Арендодатель не дает вывезти имущество. Что делать?

Опубликовано: 22.05.2023

Время на чтение: 3 минуты

👁 2 383

Содержание

• Частые ситуации
• Что делать в таких ситуациях

г.Москва, м. Алексеевская,
ул. 3-я Мытищинская, д,16, стр. 47,
12 этаж, офис 1211

 

В каких случаях арендодатель имеет право удерживать имущество арендатора?

Заблуждение арендатора: удерживать имущество арендаторов незаконно в любом случае.  По закону это не так. Гражданским кодексом предусмотрена такая процедура:

ГК РФ (ст.329) разрешает применение в качестве обеспечения исполнения обязательств удержание вещи должника. Этот инструмент может законно использоваться арендодателями в качестве рычага воздействия на арендатора с целью стимулирования погашения задолженности по арендной плате, коммунальным платежам, возмещению ущерба и проч.

Заблуждение арендодателя: я могу удерживать имущество арендатора в любом случае. Это также не соответствует законодательству.

	Ирина Ситнова  Партнер КГ ЭТАЛОН
Получить консультацию

Частые ситуации

Примеры ситуаций, когда действия арендодателя могут быть признаны незаконными:

1. Договором аренды предусмотрен прямой запрет на удержание имущества (п. 3 ст. 359 ГК РФ).

2. Отсутствуют обязательства арендатора перед арендодателем, срок требования по которым наступил, но которые не были исполнены (абз. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ). 

3. Арендодатель не располагает имуществом, подлежащим передаче арендатору либо иному лицу, указанному арендатором.  (абз. 1 п.1 ст. 359 ГК РФ). Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

4. Если договором аренды не предусмотрено право арендодателя на удержание имущества, удержание имущества арендатора в рамках действующего договора аренды неправомерно, поскольку арендатор не утратил права пользования помещением, и имущество не поступило в законное владение арендодателя.

5. Арендодателем не соблюден порядок и способ удержания имущества, предусмотренные сторонами в договоре аренды, перечень конкретного имущества, в отношении которого допускается удержание.

6. Договором аренды при определенных условиях предусмотрена только возможность ограничения доступа арендатора в помещение. Ограничение доступа не влечет за собой право арендодателя на удержание имущества арендатора.

7. Стоимость удерживаемого имущества явно превышает стоимость неисполненных обязательств арендатора (несоразмерность требований).

8. Арендатор не является собственником удерживаемого имущества на момент начала удержания*.

* в зависимости от обстоятельств дела удержание имущества, не принадлежащего арендатору, может быть признано законным в случае, если будет доказана добросовестность арендодателя владения имуществом (на момент удержания арендодатель не располагал данными кому принадлежит имущество; данные о собственнике не были представлены арендатором; имущество оказалась во владении арендодателя на законном основании, арендатор не предъявлял требования о выдаче имущества и не изъявлял желание забрать имущество и пр.).

 

Что делать в таких ситуациях

Юристы КГ ЭТАЛОН имеют положительный опыт в разрешении конфликтных ситуаций, возникающих при аренде коммерческой недвижимости, и готовы защитить права арендатора:

 

1. Проведем правовой анализ конкретной ситуации, договор аренды, дадим правовую оценку действиям арендодателя, предоставим рекомендации по дальнейшим действиям.

 

2. Поможем урегулировать конфликт на досудебной стадии.

При грамотном составлении претензии и правовом обосновании своей позиции достаточно часто удается урегулировать возникший конфликт в ходе переговоров без инициирования судебного разбирательства.

Незаконное удержание имущества арендодателем также может быть расценено как самоуправство, и в этом случае в отношении виновного лица предусмотрена уголовная ответственность по ст.330 УК РФ.

 

3. Восстановим права арендатора в судебном порядке.

Подготовим все необходимые документы и доказательственную базу для обращения в суд с виндикационным иском на основании ст.301 ГК РФ (истребование имущества из чужого незаконного владения), а также с требованием о взыскании убытков, вызванных незаконным удержанием имущества арендатора.

