Перепроверили после банка квартиру для покупки за 26 млн руб. и нашли критический риск в прошлой сделке. Самый популярный банковский сервис этой проблемы не выявил. Покупатель отказался от сделки Ситуация:Физлицо планировал приобрести квартиру в Москве за 29 млн рублей. Крупный банк выдал ему юридическое заключение (due diligence) о юридической чистоте этой квартиры и её владельцах. Банк одобрил сделку, покупатель успокоился, но потом изучил информацию в интернет-форумах и решил обратиться к юристам КГ ЭТАЛОН за независимой экспертизой.Задача:Перепроверить квартиру для подтверждения «чистоты» объекта и получения независимого юридического заключения с должным правовым статусом, а не просто аналитической справки.Решение:Юристы практики недвижимость КГ ЭТАЛОН провели независимый и полный анализ документов на объект и добросовестности продавца без изучения заключения банка.Убедили клиента в необходимости запроса дополнительных документов у продавца. Изучив обширный пакет документов от продавца, мы выявили критический недостаток: отсутствовали документы, подтверждающие легитимность и реальность расчетов по ключевой сделке в истории объекта, которая была совершена менее года назад.Квартира была получена текущей собственницей от бывшего супруга по договору уступки права требования по ДДУ. Стоимость уступки составила 26 млн рублей.Критическая проблема объекта не была выявлена банком – в условиях расчета по этой сделке мы выявили факт полной оплаты всей суммы наличными денежными средствами до даты заключения договора.Такой способ расчетов создаёт высокую вероятность оспаривания этой уступки в будущем, т.к. сделки между бывшими супругами носят взаимообусловленный характер и отсутствует подтверждение легального происхождения крупной суммы наличных.В случае банкротства любой из сторон первоначальной сделки, кредиторы или финансовый управляющий смогут по этим обстоятельствам успешно оспорить ее в суде по этому признаку как подозрительную или притворную (с целью скрыть реальную мену активами), что привело бы к признанию всей цепочки переходов права недействительной и потере квартиры последним владельцем, т е нашим клиентом-покупателем.Мы настояли на запросе у продавца дополнительных документов, подтверждающих платёжеспособность и источник происхождения средств на момент проведения предыдущей сделки, несмотря на то, что клиент сообщил нам, что продавец никаких документов больше не предоставит. После донесения нашими юристами до продавца конкретных и аргументированных вопросов, нужная информация и документы были получены.На основе углубленного анализа мы подготовили для Доверителя детальное правовое заключение, в котором четко и аргументированно описали выявленные риски, не отраженные в заключении банка.Результат: Покупатель получил объективную картину высоких рисков возможного судебного оспаривания сделки по покупке квартиры и реальности судебных перспектив такого оспаривания.В результате анализа полученной информации, покупатель принял осознанное решение об отказе от покупки этой квартиры и выбрал квартиру с более надёжным правовым статусом.Рекомендации судебного юриста по недвижимости:Всегда проводите независимую проверку квартиры (дома, участка) у специализированных юристов, имеющих подтверждённый судебный опыт защиты сделок при оспаривании.Юридические заключения банковских сервисов страдают формализмом и поверхностностью проверки живым юристом. ИИ-помощники ещё долго не будут работать так же качественно как опытный юрист.Качественная проверка объекта и собственников – не алгоритмизированный механизм, а индивидуальное исследование, требующее фокусировки и проработки сценариев возможных рисков.Риски обнаруживаются только при проведении должного опроса продавца или его представителя, глубоком анализе всей цепочки правоустанавливающих документов, включая историю расчетов между предыдущими собственниками.Требуйте от продавца документы, подтверждающие легальность и реальность расчетов в предшествующих сделках с квартирой. Особое внимание — к сделкам между взаимозависимыми лицами (родственниками, бывшими супругами). Оплата крупных сумм наличными без подтверждения источника — красный флаг, указывающий на высокий риск оспаривания сделки.Не ограничивайтесь проверкой текущего состояния объекта и текущего собственника. Оценивайте историю объекта на предмет сделок, которые могут быть оспорены в рамках банкротства любого из предыдущих участников цепочки. Юристы Игорь Ушаков Артем Бондаренко
