Проверка квартиры перед покупкой выявила риск спора с бывшим супругом продавца СитуацияК нам обратился Доверитель с задачей проверки квартиры перед покупкой и сопровождения сделки купли-продажи в Москве.Что сделали юристы1. Запросили документы на проверку. В числе прочих, Продавец представила нотариально удостоверенное заявление о том, что на момент приобретения квартиры в 1993 году в зарегистрированном браке она не состояла.2. Изучили представленные документы и подготовили проект предварительного договора. В проект включили условие о предоставлении документов из ЗАГСа, подтверждающих семейное положение продавца на дату приобретения квартиры и на момент предстоящей сделки.Однако на встрече перед подписанием предварительного договора Продавец сообщила, что в момент приобретения квартиры она была замужем. По её словам, они с супругом прожили вместе около полутора лет, затем разошлись, и сейчас ей неизвестно, где он находится. Это прямо противоречило сведениям в представленном заявлении.Риски и последствияЮристы оценили риск оспаривания сделки как очень высокий.Если квартира приобретается в браке за счет общих средств супругов и впоследствии не разделяется, бывший супруг сохраняет права на неё.В зависимости от обстоятельств, бывший супруг мог потребовать учесть стоимость квартиры при разделе имущества и заявить требование о компенсации либо попытаться оспорить сделку продажи. При оспаривании суд, в частности, выяснял бы, знал ли покупатель или заведомо должен был знать, что у продавца отсутствовали необходимые полномочия единолично распоряжаться имуществом.Давность развода сама по себе не исключала спора. Трёхлетний срок исковой давности по требованию о разделе общего имущества исчисляется со дня, когда бывший супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права. То есть в данном случае - практически бессрочно.РезультатПо рекомендации юристов, покупатель не стал подписывать предварительный договор и отказался от приобретения данной квартиры.Противоречия в документах были обнаружены до того, как Доверитель принял на себя обязательства по покупке квартиры, таким образом избежал риска потери задатка.РекомендацииПроверяйте семейное положение продавца на дату приобретения квартиры. Если продавец заявляет, что в тот период не состоял в браке, попросите его предоставить подтверждающие документы из ЗАГСа.Если квартира приобретена в браке, выясните, кому она принадлежит после развода. Изучите документы о приобретении и, если они есть, брачный договор, соглашение о разделе имущества или судебное решение.Запрашивайте документы до подписания предварительного договора и передачи аванса или задатка. Если сведения расходятся, отложите подписание до выяснения прав на квартиру и полномочий продавца.Обратите внимание, что сервисы автоматической проверки документов, такие как Сберклик и М2 не интервьюируют продавца, полагаясь на предоставленные документы, даже если они ложные.Юрист Игорь Ушаков
