10 юридических ошибок собственников земли с рекомендациями по их устранению

Опубликовано: 15.02.2024

Время на чтение: 5 минут

👁 76

Содержание

• Ошибка 1. Не проводить межевание участка.
• Ошибка 2. Использовать земли с нарушениями уставленных обременений или ограничений.
• Ошибка 3. Использовать землю не по назначению.
• Ошибка 4. Не использовать для строительства и сельского хозяйства землю, полученную целевым образом в течение 3-х лет.
• Ошибка 6.  Незаконная застройка земельного участка.
• Ошибка 7. Переплата земельного налога или арендной платы ввиду завышенной кадастровой стоимости земельного участка.
• Ошибка 8. Неправильное содержание и использование земельных участков.
• Ошибка 9. Отсутствие забора по периметру участка.
• Ошибка 10. Неверные сведения в ЕГРН.

г.Москва, м. Алексеевская,
ул. 3-я Мытищинская, д,16, стр. 47,
12 этаж, офис 1211

 

У землепользователей в России есть не только права на землю, но и обязанности по использованию, содержанию и застройке земельных участков.

Ведущий юрист по земельным отношениям КГ ЭТАЛОН Игорь Ушаков на основе 10-летнего опыта участия в конфликтах вокруг земельных участков, собрал для Вас топ-10 ошибок собственников, арендаторов и потенциальных приобретателей  земли с рекомендациями по их устранению. Эти знания сохранят Вам деньги и нервы

	Игорь Ушаков  Ведущий юрист практики земля и недвижимость
Получить консультацию

Ошибка 1. Не проводить межевание участка.

Подавляющее число земельных участков в России за пределами городов не имеют установленных границ или установлены ошибочные границы.

Чем опасно отсутствие границ:

• без границ участок не является объектом недвижимого имущества по ГК РФ;
• соседи, местная администрация, просто третьи лица, могут посчитать что Ваш участок или его часть, никому не принадлежит, или принадлежит им и заявить свои права на него.

Рекомендации:

• безотлагательно проводить межевание участков в собственности;
• вызывать кадастровых инженеров ещё до покупки участка для проведения измерений заявленных продавцом площадей в периметре забора участка.

 

Ошибка 2. Использовать земли с нарушениями уставленных обременений или ограничений.

Обременения: аренда, сервитут, арест, залог, судебные споры и т.д.

Ограничения:

• по участку или рядом проходят инженерные коммуникации
• участок находится в водоохранной зоне или зоне затоплений
• участок находится в придорожной полосе
• участок находится в зоне водоснабжения
• участок находится в охранной зоне Росавиации и т.д.

Все ограничения и/или обременения участка в обязательном порядке должны указываться в выписке из ЕГРН и в градостроительном плане земельного участка. Так бывает не всегда, в том числе из-за секретности информации.

Чем опасно:

•  штрафы
• требования госорганов о прекращении неправомерного использования
• судебные споры по возмещению убытков.

Рекомендация: обратиться к юристам за получением подробных разъяснений порядка использования участка возможным исправлением ситуации и защите интересов в госорганах и суде 

 

Ошибка 3. Использовать землю не по назначению.

У каждого земельного участка имеются установленные категория и вид разрешённого использования. Использования земли по не указанному в ЕГРН назначению – это проблема.

Риски:

• штраф от 0,5% до 1% процента кадастровой стоимости земельного участка для физлиц, и от 1,5% до 2% для юридических лиц
• местная администрация вправе обратиться с иском к арендатору земли о взыскании неосновательного обогащения к лицу, использующему участок не в соответствии с видом разрешенного использования
• земельный участок может быть изъят у собственника.

Рекомендация: Проверять указанные параметры участка в ЕГРН перед покупкой в соответствии с вашими намерениями по использованию участка и инвестировать в развитие участка, проверив Ваши планы у земельного юриста. В отдельных случаях можно сменить категорию и вид разрешенного использования земельного участка 

 

Ошибка 4. Не использовать для строительства и сельского хозяйства землю, полученную целевым образом в течение 3-х лет.

Риски: местная администрация или Росимущество может подать иск об изъятии у Вас неиспользуемого земельного участка.

Рекомендация: иногда на полноценное развитие участка в ограниченный 3-х летний срок у владельца просто нет денег, но не развивать участок совсем - тоже неправильно. Посоветуйтесь с земельным юристом. 

