Зачем проводить юридическую проверку квартиры перед покупкой?

Проверка юридической чистоты квартиры – важнейший этап перед сделкой по покупке жилой недвижимости, особенно если речь идет о вторичном рынке.

Фактор юридической чистоты намного важнее, чем ее привлекательная стоимость.

Пропустив этот шаг, можно столкнуться с необратимыми правовыми последствиями. Потеря оплаченных средств, судебные разбирательства, стресс, сопутствующие расходы и даже угрозы – это далеко не полный перечень возможных последствий игнорирования проведения юридической проверки объекта недвижимости перед сделкой.

Далеко не такие печальные перспективы ожидаешь вместо радости от приобретения новой квартиры.

Юристы КГ ЭТАЛОН настоятельно рекомендуют не рисковать и позаботиться о безопасном приобретении недвижимого имущества заблаговременно, особенно ввиду высокого уровня мошенничества в данной сфере.

Игорь Ушаков  Старший юрист  КГ ЭТАЛОН

Самые распространенные риски при покупке квартиры:

• Риск признания сделки купли-продажи недействительной, что приведет к утрате покупателем права собственности.
• Судебные разбирательства с третьими лицами, чьи права были нарушены. Например, органы государственной власти, управляющие компании, несовершеннолетние; лица, временно снятые с регистрационного учета);
• Наличие лиц, имеющих пожизненное право на проживание в квартире;
• Наследники, претендующие на жилье на законных основаниях;
• Суды по долгам продавца и последующее банкротство физического лица с обращением взыскания на приобретенную Вами недвижимого имущества;
• Ущемление прав лиц, не принимавших участия в приватизации — например, приватизация могла пройти без участия детей;
• Снос жилья, реновация;
• Спор о признании недвижимости совместно нажитым имуществом вывшего супруга продавца;
• Двойная продажа квартиры застройщиком;
• Подлог документов о праве собственности.

Вышеуказанный перечень далеко не исчерпывающий. Риски создают как обилие мошеннических схем на рынке недвижимости, так и банальное незнания истории объекта недвижимого имущества продавцом. Чтобы не попасть в сложную ситуацию, следует учесть многие правовые аспекты, внимательно изучить документы от продавца и проанализировать открытые источники информации.

Основные этапы юридической проверки недвижимости перед сделкой:

• Проверка сведений ЕГРН

Из этого документа возможно получить первичную информацию об объекте недвижимости – каковы характеристики объекта, кто собственнике, на основании каких правоустанавливающих документов зарегистрировано право собственника, имеются ли обременения (аресты, ипотека и т.д.)

• Проверка документов оснований права собственности продавца.

Документами основаниями могут являться достаточно широкий перечень документов: договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве, акт приватизации, передаточный акт застройщика, судебное решение и т.д. Для изучения каждого из документа основания следует обладать специализированными правовыми познаниями. Тщательная проверка документов-оснований позволит выявить существенные риски при приобретении недвижимости - подтвердить (или опровергнуть) право собственности продавца, риски притязания третьих лиц.

• Проверка собственника.

При данной проверке производится анализ судебных дел в отношении продавца (а также предыдущих собственников если с момента предыдущего перехода права собственности  прошел короткий срок), анализ сведений о банкротстве, долгов в системе судебных приставов; анализ справок и психоневрологического и наркологического диспансера, паспортных данных.

• Проверка сведений о регистрации.

Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ. Получить их может продавец в любом отделении МФЦ.

• Проверка разрешение супруга на продажу.

Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом в указанных в законодательстве случаях, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга.

• Проверка технических документов.

Данный этап необходим для выявления несогласованных перепланировок, переноса мокрых зон и иных несоответствий проектным характеристикам.

Результат проверки недвижимости

По итогу проверки следует ответить на следующие основные вопросы:

1. Действительно ли исследуемый объект принадлежит лицу, которое заявляет о наличии у него права распорядиться ей?
2. Имеются ли какие-либо ограничения или обременения в отношении анализируемой квартиры, и если да – то в какой степени (или как) эти ограничения или обременения могут затруднить планируемую сделку?
3. Существуют ли какие-либо процедуры, которые должны быть (в силу законодательства) соблюдены для совершения планируемой сделки как со стороны покупателя, так и со стороны продавца?

В результате Вы получите юридическое заключение с рекомендациями приобретения / не приобретения объекта недвижимости и описание рисков. На основании данного заключения Вы сможете принять взвешенное решение о покупке жилья.  

Почему стоит обратиться к юристам КГ ЭТАЛОН при проведении проверки перед сделкой?

1. Минимизация рисков. Наши юристы обладают многолетним опытом и должной профессиональной квалификацией в сфере выявления потенциальны проблем, что позволяет минимизировать риски для покупателя.
2. Экономия времени и денег. Специалисты КГ ЭТАЛОН в области проверки юридической чистоты недвижимости, имеют опыт и знания, чтобы провести проверку более эффективно и быстро, что позволяет сократить время и деньги, необходимые для проведения сделки.
3. Юридическая проверка является надежным фундаментом для проведения последующей сделки по приобретению объекта. Юристы готовы отказать поддержку при проведении сделки: подготовить необходимые документы, участвовать в переговорах с продавцов, заключении сделки и проведении взаиморасчётов.

С этой статьей читают: 

Сопровождение сделки купли-продажи квартиры

Сопровождение покупки загородной недвижимости