Получить предложение
Задать вопрос
20 лет практики
20 лет

практики

26 юристов в штате
26 юристов

в штате

более 100 фирм на сопровождении
более 100 фирм

на сопровождении

более 2000 выиранных дел
более 2000

выигранных дел

20 лет практики
20 лет

практики

26 юристов в штате
26 юристов

в штате

более 100 фирм на сопровождении
более 100 фирм

на сопровождении

более 2000 выиранных дел
более 2000

выигранных дел

§ Юридические услуги

Юридическое сопровождение аренды нежилого помещения

Аренда нового помещения и выезд из старого — на первый взгляд, простая бизнес-задача, с которой постоянно сталкиваются предприниматели. Казалось бы, она выгодна обеим сторонам, но не все так просто!  Заключение договора аренды обязательно должно проводиться при поддержке опытного юриста.

В настоящее время на рынке коммерческих площадей сложилась ситуация «рынка покупателя» — помещений много, их владельцы-арендодатели заинтересованы в сотрудничестве с надежными арендаторами. Особенно явно такая тенденция наблюдается в Москве. Часть предпринимателей, которым нужна коммерческая недвижимость, данная ситуация вводит в заблуждение.

В результате многие относятся к договору аренды и сопутствующим документам формально, используя подход: «У нас хорошие отношения». Арендатор не всегда учитывает то, что рано или поздно пожелает съехать, и тут может выясниться, что «хорошие отношения» в прошлом. Существует вероятность того, что Арендодатель на стадии составления договора заложит в него положения, которые не только позволят удержать сумму обеспечительного платежа с Арендатора, но и получить дополнительные деньги в виде штрафных санкций.

Как избежать проблем в будущем

Заключение договора аренды должно осуществляться при активном участии обеих сторон сделки. Каждый пункт документа необходимо обговорить, чтобы не возникало претензий в будущем. Заключение договора аренды нежилых помещений — процесс, требующий определенных юридических знаний. Юристы КГ ЭТАЛОН, специализирующиеся на коммерческой недвижимости, проведут анализ договора и предоставят рекомендации, которые помогут исключить или уменьшить правовые и финансовые риски для Арендатора. Стоимость сопровождения заключения договора аренды с участием юристов КГ ЭТАЛОН гораздо меньше, чем потери, которые могут возникнуть при подписании документа, в котором защищены только интересы арендодателя.

Памятка руководителю компании

Что нужно знать:

  • На переговорах по аренде должен присутствовать именно Ваш юрист (юрист контрагента защищает интересы только Арендодателя, но не Арендатора).
  • «Посмотреть договор» перед подписанием недостаточно! В ходе переговоров юрист должен опросить Арендодателя и сравнить содержание его интервью с реальными документами и информацией Росреестра и других гос. органов.
  • Обещания типа «важные документы появятся потом, а Вы пока въезжайте» — ловушка!
  • «Обойдёмся без юриста» — это дорого. Без подробного анализа договора аренды перед подписанием Вы можете пропустить условия, которые повлекут для Вас огромные расходы: например, штрафы за расторжение договора и за любое малейшее нарушение, сохранение обеспечительного платежа у Арендодателя после расторжения договора и т.п.

Заключение договора аренды коммерческой недвижимости

Перед заключением договора нужно проверить:

  • Добросовестность Арендодателя:

регистрационные данные, финансовое состояние, историю и репутацию, наличие судебных споров и исполнительных производств, в том числе в отношении объекта аренды; наличие банкротного дела.

Важно:  если в отношении Арендодателя (или аффилированных с ним фирм)  возбуждено дело о признании несостоятельным (банкротом), сделка по аренде объекта может быть оспорена.  Если в суде будет оспорено право собственности на объект, собственник, установленный судом, может истребовать объект у Арендатора  из незаконного владения, что приведет к прекращению договора аренды, убыткам и расходам Арендатора.

  • Право собственности Арендодателя на объект аренды:

ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами (договор купли-продажи), свежей Выпиской из ЕГРН на объект недвижимости.

Важно: выписка из ЕГРН содержит информацию о зарегистрированных правах, обременениях, ограничениях в использовании.

  • Право Арендодателя на заключение договора аренды:

Важно:  если на объект аренды оформлено право долевой собственности, договор должен быть заключен со всеми собственниками, либо полномочия на заключение договора должны быть переданы одному из собственников. В противном случае сделка может быть признана недействительной.
Если объект аренды находится в залоге, то перед заключением договора необходимо получить согласие залогодержателя или убедиться, что согласие не требуется. В противном случаее сделка может быть признана недействительной.