Ошибка 5. Использовать земельный участок не в соответствии с целевым использованием по договору аренды.

Риски:

• расторжение договора арендодателем;
• возмещение причиненных убытков собственнику.

Рекомендация: вовремя вносить необходимые изменения в договор аренды.

 

Ошибка 6.  Незаконная застройка земельного участка.

Неправильное использование земельного участка может включать как неправомерную застройку без соответствующего разрешительного документа, так и нарушение условий разрешительной документации.

Риски:

• предупреждение и штраф;
• снос самовольных построек;
• изъятие земельного участка.

Рекомендация: до застройки участка проконсультируйтесь с юристом относительно правильного порядка действий и получения разрешительной документации.

 

Ошибка 7. Переплата земельного налога или арендной платы ввиду завышенной кадастровой стоимости земельного участка.

Государство массово переоценивает землю каждые 4 года (в городах может быть раз в 2 года).

Риски: При оценке возможны ошибки и отсутствие учёта индивидуальных параметров земельного участка, что приводит к значительному завышению оценочной стоимости участка относительно его рыночной стоимости.

Рекомендация: если оценщики дают меньшую стоимость участка, через суд можно снизить стоимость участка, что приведёт к снижению налога или арендной платы.

 

Ошибка 8. Неправильное содержание и использование земельных участков.

Землепользователи могут не соблюдать требования по уходу и содержанию земли, в результате чего участок может стать непригодным для предполагаемого использования. Несвоевременный полив или неправильное обработка почвы сельскохозяйственных земель, невыполнение обязанностей по рекультивации, отсутствие улучшения земель и охраны почв может привести к снижению плодородия земельного участка.

Риски:

• штраф
• изъятие земельного участка.
• уголовное преследование за отравление, загрязнение или иная порча земли вредными продуктами

 Рекомендация: забота об участке имеет законодательные параметры и их содержание нужно знать.

 

Ошибка 9. Отсутствие забора по периметру участка.

По гражданскому законодательству, если земельный участок не огорожен, либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, то любые лица могут законно и свободно пройти по такому участку, при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику, что бывает сложно доказать.

Риски:

• стихийная свалка
• добыча песка
• самозахват
• стихийная парковка

Рекомендация: в обязательном порядке ограждайте участки.

 

Ошибка 10. Неверные сведения в ЕГРН.

 Ошибки и недостоверные сведения в базе Росреестра постоянно встречаются в нашей практике:

• указание на несуществующие ограничения или обременения
• указание на наличие на участке несуществующих зданий
• отсутствие указания собственника участка и т.д.

Рекомендация: получить и изучить актуальную выписку из ЕРН на земельный участок. В случае обнаружения несоответствий фактическим данным - обращаться за консультацией к юристам.

 

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Реализованные проекты

Сопроводили сделку по продаже дома и привели в соответствие данные в ЕГРН

В собственности Доверителя находился дом и земельный участок стоимостью 15,5 млн. руб. Доверитель решил продать дом и земельный участок. Выяснилось, что сведения в ЕГРН о доме не соответствовали действительности: объект с кадастровым номером, на который имелось право собственности, по ЕГРН находился в пределах чужого объекта. Также, была допущена ошибка в... Читать далее

Юристы Консалтинговой Группы ЭТАЛОН добились снижения кадастровой стоимости земельного участка в 14 раз

Доверитель обратился в КГ ЭТАЛОН с целью снизить кадастровую стоимость земельного участка, предоставленного для дачного строительства, которая оказалась чрезмерно завышенной и составляла более 6 млрд рублей. Юристами КГ ЭТАЛОН было подготовлено административное исковое заявление в Мосгорсуд об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной и осуществлено представительство интересов доверителя... Читать далее

Добились в Мособлсуде восстановления прав доверителя на застройку участков промышленного назначения площадью 3000м2 и размещении на нём 4000м2 складских и административных помещений.

