Гайд: Аренда помещения в торговом центре. Защищаем арендатора

Рынок аренды торговых помещений в торговых центрах (ТЦ) перестал быть рынком, на котором арендодатель диктует свои условия. Многие ТЦ закредитованы и остро нуждаются в деньгах, т. е. в новых арендаторах. 

Арендодатели – торговые центры и бизнес центры практически всегда предлагают шаблонные договоры аренды, составленные в их интересах. Арендодатели настаивают на заключении сопутствующих договоров -  договора возмездного оказания рекламно-информационных услуг, договора на пожарно-техническое обслуживание, договора с управляющей компанией и т. д. в дополнение к договору аренды нежилого помещения,

Разобраться в содержании договора самому арендатору без участия юриста просто с позиций "здравого смысла" возможно, но этого будет критически недостаточно в случае возникновения конфликта и возможного суда.

Подписание договора без анализа его юридической стороны влечет многочисленные риски:  штрафы, потерю денег на ремонт, внезапную утрату права аренды, удержание обеспечительного платежа в пользу арендодателя, удержание имущества арендатора, ограничение доступа в помещение.

Автор статьи

Ситнова Ирина

Опыт более 20 лет

Ведущий юрист

Специализируется на арендных спорах, договорах аренды коммерческой недвижимости и комплексном юридическом сопровождении бизнеса.

Получить консультацию

 Специализированный юрист по аренде нужен чтобы:

• изучить правовой статус помещения и его владельцев,
• провести правовой анализ договора, предоставленного Арендодателем,
• выявить в договоре риски для Арендатора,
• предложить сильные формулировки в договоре в защиту Арендатора,
• участвовать в переговорах на Вашей стороне,
• создать юридическую основу для защиты Арендатора,
• защитить Ваши интересы на досудебной стадии и в суде.

Чек-лист юристов КГ ЭТАЛОН для проверки договора аренды

Правила пользования арендуемым помещением. Правила проведения ремонтных работ. Требования к проекту и ремонтным работам.

В Договоре аренды могут содержаться только общие условия, регламентирующие порядок эксплуатации помещения, порядок проведения ремонтных работ, основные же требования Арендодатель прописывает в отдельных документах (приложениях к договору). Путем подписания договора аренды арендатор удостоверяет, что он ознакомлен с данными Правилами и обязуется полностью их соблюдать.

Важно: в данных Правилах могут содержаться дополнительные обязанности арендатора и штрафные санкции за их нарушение (например, за свой счет оформить договоры страхования, в противном случае увеличивается ставка аренды; за свой счет ежемесячно и в любое время по указанию арендодателя проводить плановую/внеплановую дезинсекцию, дезинфекцию помещения и входной группы; платное пользование грузовыми лифтами; вывоз мусора за счет арендатора; нести расходы по эксплуатации, обслуживанию и ремонту инженерных систем и коммуникаций; возмещение расходов в связи с торжественными событиями в торговом центре, в связи с мероприятиями по маркетинговому продвижению торгового центра и др., могут быть предусмотрены требования к проекту, достаточно затратные при реализации проекта).

Совет: внимательно ознакомьтесь с представленными документами, обсудите с арендодателем корректировку / исключение неприемлемых для Вас условий. Арендодатель может отменить некоторые положения правил в пользу определенного арендатора путем подписания дополнительного документа / соглашения.

Особое внимание уделите положениям внутренних Правил торгового центра:

• не соблюдение которых может привести не только к штрафным санкциям, но и к невозможности использования арендуемого помещения, досрочному расторжению договора аренды;
• в которых указаны требования к техническому проекту и порядок согласования технического проекта с арендодателем, обсудите их с вашей подрядной организацией, т.к. реализация проекта с соблюдением особых требований, предъявляемых арендодателем может потребовать значительных финансовых вложений, отказаться от которых при условии уже подписанного договора аренды будет затруднительно и сопряжено с уплатой штрафных санкций, утратой прав аренды;
• в которых указано обязательное для соблюдения время бесперебойной работы магазина арендатора, время приема, разгрузки, вывоза товара и иного имущества арендатора, порядок согласования данных действий арендодателем;
• которые регламентируют порядок участия арендатора в рекламных кампаниях по продвижению как торговой марки арендатора, так и торгового комплекса в целом (обратите внимание на порядок согласования плана маркетинговых и рекламных мероприятий и финансовое участие арендатора).

 Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок

В соответствии со ст.621 ГК РФ - если иное не предусмотрено договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендодатели – торговые центры достаточно часто лишают арендатора такого преимущественного права аренды, указав соответствующее условие в тексте договора, тем самым фактически получают дополнительный рычаг воздействия на арендатора в целях увеличения арендных платежей (арендатора ставят перед выбором: либо увеличиваем аренду, либо отказываемся от заключения договора на новый срок) и инструмент для прекращения договорных отношений с «нежелательным» арендатором.

Важно: если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при наличии у арендатора преимущественного права аренды, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Совет: сохраните в договоре аренды предоставленное ст.621 ГК РФ арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок - особенно важно для краткосрочных договоров аренды. В противном случае Вы рискуете лишиться прав аренды на подходящее вашему бизнесу помещение.

Валюта, используемая при расчете ставки аренды

Арендодатели – торговые центры достаточно часто используют иностранную валюту для расчета ставки аренды. Таким образом, при росте курса иностранной валюты для арендатора может значительно увеличиться размер арендной платы.

Важно: оспорить в судебном порядке увеличение арендной платы в результате изменения курса валюты в настоящее время практически невозможно. Судебная практика не относит изменение курса рубля по отношению к иностранным валютам к существенным изменениям обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора аренды.

Совет: согласуйте в договоре ставку аренды в российских рублях. Если арендодатель настаивает на указании ставки аренды в иностранной валюте, установите в договоре допустимые предельные значения курса валюты, используемые при расчете арендных платежей.

Ответственность за пожарную безопасность

Арендодатели – торговые центры указывают, что ответственность за соблюдение требований пожарной безопасности помещения несет арендатор.

Важно: в соответствии с действующим законодательством РФ ответственность за пожарную безопасность несет как арендодатель / собственник, так и арендатор (ФЗ № 69 от 21.12.94 «О пожарной безопасности»), к ответственности может быть привлечено любое лицо.

Совет: учитывая, что данные споры (о привлечении к ответственности за нарушение требований пожарной безопасности) нередко становятся объектом рассмотрения в судах, включите в договор аренды условия о распределении зон ответственности за противопожарное и техническое состояние арендуемого помещения, пределах ответственности арендатора за соблюдение пожарной безопасности, а также о конкретных мероприятиях, которые должны осуществить арендатор и арендодатель по приведению помещения в соответствие с нормами и требованиями российского законодательства в сфере пожарной безопасности.

Платежи по договору аренды

Арендодатели - торговые центры как правило указывают на обязательство арендатора оплачивать постоянную / базовую арендную плату (минимальная и % от оборота), переменную арендную плату (за коммунальные услуги), эксплуатационные сборы (на покрытие всех расходов арендодателя на содержание торгового комплекса), обеспечительный платеж.

Важно: необходимо иметь понимание какие затраты арендодатель включает в эксплуатационные сборы и правомерность их включения во избежание переплаты, которая за продолжительный период времени может составить достаточно серьезную сумму.

Совет: внимательно изучите что учитывает арендодатель в совокупной месячной выручке арендатора в целях расчета процентной арендной платы и скорректируйте данный перечень, исключив излишне добавленные позиции (например, суммы, полученные по рекламациям и пр.), плата за какие коммунальные услуги отражена  в переменной части и порядок ее расчета, конкретизируйте перечень эксплуатационных услуг и согласуйте конкретную ставку эксплуатационного сбора во избежание возложения на арендатора обязанности по компенсации необоснованных расходов. Закрепите в договоре четкие основания, когда арендодатель вправе оставить обеспечительный платеж себе, а в каких случаях обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору, срок возврата, пени за нарушение срока возврата обеспечительного платежа.