 

 

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Реализованные проекты

Получили доступ к товару Доверителя на складе 3000 м2 и учли его расходы 2,6 млн руб. на неотделимые улучшения в счет арендной платы

Арендодатель закрыл Доверителю доступ на арендуемый склад из-за образовавшейся задолженности по арендным платежам. Юристы КГ ЭТАЛОН подготовили правовую позицию и инициировали переговоры с арендодателем. В результате переговоров были согласованы условия вывоза товара Доверителя со склада с поэтапной оплатой задолженности по арендным платежам и учтены расходы арендатора на неотделимые улучшения арендуемого... Читать далее

Защитили арендатора в споре с арендодателем, который удерживал имущество стоимостью 7 млн руб. из-за задолженности 2 млн руб.

Арендодатель из-за образовавшейся задолженности арендатора в 2 млн руб. по арендной плате в одностороннем порядке расторг договор аренды, опечатал помещение, оформил односторонний акт возврата и удержал имущество арендатора стоимостью в 7 млн руб.   Юристы КГ ЭТАЛОН подготовили правовую позицию с обоснованием, что действия Арендодателя являются неправомерными и могут расцениваться как... Читать далее

Добились снижения неустойки по договору аренды на 2,3 млн руб.

Арендодатель обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с Доверителя арендных платежей и договорной неустойки на сумму более чем 3 млн. руб. Юристы КГ Эталон провели анализ представленных Доверителем документов, подготовили стратегию судебной защиты и получили дополнительные материалы, которые смогли убедить суд в тяжелом экономическом положении Доверителя... Читать далее

Все проекты

Array
(
    [numberposts] => 3
    [offset] => 0
    [orderby] => rand
    [include] => 
    [exclude] => 6209
    [meta_key] => 
    [meta_value] => 
    [post_type] => page
    [post_mime_type] => 
    [post_parent] => 
    [post_status] => publish
    [suppress_filters] => 1
    [meta_query] => Array
        (
            [relation] => OR
            [0] => Array
                (
                    [key] => hashtag
                    [value] => аренда
                    [compare] => LIKE
                )

            [1] => Array
                (
                    [key] => hashtag
                    [value] => договоры
                    [compare] => LIKE
                )

        )

)

Array
(
    [0] => WP_Post Object
        (
            [ID] => 4604
            [post_author] => 1
            [post_date] => 2021-04-25 16:06:15
            [post_date_gmt] => 2021-04-25 13:06:15
            [post_content] => 







Артем Бондаренко

 
Партнер практики недвижимость



Получить консультацию




Из текущей судебной практики и опыта юристов КГ ЭТАЛОН следует, что самыми частыми причинами расторжения договора подряда со стороны Заказчика являются:

	
несоблюдение сроков выполнения работ
	
невыполнение работ в полном объёме
	
неудовлетворительное качество работ
	
использование в работе некачественных материалов 
	
причинение ущерба заказчику при выполнении работ

Гражданский кодекс РФ позволяет Заказчику отказаться от договора подряда в одностороннем порядке без объяснения причин.
 
Важное обстоятельство:
Может возникнуть правовая ситуация, когда Заказчику придется возместить Подрядчику убытки или Заказчик не сможет вернуть от Подрядчика аванс.
Наши рекомендации: привлекать специализированных юристов для составления договора подряда 
Профессионально подготовленный договор подряда защитит Ваши интересы и сэкономит Ваши деньги.
 
5 важных условий, которые мы включаем в договор подряда, чтобы защитить интересы заказчика:

	

Закрепляем в договоре положение о том, что если Подрядчик допустил существенные нарушения договора подряда,  Заказчик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд и возместить убытки до завершения работ.

	

Указываем в договоре, нарушение каких именно условий договора является существенным. В зависимости от объема работ и особых условий Заказчик ссылается на конкретные пункты договора или описывает эти нарушения отдельно.

	

Предусматриваем в договоре, что работы не подлежат частичной оплате если подрядчик не выполнил их полностью и предмет договора неделимый.

	

Формулируем в договоре условия, в каких случаях подрядчик обязан вернуть аванс. Можно предусмотреть полный возврат аванса если Заказчик расторгает договор из-за существенных нарушений со стороны Подрядчика или если Заказчик заявляет мотивированный отказ от приемки выполненных работ.