Если Вы заключаете договор субаренды, то необходимо получить письменное согласие собственника недвижимости на ее передачу в субаренду. В противном случае договор субаренды может быть признан недействительным, и Вам придется вернуть недвижимое имущество.

  • Статус объекта аренды

Важно:  если объект не стоит на кадастровом учёте, в регистрации договора аренды Вам откажут.  Если целевое назначение объекта установлено как «офисное» или «торговое», использование его для других целей (например, под размещение производственного комплекса или склада) не допускается. Важно проверить целевое назначение объекта не только по сведениям ЕГРН, но и в проекте договора аренды.

  • Арендные платежи:

что включают в себя арендные платежи, каков порядок изменения арендной платы, оговорено ли право Арендодателя на одностороннее изменение арендной платы.

Важно: если договором не установлена периодичность изменения арендной платы, сроки уведомления об изменении арендной платы, ограничение предела увеличения арендной платы, защищаться от недобросовестных действий Арендодателя придется в суде, и это будет непросто.

  • Срок действия договора аренды, продление его срока

Важно:  обратите внимание на срок аренды.

Если договор заключен на срок не менее года, то он подлежит обязательной государственной регистрации. Это  необходимо, чтобы Арендодатель не мог передать в аренду имущество нескольким лицам без их ведома.

Если заключен краткосрочный договор (менее года) и не предусмотрено право Арендатора в одностороннем порядке продлить договор на заранее оговоренных условиях, то Арендодатель при заключении договора на новый срок может произвольно повысить арендную плату и изменить условия договора не в пользу Арендатора;

Если заключен долгосрочный договор (не менее года), то до его государственной регистрации он имеет силу только для сторон договора, но не для третьих лиц, что может привести к невозможности регистрации договора при смене собственника помещения до момента регистрации договора аренды, а также к невозможности реализовать преимущественное право Арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

  • Компенсация расходов Арендатора на отделку и ремонт помещений (неотделимые улучшения)

Важно: если Арендодатель отказывается включать в условия договора компенсацию расходов Арендатора, то необходимо настаивать на включение в договор иных гарантий Арендатора, например, предоставление «арендных каникул». Арендатор должен получить компенсацию расходов на неотделимые улучшения пропорционально оставшемуся сроку аренды, если договор расторгается по инициативе Арендодателя. 

  • Предварительное согласие Арендодателя на ремонтные работы, перепланировку и прочие работы

Важно:  В период действия договора аренды нужно скрупулёзно документировать все юридически значимые действияЕсли договором предусмотрен штраф за производство работ без согласия Арендодателя, и, если даже согласие будет получено позже, Арендодатель вправе будет взыскать с Арендатора штраф.  При отсутствии согласия Арендатор, помимо уплаты штрафа, должен будет привести помещение в первоначальное состояние за свой счет.

 

Для начала процедуры государственной регистрации договора аренды необходимо представить в управление Росреестра или в МФЦ следующий комплект документов:

  • Заявление, составленное по установленной законом форме (однако если документы подаются через МФЦ, подавать заявление не надо);
  • Договор аренды в экземплярах по числу сторон и ещё один экземпляр, который остаётся после регистрации в Росреестре;
  • Нотариально заверенная доверенность, если документы на государственную регистрацию подаются представителем;
  • Не является обязательным, но рекомендуется подавать квитанцию, подтверждающую уплату государственной пошлины.

Важно: При регистрации в ЕГРН указывается срок действия договора аренды. Однако после истечения срока запись об обременении автоматически не погашается. Поэтому, чтобы передать недвижимость в аренду другому лицу, предварительно необходимо подать в Росреестр или через МФЦ заявление о прекращении аренды. В противном случае государственная регистрация нового договора аренды с высокой долей вероятности может быть приостановлена, а затем в регистрации будет отказано.

Расторжение договора

Важно:  необходимо ограничить право Арендодателя на односторонний отказ от действующего соглашения только при условии серьезных нарушений со стороны Арендатора и предусмотреть срок уведомления. Предусмотреть право Арендатора на внесудебное одностороннее расторжение договора аренды нежилой недвижимости.