Увеличение арендной платы и иных платежей по договору арендодателем в одностороннем порядке

Арендодатели – торговые центры в обязательном порядке закладывают в договор возможность увеличения в одностороннем порядке как арендной платы, так и иных платежей по договору.  

Важно: арендодатели на основании включенных в договор условий нередко пытаются увеличить платежи по договору при увеличении любых своих затратах на эксплуатацию и содержание помещений, в случае принятия органами власти решений об изменении стоимости арендной ставки на землю или иных решений, ведущих к изменению обязательств арендодателя перед федеральным или местным бюджетами.

Совет: четко укажите в договоре аренды все допустимые основания изменения платежей, размер увеличения и допустимый предельный размер увеличения, периодичность увеличения, когда возникает право на первое увеличение, порядок и срок уведомления арендатора об изменениях размера платежа.

Возмещение стоимости вложений в ремонт

В соответствии с ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Важно: достаточно часто арендодатель в договоре указывает, что стоимость ремонтных работ и неотделимых улучшений арендатору не возмещаются. Однако необходимо учитывать, что, надеясь на долгосрочную аренду, арендатор может осуществить дорогостоящий ремонт и при прекращении договора не по вине арендатора, данные вложения окажутся прямыми убытками арендатора.

Совет: укажите в договоре подробный механизм возмещения финансовых вложений (условия, основания, порядок определения размера возмещений). Предложите арендодателю рассмотреть сочетание разных вариантов (возмещение стоимости вложений в случае прекращения аренды не по вине арендатора, предоставление периода аренды с минимальной ставкой арендной платы, запрет на увеличение размера арендной платы первые несколько лет, запрет на односторонний отказ арендодателя от договора при отсутствии вины арендатора).

При согласовании Технического проекта, проведении ремонтных работ во избежание спорных вопросов в будущем зафиксируйте в договоре или соглашении к договору, что относится к отделимым и неотделимым улучшениям помещения.

Срок аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Важно: если Вы заключаете краткосрочный договор на 11 мес с последующей пролонгацией, помните, любая сторона вправе отказаться от продления договора, даже если стороны предусмотрели условие об автоматической пролонгации договора определенное количество раз и запрет на отказ от исполнения договора, то есть арендатор может понести убытки и юридических способов продлить договор аренды у него не будет.

Совет: если Вы планируете долгосрочную аренду, но по каким-то причинам заключаете краткосрочный договор, закрепите в договоре явно выраженную обязанность арендодателя заключить новый договор аренды (возобновить) по истечении срока заключенного договора аренды, а в случае отказа арендодателя от возобновления договора, установите обязанность арендодателя компенсировать арендатору стоимость неотделимых улучшений и расходы на подготовку помещения к целевому использованию или установите фиксированный размер компенсации.

Расторжение договора аренды

Арендодатели – торговые центры, как правило, не включают в текст договора аренды право арендатора на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора без применения к арендатору штрафных санкций и удержания обеспечительного платежа.

Важно: если договором аренды не предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по инициативе арендатора во внесудебном порядке, то досрочно расторгнуть договор возможно будет только путем обращения в суд с исковым заявлением.

Ст. 620 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях:

- Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

- Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

- Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки.

- Имущество оказалось в состоянии, не пригодном для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Совет: закрепите в договоре аренды право арендатора на досрочное расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке как при наличии виновных действий арендодателя (укажите перечень и порядок действий, компенсацию со стороны арендодателя), так и при отсутствии вины со стороны арендодателя. Если арендодатель будет не согласен на предоставление такого права при отсутствии вины арендодателя, предложите рассмотреть дополнительные условия к такому праву (например, досрочное уведомление за несколько месяцев и/или возможность реализации данного права по истечении нескольких месяцев аренды).