	

При выполнении специальных работ в договоре можно учесть, что Заказчик вправе немотивированно отказаться от договора подряда до сдачи Подрядчиком работ без возмещения убытков.


 
Приведем пример:
Ваша фирма приглашает организацию, чтобы уложить плитку на полу в Вашем офисе.
В договор подряда на укладку плитки необходимо включить следующие условия:

	
Условие о том, какие действия или бездействия Подрядчика являются существенными нарушениями договора подряда;
	
Условие о праве Заказчика расторгнуть Договор в одностороннем порядке без возмещения убытков в случае существенных нарушений Подрядчиком Договора;
	
Условие о том, что предмет договора (работы по укладке плитки на полу) является неделимым, и Вы не должны оплачивать частично выполненные работы;
	
Условие о том, что, если спустя половину срока, который установлен для выполнения работ, подрядчик выполнил менее 50% работ, данное нарушение является существенным, и Вы, как Заказчик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, а Подрядчик должен вернуть аванс в полном объеме.

 
Выводы и рекомендации:
Абсолютное большинство конфликтов возникают не на почве злонамеренных действий одной из сторон, а по причине недостаточно внимательного учёта обстоятельств сделки и неполном отражении таких обстоятельств в договоре.
Категорически не рекомендуем использовать в работе "шаблоны" договоров из интернета и даже из правовых систем!
Надёжный договор должен быть составлен специализированным юристом под отдельную работу с учётом всех обстоятельств проведения работ в каждом конкретном случае - это разумное и дальновидное управленческое решение.
 
Кейсы из нашей практики:
Взыскание 1.8 млн. рублей с недобросовестного подрядчика.
Фирма - Доверитель КГ ЭТАЛОН заключила договор с Подрядчиком на выполнение строительных работ. Работы проводились не в полном объёме и с нарушением сроков. Юристы КГ ЭТАЛОН обратились в арбитражный суд и выиграли первую инстанцию.
Подрядчик подал апелляционную жалобу и пытался затянуть процесс. 
Его представитель сделал попытку провести в апелляции судебную экспертизу, используя недостатки в решении суда первой инстанции, но после письменных разъяснений юристов КГ ЭТАЛОН суд отказал Подрядчику в проведении экспертизы и утвердил решение первой инстанции в пользу нашего Доверителя.
 
Защита подрядной организации.
Проектная организация - Доверитель КГ ЭТАЛОН выполняла проектно-изыскательские работы для Управления делами Президента РФ (УДП РФ) по договору подряда.
Для проведения государственной экспертизы сметной стоимости необходимо было предоставить письмо об источниках финансирования проектируемого Подрядчиком объекта от самого УДП РФ.
По неясным причинам УДП РФ уклонилось от предоставления такого письма. Юристы КГ Эталон обратились в арбитражный суд с иском об обязании предоставления УДП РФ такого письма.
Эта тактика себя оправдала, т.к. сразу после получения иска нужное письмо было предоставлено. Стоимость работ по договору составила более 6 млн. руб.
 
С этой статьей читают:
Договор подряда: разработка и сопровождение
Договор строительного подряда: риски и споры
Чек-лист по договору подряда.
            [post_title] => Как заказчику расторгнуть договор подряда и не потерять деньги
            [post_excerpt] => 
            [post_status] => publish
            [comment_status] => closed
            [ping_status] => closed
            [post_password] => 
            [post_name] => kak-rastorgnut-dogovor-podryada-i-ne-poteryat-dengi
            [to_ping] => 
            [pinged] => 
            [post_modified] => 2024-04-04 06:22:12
            [post_modified_gmt] => 2024-04-04 03:22:12
            [post_content_filtered] => 
            [post_parent] => 2
            [guid] => https://www.etalon-cons.ru/?page_id=4604
            [menu_order] => 0
            [post_type] => page
            [post_mime_type] => 
            [comment_count] => 0
            [filter] => raw
        )

    [1] => WP_Post Object
        (
            [ID] => 4743
            [post_author] => 1
            [post_date] => 2021-07-19 14:00:21
            [post_date_gmt] => 2021-07-19 11:00:21
            [post_content] => 
Защищает ли Ваши интересы договор транспортной экспедиции? 
Проверьте по краткому  чек-листу.