Для получения результата с экономическим эффектом более 100 млн руб. юристами КГ ЭТАЛОН было проведено 6 заседаний Мособлсуда, апелляция, смена состава Мособлсуда, поддержка нашей позиции прокуратурой в ходе суда и ещё 3 заседания для окончательной победы.   Суды по оспариванию нормативно-правовых актов являются одними из самых сложных в юридической практике,... Читать далее

Юристы КГ ЭТАЛОН снизили кадастровую стоимость земельного участка в Москве

Юристы КГ ЭТАЛОН снизили кадастровую стоимость земельного участка, расположенного в городе Москве с 473 млн. рублей до 258 млн. рублей. При этом уплачиваемый организацией ежегодно земельный налог снизился с 7 млн.рублей до 3, 8 млн. рублей

Юристы КГ ЭТАЛОН доказали в суде законность и добросовестность приобретения земельного участка Доверителем

В суде первой инстанции удалось отстоять интересы Доверителя по исковому заявлению ДГИ г. Москвы о признании отсутствующим права собственности на земельный участок. По мнению ДГИ г. Москвы, участок Доверителя расположен в черте г. Москвы (Зеленоградский АО), не отчуждался Москвой третьим лицам и пересекает границы иных земельных участков, находящихся в собственности... Читать далее

Все проекты

Array
(
    [numberposts] => 3
    [offset] => 0
    [orderby] => rand
    [include] => 
    [exclude] => 6947
    [meta_key] => 
    [meta_value] => 
    [post_type] => page
    [post_mime_type] => 
    [post_parent] => 
    [post_status] => publish
    [suppress_filters] => 1
    [meta_query] => Array
        (
            [relation] => OR
            [0] => Array
                (
                    [key] => hashtag
                    [value] => земля
                    [compare] => LIKE
                )

        )

)

Array
(
    [0] => WP_Post Object
        (
            [ID] => 4895
            [post_author] => 1
            [post_date] => 2021-09-10 18:49:25
            [post_date_gmt] => 2021-09-10 15:49:25
            [post_content] => 
 
От вида разрешенного использования зависит, как Вы можете использовать участок, а также можете ли Вы строить не нем здания.
Кроме того, если участок используется в соответствии с некоторыми видами разрешенного использования (например, садоводство), то Вы можете применять льготную ставку и законно платить меньше налогов.






 



Артем Бондаренко 
 
Партнер







Игорь Ушаков
 
Старший юрист




Получить консультацию
Получить консультацию






 
Вид разрешенного использования земельного участка - что это?


Вид разрешенного использования (ВРИ) определяет, как Вы можете использовать земельный участок.
ВРИ каждого участка указывается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Некоторые виды разрешенного использования допускают строительство на земельном участке.
Для земельного участка можно установить только тот ВРИ, который предусмотрен для него правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Правила землепользования и застройки утверждает орган местного самоуправления (например, местный совет депутатов), в Москве ПЗЗ утверждены постановлением Правительства Москвы.

 
Какие бывают виды разрешенного использования земельного участка?

	

Основные. Чтобы использовать эти виды, можно просто внести их в ЕГРН.

	

Условно-разрешенные. Чтобы внести эти виды в ЕГРН и использовать их, нужно получить разрешение местной администрации.

	

Вспомогательные. Эти виды можно не вносить в ЕГРН (как указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 16.10.2020 N 42-П), но их можно использовать только одновременно с основными или условно-разрешенными видами.


 
Чем грозит установка неподходящего ВРИ или использование участка не по целевому назначению?

	
Если участок используется Вами не так, как указано в Едином государственном реестре недвижимости, то вам привлекут к административной ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ и назначат штраф.

 Потери: Штраф не менее 20 тысяч рублей для граждан и не менее 100 тысяч рублей для организаций.

	
Если вид разрешенного использования вашего участка не допускает строительство, то по иску местной администрации суд признает любые здания и сооружения самовольными постройками.

Потери: Не менее 200 тысяч рублей из-за того, что вам придется снести все здания и сооружения на вашем участке за свой счет.

	
Если Ваш участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства, но вы не используете его по целевому назначению в течение трех лет, то суд может принять решение об изъятии у вас участка.

По решению суда Ваш участок продадут на торгах.Однако Вам вернут только часть стоимости земельного участка, за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов, на проведение кадастровых работ, работ по оценке рыночной стоимости земельного участка.
Потери: Не менее 200 рублей, если вы не используете земельный участок по целевому назначению.