Ограничьте право арендодателя на односторонний отказ от договора при отсутствии вины арендатора (исключите данное право на весь срок договора или установите запрет на расторжение в первые несколько лет).

Обязательно определите в договоре судьбу обеспечительного платежа (депозита) при прекращении договора.

План действий при расторжении договора аренды арендатором здесь.

Состояние объекта аренды при возврате

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Важно: арендодатели – торговые центры зачастую указывают, что при прекращении договора арендатор обязуется освободить и передать помещение арендодателю без отделочных работ, в состоянии: готовом под завершающую отделку, т.е. возлагают на арендатора обязанность по демонтажу проведенных им ремонтных и подготовительных работ.

Совет: во избежание дополнительных затрат укажите в договоре аренды, что при прекращении договора арендатор обязуется передать помещение арендодателю в состоянии с учетом проведенных арендатором и согласованных арендодателем работ.

Удержание имущества арендатора. Ограничение доступа в помещение 

Арендодатели – торговые центры, как правило, включают в текст договора аренды право на удержание имущества арендатора и право на ограничение доступа в помещение, и довольно часто на практике применяют данные права в отношении арендаторов, имеющих просрочку по арендным платежам.

Важно: Арендодатели – торговые центры зачастую допускают грубые ошибки при ограничении доступа в помещение и удержании имущества арендатора и третьих лиц. Если арендодатель в соответствии с договором ограничивает доступ арендатора в помещение, это не говорит о его праве удерживать имущество арендатора. Арендатор вправе заявить иск к арендодателю об истребовании имущества и взыскании причиненных удержанием имущества убытков.

Совет: если арендодатель настаивает на сохранении за собой данного права, пропишите в договоре аренды четкий порядок действий арендодателя и арендатора в случае удержания имущества и ограничения доступа в помещения, укажите на обязательное письменное уведомление арендатора, закрытый перечень оснований для таких действий, а также ответственность арендодателя за нарушение данных условий.

Внимание! Содержание чек-листа носит информационный характер и в силу ограниченности объёма текста не может быть полным. За подробной проверкой обращайтесь к юристу.

Инструкция для Арендатора при заключении договора аренды в торговом центре

1. Осмотрите помещение и задайте все вопросы относительно его будущей эксплуатации. Отсутствие ответов на Ваши вопросы или расплывчатые ответы от младших менеджеров должны Вас насторожить.

2. Получите образец договора аренды от арендодателя. Получите от арендодателя все договоры на эксплуатацию помещения. Не обращайте внимание на фразы арендодателя типа "у нас без проблем все всё подписывают и никаких проблем нет" - это манипуляция. Сравните содержание договора аренды и договоров, связанных с эксплуатацией помещения с тем, что Вам пообещали устно (именно в договорах по эксплуатации могут быть скрыты самые невыгодные условия для арендатора, дополнительные обязанности, скрытые расходы). 

3. Риэлтор заинтересован быстрее заключить сделку, а Ваш менеджер скорее всего не юрист, поэтому свяжитесь с Вашим юристом и вышлите ему договор для экспресс-проверки.

4. В случае отсутствия критичных проблем в договоре аренды и сопутствующих договорах, поручите юристу его подробный анализ с составлением протокола разногласий - так будет легче вести переговоры. 

5. Проведите переговоры с арендодателем:

• • обсудите нежелательные условия и обязательства арендатора;
  • предложите изменения и дополнения к договору, альтернативные варианты;
  • согласуйте необходимые для вас условия на время «арендных каникул», аренды помещения;
  • не принимайте условия, которые от вас не зависят или зависят лишь косвенно;
  • обоснуйте необходимость снижения размера штрафных санкций (укажите на очевидную несоразмерность штрафных санкций последствиям нарушения арендатором обязательства).

6. Не надейтесь на устные обещания представителей арендодателя. Не подписывайте договор с заведомо невыполнимыми условиями, даже если Вам говорят, что это простая формальность.