Маринкина Элла Игоревна

 


Партнер КГ ЭТАЛОН



Получить консультацию




Вознаграждение экспедитора
Вознаграждение может быть указано либо в самом договоре, либо в приложениях к нему. Установить размер оплаты можно, указав его:

	
в твердой сумме;
	
в процентах от стоимости провозной платы;
	
в виде тарифов экспедитора.

 
Условия перевозки
Точное наименование и описание груза, его количество, а также точные наименования и местонахождения грузоотправителя и грузополучателя. Например, если вы собираетесь перевозить швейные машинки, то не стоит в договоре транспортной экспедиции указывать общий термин «оборудование». Иначе в момент разногласий будет сложно доказать, что к перевозке были предъявлены именно швейные машинки.
 
Ценность груза и размер ответственности экспедитора
Если вы являетесь клиентом, то не следует экономить на объявлении ценности груза. Обозначьте ее в соглашении, и это избавит вас от многих проблем в дальнейшем.
Размер ответственности экспедитора перед клиентом за утрату груза определяется статьей 7 ФЗ «О транспортно-экспедиционной деятельности». Экспедитор несет ответственность перед клиентом в виде возмещения реального ущерба за утрату, недостачу или повреждение (порчу) груза после принятия его от клиента и до выдачи получателю, указанному в договоре транспортной экспедиции, либо уполномоченному им лицу. Чтобы избежать санкций, ему необходимо доказать, что утрата, недостача или повреждение (порча) материальных ценностей произошли вследствие обстоятельств, которые экспедитор не мог предотвратить и устранение которых от него не зависело. Размеры ответственности, которую несет экспедитор перед клиентом, таковы:

	
За утрату или недостачу материалов, принятых экспедитором для перевозки с объявлением ценности, в размере объявленной ценности или части объявленной ценности, пропорциональной недостающей части груза.
	
За утрату или недостачу груза, принятого экспедитором для перевозки без объявления ценности, в размере действительной (документально подтвержденной) стоимости груза или недостающей его части.
	
За повреждение (порчу) груза, принятого экспедитором для перевозки с объявлением ценности, в размере суммы, на которую понизилась объявленная ценность, а при невозможности восстановления поврежденного груза, в размере объявленной ценности.
	
За повреждение (порчу) груза, принятого экспедитором для перевозки без объявления ценности, в размере суммы, на которую понизилась действительная (документально подтвержденная) стоимость груза, а при невозможности восстановления поврежденного груза — в размере его действительной (документально подтвержденной) стоимости.

Доверитель самостоятельно принимает решение о том, объявлять ценность груза или нет. Заказчик услуг, не объявивший заранее ценность груза, сохраняет право требовать возмещения его действительной (документально подтвержденной) стоимости. Но на этом моменте могут возникнуть определенные проблемы, провоцирующие споры. Дело в том, что клиент не всегда заботится о том, чтобы были в наличии документы, подтверждающие стоимость груза. В таких случаях можно обратиться к экспертам и оценить материальные ценности. Но существует вероятность того, что с этим заключением не согласится экспедитор, и он будет искать аргументы для их оспаривания.
Пункт 3 статьи 6 ФЗ «О транспортно-экспедиционной деятельности», устанавливающей общие основания ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по договору транспортной экспедиции, гласит: «При оказании экспедиционных услуг, связанных с перевозками грузов в международном сообщении, и использовании при этом соответствующих экспедиторских документов предел ответственности экспедитора за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных договором транспортной экспедиции, не может превышать 666,67 расчетных единиц за место или иную единицу отгрузки, за исключением ответственности экспедитора, предусмотренной пунктом 2 статьи 9 настоящего Федерального закона».
При оказании экспедиционных услуг, связанных с перевозками грузов в международном сообщении, под расчетной единицей понимается единица специального права заимствования, определенная Международным валютным фондом. Стоимость рубля в единицах специального права заимствования исчисляется в соответствии с методом определения стоимости, применяемым Международным валютным фондом на соответствующую дату для своих операций и сделок. В соответствии со стоимостью рубля в единицах специального права заимствования перевод в рубли осуществляется на дату принятия судебного решения или на дату, установленную соглашением сторон.
В пункте 2 статьи 7 ФЗ «О транспортно-экспедиционной деятельности» указано следующее: «При оказании экспедиционных услуг, связанных с перевозками грузов в международном сообщении, ответственность экспедитора за утрату, недостачу или повреждение (порчу) груза, предусмотренная настоящей статьей, не может превышать две расчетные единицы за килограмм общего веса утраченного, недостающего или поврежденного (испорченного) груза, если более высокая сумма не возмещена лицом, за которое отвечает экспедитор».
 