 
Примеры кейсов из нашей практики:

	
Юристы КГ ЭТАЛОН изменили основной вид разрешенного использования земельного участка в Московской области с вида «личное подсобное хозяйство» на «коммунальное обслуживание». Кроме того, юристы КГ ЭТАЛОН оспорили в суде незаконный отказ Росреестра в установлении для этого же земельного участка вспомогательного вида разрешенного использования «магазины». Теперь доверитель может осуществлять на своем земельном участке деятельность по коммунальному обслуживанию и строить магазин.


	
Юристы КГ ЭТАЛОН изменили вид разрешенного использования земельного участка, расположенного в коттеджном поселке, на вид разрешенного использования «магазины». Теперь доверитель может открыть магазин на своем земельном участке.


 
С этой статьей читают:
Изменение ВРИ земельного участка
Используете ли вы земельный участок в соответствии с его целевым назначением
 

            [post_title] => Почему важно правильно установить ВРИ земельного участка?
            [post_excerpt] => 
            [post_status] => publish
            [comment_status] => closed
            [ping_status] => closed
            [post_password] => 
            [post_name] => pochemu-vazhno-pravilno-ustanovit-vri-zemelnogo-uchastka
            [to_ping] => 
            [pinged] => 
            [post_modified] => 2024-04-04 06:07:34
            [post_modified_gmt] => 2024-04-04 03:07:34
            [post_content_filtered] => 
            [post_parent] => 2
            [guid] => https://www.etalon-cons.ru/?page_id=4895
            [menu_order] => 0
            [post_type] => page
            [post_mime_type] => 
            [comment_count] => 0
            [filter] => raw
        )

    [1] => WP_Post Object
        (
            [ID] => 5559
            [post_author] => 1
            [post_date] => 2022-09-01 11:33:20
            [post_date_gmt] => 2022-09-01 08:33:20
            [post_content] => 
Обзор основных антикризисных мер для бизнеса в 2022 году 
Любым организациям и ИП:
Послабления по проверкам
До конца года отменили плановые проверки (есть исключения), значительно сократили перечень оснований для внеплановых проверок (Постановление Правительства РФ от 10.03.2022 N 336 (ред. от 17.08.2022) "Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля")
В случае нарушения проверяющими моратория, можно направить жалобу через специальный сервис на Госуслугах.
 
Послабления по налогам
ФНС не приостанавливает операции по счетам в течение двух недель с момента направления в банк поручения ФНС на списание и перечисление в бюджет налоговой задолженности (<Письмо> ФНС России от 31.05.2022 N ЕД-26-8/10@).
В конце марта ввели новые налоговые меры поддержки бизнеса (Федеральный закон от 26.03.2022 N 67-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и статью 2 Федерального закона "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации"), в том числе:

	
до конца 2023 года отменили повышенные пени при длительной просрочке;
	
можно перейти на расчет авансов по налогу на прибыль исходя из фактической прибыли и не дожидаясь следующего года;
	
уменьшили число контролируемых сделок;
	
ввели нулевую ставку по НДС для услуг по предоставлению мест для временного проживания в гостиницах и по аренде объектов туристической индустрии;
	
смягчили требования к ускоренному возмещению НДС за 2022 и 2023 годы;
	
отменили повышенные коэффициенты транспортного налога для автомобилей стоимостью от 3 млн до 10 млн руб.

 
Отсрочка по уплате страховых взносов
На 12 месяцев перенесли сроки уплаты страховых взносов:

	
за апрель - июнь для организаций и ИП, основной вид деятельности которых по состоянию на 1 апреля указан в приложении N 1 к Постановлению Правительства РФ от 29.04.2022 N 776 (более 70 видов деятельности, включая строительство, розничную торговлю, грузоперевозки);
	
за июль - сентябрь для организаций и ИП, основной вид деятельности которых по состоянию на 1 апреля указан в приложении N 2 к Постановлению Правительства РФ от 29.04.2022 N 776 (более 30 видов деятельности, включая деятельность в сфере ИТ, производство продуктов и одежды, гостиничные услуги).

Отсрочка не предоставляется организациям, чей код по ОКОПФ есть в приложении N 3 к названному постановлению. В основном это организации государственного и муниципального сектора (ГУП, МУП, госкорпорации, учреждения и т.д.).
Проверить возможность переноса срока уплаты можно с помощью сервиса ФНС (https://service.nalog.ru/mera).
 