  • Уведомить Арендодателя о досрочном расторжении договора

Важно: Соглашением может быть предусмотрено, что при нарушении срока уведомления Арендатор оплачивает штраф, а также может потерять обеспечительный платеж. Необходимо проверить наличие таких условий в договоре аренды до его подписания.

  • Своевременно подписать акт возврата помещения

Важно:  Арендодатель вправе начислять арендную плату до момента возврата помещения по акту приема-передачи.

Для прекращения аренды нужны следующие документы:

  • Заявление в установленной форме (если документы подаются через МФЦ, подавать заявление не надо);
  • Документы, подтверждающие прекращение аренды, в количестве экземпляров по числу сторон и ещё один экземпляр, который остаётся в Росреестре. Такими документами могут быть передаточный акт о возврате недвижимости арендодателю или соглашение о расторжении договора с передаточным актом.
  • Нотариально заверенная доверенность, если документы на государственную регистрацию подаются представителем;

Государственная регистрация аренды и ее прекращения осуществляется в течение 9 рабочих дней.

Юристы Консалтинговой Группы ЭТАЛОН окажут услуги по сопровождению сделок аренды любого недвижимого имущества, в том числе по регистрации договора аренды.

Важно: Предварительный анализ документов юристы КГ ЭТАЛОН проведут бесплатно и только после этого объявят стоимость услуги, которая не изменится в процессе выполнения работ.

 

Позвоните нам по телефону горячей линии +7 (495) 509-41-19

Заполните заявку на бесплатную юридическую консультацию на сайте (в нижней части экрана)

Напишите электронное письмо на адрес etalon@etalon-cons.ru с описанием Вашей проблемы или интересующего Вас вопроса

Профессиональный юрист бесплатно проанализирует Вашу ситуацию и предложит решение Вашей проблемы. 


Реализованные проекты

Юристами нашей компании было подготовлено исковое заявление от имени арендатора, в связи с уклонением арендодателя от подписания соглашения о расторжении и представлении его в регистрационную службу, не смотря на тот факт, что ранее арендодатель согласился на расторжение договора в указанный арендатором срок. В ходе судебного процесса удалось доказать факт расторжения договора ... Читать далее
Арендодатель обратился в суд с исковым заявлением к арендатору, клиенту нашей компании, о взыскании арендной платы за пользование помещением после прекращения договора аренды до момента подписания акта приема – передачи, документально подтверждая факт просрочки возврата имущества. Юристами нашей компании была подготовлена доказательственная база, подтверждающая освобождение арендатором к окончанию срока действия договора ... Читать далее
Прокуратура ЮЗАО г. Москвы обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о привлечении Доверителя к административной ответственности, предусмотренной ч.2 ст.7.24 КоАП РФ. Согласно иску, основанием являлось использование объекта федерального имущества без согласования с Росимуществом. Юристы КГ Эталон объяснили в суде, что при заключении договора аренды нежилого помещения Доверитель не ... Читать далее

Задайте Ваш вопрос юристу

Заполните форму, и наш юрист свяжется с Вами в течение 1 часа.

Нажимая кнопку «Отправить», я принимаю условия Политики конфиденциальности персональных данных и даю своё согласие Консалтинговой Группе ЭТАЛОН на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».

Защита от спама reCAPTCHA. Конфиденциальность - Условия использования.

×
Получить предложение
Заполните форму, и наш юрист свяжется с Вами в течение 1 часа.
Введите корректное Имя
Докажите, что Вы не робот
*Нажимая кнопку «Получить предложение», я принимаю условия Политики конфиденциальности персональных данных и даю своё согласие Консалтинговой Группе ЭТАЛОН на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».
×
Выбор способа сотрудничества
Вы выбрали тариф ""
Введите корректное Имя
Докажите, что Вы не робот
*Нажимая кнопку «Отправить», я принимаю условия Политики конфиденциальности персональных данных и даю своё согласие Консалтинговой Группе ЭТАЛОН на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».
×
Получить предложение услуги юридического сопровождения бизнеса
Вы выбрали тариф ""
Введите корректное Имя
Докажите, что Вы не робот
*Нажимая кнопку «Отправить», я принимаю условия Политики конфиденциальности персональных данных и даю своё согласие Консалтинговой Группе ЭТАЛОН на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».
×
Получить предложение
Введите корректное Имя
Докажите, что Вы не робот
*Нажимая кнопку «Получить предложение», я принимаю условия Политики конфиденциальности персональных данных и даю своё согласие Консалтинговой Группе ЭТАЛОН на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».
×
×