Приемка груза
Заявлять о недостаче груза лучше в момент приемки груза. В случае, если во время выдачи груза получатель, указанный в договоре транспортной экспедиции, или уполномоченное им лицо не уведомили экспедитора в письменной форме об утрате, о недостаче или повреждении (порче) груза и не указали общий характер недостачи или повреждения (порчи) груза, считается, если не доказано иное, что они получили груз неповрежденным (п. 1 ст. 8 ФЗ «О транспортно-экспедиционной деятельности»). Опровергнуть данную презумпцию в суде будет крайне сложно.
Если утрата, недостача или повреждение (порча) груза не могли быть установлены при приеме груза обычным способом, экспедитора надо уведомить не позднее 30 календарных дней со дня приема груза. При этом датой уведомления будет считаться дата получения экспедитором такого уведомления (п. 6 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 августа 2003 г. N С5-7/УЗ-886 «О Федеральном законе «О транспортно-экспедиционной деятельности»).
По желанию Доверитель может предусмотреть дополнительную ответственность за утрату, недостачу или повреждение (порчу) груза, наряду с возмещением реального ущерба, а именно потребовать возврата ранее уплаченного вознаграждения, если оно не входит в стоимость груза, в размере, пропорциональном стоимости утраченного, недостающего или поврежденного (испорченного) груза (п. 3 ст. 7 ФЗ «О транспортно-экспедиционной деятельности»).
Важно: если экспедитор докажет тот факт, что нарушение обязательства вызвано ненадлежащим исполнением договоров перевозки, его ответственность перед клиентом определяется теми же правилам, по которым перед экспедитором отвечает соответствующий перевозчик (ст. 803 ГК РФ).
 
С этой статьей читают:
Договор транспортной экспедиции
            [post_title] => Чек-лист по договору транспортной экспедиции
            [post_excerpt] => 
            [post_status] => publish
            [comment_status] => closed
            [ping_status] => closed
            [post_password] => 
            [post_name] => chek-list-dogovor-transportnoj-ekspeditsii
            [to_ping] => 
            [pinged] => 
            [post_modified] => 2024-04-04 06:38:26
            [post_modified_gmt] => 2024-04-04 03:38:26
            [post_content_filtered] => 
            [post_parent] => 2
            [guid] => https://www.etalon-cons.ru/?page_id=4743
            [menu_order] => 0
            [post_type] => page
            [post_mime_type] => 
            [comment_count] => 0
            [filter] => raw
        )

    [2] => WP_Post Object
        (
            [ID] => 6635
            [post_author] => 1
            [post_date] => 2023-09-12 17:27:58
            [post_date_gmt] => 2023-09-12 14:27:58
            [post_content] => 
В России заработала система прослеживаемости интернет-рекламы. 
 
Штрафы для юрлиц за нарушение требований к маркировке при размещении рекламы составляют от 200 тыс. до 500 тыс. руб.
 






Партнер КГ ЭТАЛОН
Светлана Мишукова



Юрист КГ ЭТАЛОН
Кристина Лейнвейбер



Получить консультацию
Получить консультацию




 
Что нужно сделать рекламодателям прямо сейчас?   
Перед публикацией рекламы необходимо обратиться в специальную организацию - к оператору рекламных данных (ОРД). ОРД присвоит креативу токен — идентификационный код, который обеспечивает прослеживаемость рекламы.
После получения идентификатора рекламу можно распространять, однако в течение месяца с момента первого размещения рекламы в Интернете информацию о ней передают ОРД, а он уже направляет данные в Роскомнадзор.
 