Смягчение административной ответственности
1. С 6 апреля вступили в силу следующие поправки в КоАП РФ, смягчающие ответственность (Федеральный закон от 26.03.2022 N 70-ФЗ "О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях"):

	
компанию не наказывают, если за то же нарушение к административной ответственности привлекли ее должностное лицо, работника или управляющую компанию;
	
за несколько нарушений наказывают как за одно, если они выявлены в ходе одного контрольно-надзорного мероприятия и ответственность установлена в одной статье (ее части) КоАП РФ или регионального закона.

2. С 25 июля вступил в силу закон о дополнительных мерах защиты бизнеса при проверках.
Мораторий на банкротство
С 1 апреля ввели мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям кредиторов 9 Постановление Правительства РФ от 28.03.2022 N 497). Он длится 6 месяцев и касается всех организаций, кроме застройщиков по ДДУ, включенных в реестр проблемных активов.
В период действия моратория не допускается возбуждение банкротства по заявлению кредиторов, принудительное списание денег со счетов должника по исполнительным документам а также начисление пеней и неустоек.
 
Снижение эквайринговых комиссий
Центробанк ограничил эквайринговые комиссии в период с 18 апреля по 31 августа (Решение Совета директоров Банка России от 18.03.2022). При приеме оплаты за социально значимые товары и услуги, к примеру, при розничной продаже продуктов питания, комиссия не может быть более 1%
 
Субсидия при трудоустройстве новых работников
1. Работодатели могут получить господдержку при трудоустройстве некоторых категорий граждан (Постановление Правительства РФ от 13.03.2021 N 362). Это, к примеру:

	
уволенные в 2022 году в связи с ликвидацией организации или сокращением штата;
	
работники, находящиеся под риском увольнения;
	
граждане до 30 лет.

Размер субсидии на каждого трудоустроенного - 3 МРОТ, которые увеличат на районный коэффициент и сумму страховых взносов. Первую часть выплаты работодатель получит через месяц после трудоустройства соискателя, вторую - через 3 месяца, третью - через 6 месяцев.
 
Оформление лицензий и разрешений
Если срок действия лицензии или разрешения из списка истек с 14 марта по 31 декабря 2022 года, ее автоматически продлевают на год До конца года не берут пошлину за выдачу и продление лицензий, предусмотренных Законом о лицензировании, и внесение изменений в их реестр. (Постановление Правительства РФ от 12.03.2022 N 353)
 
Поддержка арендаторов земли
Разрешили увеличивать срок договора аренды публичных земельных участков до 3 лет без проведения торгов. Обратиться с таким требованием нужно до 1 марта 2023 года.
До конца года российские производители импортозамещающей продукции могут получить государственную и муниципальную землю в аренду без проведения торгов. Перечень продукции установит субъект РФ (Постановление Правительства РФ от 09.04.2022 N 629 "Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 году").
 
Фиксация размера пеней за просрочку оплаты коммунальных ресурсов
С 28 февраля и до конца года пени начисляют исходя из ключевой ставки ЦБ РФ в размере 9,5%. Послабление касается, например, потребителей воды, газа, электрической и тепловой энергии (Постановление Правительства РФ от 20.05.2022 N 912).
 
Поддержка для участников госзакупок
Появилась возможность менять существенные условия контракта, который заключили до 1 января 2023 года, если из-за непредвиденных обстоятельств его нельзя исполнить (ст. 65.1 федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ).
Если контракт нельзя исполнить из-за санкций:

	
исполнителя не включат в РНП (Постановление Правительства РФ от 21.03.2022 N 417);
	
заказчик обязан списывать неустойки (Постановление Правительства РФ от 10.03.2022 N 340).

