9 юридических ошибок собственников земли с рекомендациями по их устранению

У землепользователей в России есть не только права на землю, но и обязанности по использованию, содержанию и застройке земельных участков.

Ведущий юрист по земельным отношениям КГ ЭТАЛОН Игорь Ушаков на основе 10-летнего опыта участия в конфликтах вокруг земельных участков, собрал для Вас топ-9 ошибок собственников, арендаторов и потенциальных приобретателей  земли с рекомендациями по их устранению. Эти знания сохранят Вам деньги и нервы

Автор статьи

Ушаков Игорь

Закупки

Опыт более 14 лет

Старший юрист

Специализируется на юридическом сопровождении сделок с недвижимостью, земельных спорах, оспаривании кадастровой стоимости и оформлении прав на объекты.

Получить консультацию

Ошибка 1. Не проводить межевание участка

Подавляющее число земельных участков в России за пределами городов не имеют установленных границ или установлены ошибочные границы.

Чем опасно отсутствие границ:

• без границ участок не является объектом недвижимого имущества по ГК РФ;
• соседи, местная администрация, просто третьи лица, могут посчитать что Ваш участок или его часть, никому не принадлежит, или принадлежит им и заявить свои права на него.

Рекомендации:

• безотлагательно проводить межевание участков в собственности;
• вызывать кадастровых инженеров ещё до покупки участка для проведения измерений заявленных продавцом площадей в периметре забора участка.

Ошибка 2. Использовать земли с нарушениями уставленных обременений или ограничений

Обременения: аренда, сервитут, арест, залог, судебные споры и т.д.

Ограничения:

• по участку или рядом проходят инженерные коммуникации
• участок находится в водоохранной зоне или зоне затоплений
• участок находится в придорожной полосе
• участок находится в зоне водоснабжения
• участок находится в охранной зоне Росавиации и т.д.

Все ограничения и/или обременения участка в обязательном порядке должны указываться в выписке из ЕГРН и в градостроительном плане земельного участка. Так бывает не всегда, в том числе из-за секретности информации.

Чем опасно:

•  штрафы
• требования госорганов о прекращении неправомерного использования
• судебные споры по возмещению убытков.

Рекомендация: обратиться к юристам за получением подробных разъяснений порядка использования участка возможным исправлением ситуации и защите интересов в госорганах и суде 

Ошибка 3. Использовать землю не по назначению

У каждого земельного участка имеются установленные категория и вид разрешённого использования. Использования земли по не указанному в ЕГРН назначению – это проблема.

Риски:

• штраф от 0,5% до 1% процента кадастровой стоимости земельного участка для физлиц, и от 1,5% до 2% для юридических лиц
• местная администрация вправе обратиться с иском к арендатору земли о взыскании неосновательного обогащения к лицу, использующему участок не в соответствии с видом разрешенного использования
• земельный участок может быть изъят у собственника.

Рекомендация: Проверять указанные параметры участка в ЕГРН перед покупкой в соответствии с вашими намерениями по использованию участка и инвестировать в развитие участка, проверив Ваши планы у земельного юриста. В отдельных случаях можно сменить категорию и вид разрешенного использования земельного участка 

Ошибка 4. Не использовать для строительства и сельского хозяйства землю, полученную целевым образом в течение 3-х лет

Риски: местная администрация или Росимущество может подать иск об изъятии у Вас неиспользуемого земельного участка.

Рекомендация: иногда на полноценное развитие участка в ограниченный 3-х летний срок у владельца просто нет денег, но не развивать участок совсем - тоже неправильно. Посоветуйтесь с земельным юристом. 

Ошибка 5. Использовать земельный участок не в соответствии с целевым использованием по договору аренды.

Риски:

• расторжение договора арендодателем;
• возмещение причиненных убытков собственнику.

Рекомендация: вовремя вносить необходимые изменения в договор аренды.

Ошибка 5.  Незаконная застройка земельного участка

Неправильное использование земельного участка может включать как неправомерную застройку без соответствующего разрешительного документа, так и нарушение условий разрешительной документации.

Риски:

• предупреждение и штраф;
• снос самовольных построек;
• изъятие земельного участка.

Рекомендация: до застройки участка проконсультируйтесь с юристом относительно правильного порядка действий и получения разрешительной документации.

Ошибка 6. Переплата земельного налога или арендной платы ввиду завышенной кадастровой стоимости земельного участка

Государство массово переоценивает землю каждые 4 года (в городах может быть раз в 2 года).

Риски: При оценке возможны ошибки и отсутствие учёта индивидуальных параметров земельного участка, что приводит к значительному завышению оценочной стоимости участка относительно его рыночной стоимости.

Рекомендация: если оценщики дают меньшую стоимость участка, через суд можно снизить стоимость участка, что приведёт к снижению налога или арендной платы.

Ошибка 7. Неправильное содержание и использование земельных участков

Землепользователи могут не соблюдать требования по уходу и содержанию земли, в результате чего участок может стать непригодным для предполагаемого использования. Несвоевременный полив или неправильное обработка почвы сельскохозяйственных земель, невыполнение обязанностей по рекультивации, отсутствие улучшения земель и охраны почв может привести к снижению плодородия земельного участка.

Риски:

• штраф
• изъятие земельного участка.
• уголовное преследование за отравление, загрязнение или иная порча земли вредными продуктами

 Рекомендация: забота об участке имеет законодательные параметры и их содержание нужно знать.

Ошибка 8. Отсутствие забора по периметру участка

По гражданскому законодательству, если земельный участок не огорожен, либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, то любые лица могут законно и свободно пройти по такому участку, при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику, что бывает сложно доказать.

Риски:

• стихийная свалка
• добыча песка
• самозахват
• стихийная парковка

Рекомендация: в обязательном порядке ограждайте участки.

Ошибка 9. Неверные сведения в ЕГРН

 Ошибки и недостоверные сведения в базе Росреестра постоянно встречаются в нашей практике:

• указание на несуществующие ограничения или обременения
• указание на наличие на участке несуществующих зданий
• отсутствие указания собственника участка и т.д.

Рекомендация: получить и изучить актуальную выписку из ЕРН на земельный участок. В случае обнаружения несоответствий фактическим данным - обращаться за консультацией к юристам.