Список операторов рекламных данных:

	
"Лаборатория разработки" (Сбер);
	
"Яндекс Оператор Рекламных Данных" (Яндекс);
	
"ВК Рекламные Технологии" (VK);
	
"ОЗОН ОРД" (Озон);
	
"МедиаСкаут" (МТС);
	
"Первый ОРД" (Вымпелком);
	
"ОРД-А" (Амбердата).

Какую рекламу нужно маркировать?


	
самореклама
	

видеоролики

	
рекламные посты в соцсетях
	
контекстная реклама
	
баннеры на сайтах
	
кружочки в Telegram-канале
	
карусель (показ нескольких слайдов с картинками в одном объявлении в социальных сетях) и т.д.

Какую рекламу НЕ нужно маркировать?

	
статьи
	

рассылки через e-.mail и т.д


Как маркировать?

	
получить токен
	
добавить пометку "реклама"
	
указать рекламодателя или интернет-страницу, которая содержит информацию о нем.

Как правильно располагать токен в зависимости от формата?

	
в ссылке: в виде https://site.ru/?erid=XXX.
	
текстовый пост: в начале текста в формате erid: XXX.
	
изображение: текстом поверх изображения в формате erid: XXX или в выпадающем меню объявления.
	
видео: в начале и (или) поверх видеоролика текстом в формате erid: XXX или в выпадающем меню объявления.

 
Какие сведения нужно предоставлять после размещения рекламы?

Перечень информации установлен Распоряжением Правительства РФ от 30.05.2022 N 1362-р. 

Он достаточно обширный и включает сведения:

	
о самой рекламе
	
рекламодателе
	
рекламораспространителе
	
операторе рекламной системы.

Так участники рынка интернет-рекламы теперь обязаны предоставить данные по всей цепочке договоров, связанных с распространением рекламы, включая реквизиты и содержание актов оказанных услуг.
 
Кто обязан передавать информацию о рекламе?
Информацию о рекламе обязаны передавать рекламодатели, рекламораспространители, а также операторы рекламных систем.
 

ВАЖНО!  Рекламодатель может передать обязанность передачи информации о рекламе рекламораспространителю, либо оператору рекламной системы, но об этом с ними нужно отдельно договориться.
 
Как рекламодателю / рекламораспространителю не попасть под штрафы?



	

Не публиковать рекламу без присвоения токена;

	

Проверить действующие договоры на рекламные услуги для их актуализации с учетом новых изменений;

	

Согласовать между участниками рынка интернет-рекламы, на кого возлагается обязанность по маркировке интернет-рекламы и предоставлению отчетов;

	

Оформить договоренности в письменной форме.


 
Помощь Вашему бизнесу от юристов КГ ЭТАЛОН:

	
Правовая экспертиза договоров с рекламораспространителями, составление дополнительных соглашений по порядку передачи данных о рекламе в ОРД.
	
Правовое заключение о соответствии рекламных рассылок Закону о рекламе и соблюдению требований законодательства о маркировке рекламы в Интернете.
	
 Проверка договоров оказания услуг на размещение рекламы в интернете, в том числе: порядок согласования контента, коммуникация и оплата, защита интеллектуальной собственности и т.д.



            [post_title] => Маркировка интернет-рекламы: как не получить штраф 200-500 тыс. руб.
            [post_excerpt] => 
            [post_status] => publish
            [comment_status] => closed
            [ping_status] => closed
            [post_password] => 
            [post_name] => kak-ne-poluchit-shtraf-200-500-tys-rub-za-internet-reklamu
            [to_ping] => 
            [pinged] => 
            [post_modified] => 2024-04-04 06:44:16
            [post_modified_gmt] => 2024-04-04 03:44:16
            [post_content_filtered] => 
            [post_parent] => 2
            [guid] => https://www.etalon-cons.ru/?page_id=6635
            [menu_order] => 0
            [post_type] => page
            [post_mime_type] => 
            [comment_count] => 0
            [filter] => raw
        )

)