз. 1 п.1 ст. 359 ГК РФ). Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

4. Если договором аренды не предусмотрено право арендодателя на удержание имущества, удержание имущества арендатора в рамках действующего договора аренды неправомерно, поскольку арендатор не утратил права пользования помещением, и имущество не поступило в законное владение арендодателя.

5. Арендодателем не соблюден порядок и способ удержания имущества, предусмотренные сторонами в договоре аренды, перечень конкретного имущества, в отношении которого допускается удержание.

6. Договором аренды при определенных условиях предусмотрена только возможность ограничения доступа арендатора в помещение. Ограничение доступа не влечет за собой право арендодателя на удержание имущества арендатора.

7. Стоимость удерживаемого имущества явно превышает стоимость неисполненных обязательств арендатора (несоразмерность требований).

8. Арендатор не является собственником удерживаемого имущества на момент начала удержания*.

* в зависимости от обстоятельств дела удержание имущества, не принадлежащего арендатору, может быть признано законным в случае, если будет доказана добросовестность арендодателя владения имуществом (на момент удержания арендодатель не располагал данными кому принадлежит имущество; данные о собственнике не были представлены арендатором; имущество оказалась во владении арендодателя на законном основании, арендатор не предъявлял требования о выдаче имущества и не изъявлял желание забрать имущество и пр.).

Что делать в таких ситуациях

Юристы КГ ЭТАЛОН имеют положительный опыт в разрешении конфликтных ситуаций, возникающих при аренде коммерческой недвижимости, и готовы защитить права арендатора:

1. Проведем правовой анализ конкретной ситуации и дадим правовую оценку действиям арендодателя, предоставим рекомендации.

2. Поможем урегулировать конфликт на досудебной стадии.

При грамотном составлении претензии и правовом обосновании своей позиции достаточно часто удается урегулировать возникший конфликт в ходе переговоров без инициирования судебного разбирательства.

Незаконное удержание имущества арендодателем также может быть расценено как самоуправство, и в этом случае в отношении виновного лица предусмотрена уголовная ответственность по ст.330 УК РФ.

3. Восстановим права арендатора в судебном порядке.

Подготовим все необходимые документы и доказательственную базу для обращения в суд с виндикационным иском на основании ст.301 ГК РФ (истребование имущества из чужого незаконного владения), а также с требованием о взыскании убытков, вызванных незаконным удержанием имущества арендатора.