Срок расчетов по большинству контрактов составит не более 7 рабочих дней, если закупку объявили с 1 мая 2022 года.
Заказчики до конца года могут не требовать предоставление обеспечения исполнения контракта и гарантийных обязательств.
Заказчики, которые попали под санкции или ограничения, могут проводить закрытые закупки. Перечень таких заказчиков определяет правительство.
В 2022 г. по федеральным контрактам можно предусмотреть аванс в размере до 50%, а при казначейском сопровождении - от 50 до 90% (Постановление Правительства РФ от 29.03.2022 N 505)
 
Участникам ВЭД:
Льготный кредит на закупку приоритетной импортной продукции
Правительство утвердило правила предоставления кредитов по льготной ставке (0,3 х ключевая ставка + 3%) на приобретение продукции из установленного перечня, например, электроники, продовольствия, транспорта, стройматериалов (Постановление Правительства РФ от 18.05.2022 N 895).
Кредит предоставят для финансирования контрактов, заключенных после 1 марта с ценой, эквивалентной 3 млн. руб. и более.
Срок действия льготной ставки составляет:

	
1 год при закупке продукции;
	
3 года - для оборудования и средств производства.

 
Послабления при таможенном оформлении
1. До 1 января 2023 года разрешили указывать одну позицию ТН ВЭД при декларировании продукции, которую поставляют в комплекте с компонентом или в разобранном виде. При этом не нужно корректировать решение о классификации, если его выдали до 1 июля 2022 года.
2. До 1 января 2029 года разрешили ввозить компоненты товара в рамках нескольких внешнеэкономических сделок.
3. До конца года упростили ввоз электроники:

	
оформить нотификацию могут в том числе отраслевые ассоциации и некоммерческие организации согласно утвержденному перечню;
	
системообразующие организации могут не представлять таможенным органам сведения о включении нотификации в реестр в отношении комплектующих для промышленного производства электроники и техники.

4. До 1 марта 2023 года продукцию для оборота в РФ можно ввозить без маркировки. В этот же период в качестве маркировки можно использовать не только знак обращения на рынке, но и знак соответствия.
5. Декларантам не нужно подтверждать право использовать сертификаты соответствия и (или) декларации о соответствии требованиям к серийным товарам.
(Федеральный закон от 26.03.2022 N 74-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и о приостановлении действия отдельных положений законодательных актов Российской Федерации")
 
Сделки и расчеты с контрагентами, валютные операции
При ведении ВЭД российские компании и ИП (Указ Президента РФ от 08.08.2022 N 529):

	
не обязаны соблюдать требование о расчетах через счета в уполномоченных банках и переводы электронных денежных средств;
	
не обязаны зачислять полученную от нерезидентов инвалюту на счета в уполномоченных банках;
	
могут производить зачет требований к нерезидентам (обязательств перед ними), замену обязательств нерезидентов новыми обязательствами. Такие сделки не должны противоречить иным указам президента. Кроме того, исключения может установить правительство.

 
Параллельный импорт
Минпромторг утвердил перечень товаров, ввозить которые можно без согласия правообладателей. Он содержит более 50 групп товаров, в частности, электронику, транспортные средства и медицинские инструменты.
На уровне закона исключили любую ответственность за нарушение исключительных прав в случае ввоза товаров из этого перечня (Федеральный закон от 28.06.2022 N 213-ФЗ "О внесении изменения в статью 18 Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
 
Льготы при оформлении сертификата о происхождении товара
До конца года ТПП безвозмездно выдает сертификаты по форме СТ-1, предназначенные для таможенных органов РФ в целях неприменения запрета на вывоз отдельных товаров и оборудования.
В тот же срок действует льготный порядок расчета платы за экспертизу по определению страны происхождения товара для оформления указанных сертификатов (Приказ ТПП РФ от 28.03.2022 N 32 "О выдаче сертификатов о происхождении товара формы СТ-1 для российских таможенных органов на безвозмездной основе")
 
Валютный контроль и ответственность за валютные нарушения
1. С 1 июня по 31 декабря правительство объявило мораторий на валютные проверки со стороны ФНС (Постановление Правительства РФ от 28.05.2022 N 977 "О мерах валютного контроля в условиях внешнего санкционного давления"). Есть исключения. К примеру, мораторий не касается нарушений, которые связаны с действием специальных экономических мер.
2. Временно исключили ответственность за некоторые валютные нарушения, если они вызваны применением санкций со стороны недружественных стран и их объединений. Правило распространяется на правоотношения, которые возникли или возникнут в период с 23 февраля по 31 декабря 2022 года (Федеральный закон от 13.07.2022 N 235-ФЗ "О внесении изменений в статью 15.25 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях")
3. С 24 июля смягчили ответственность по общему составу валютных нарушений (Федеральный закон от 13.07.2022 N 235-ФЗ "О внесении изменений в статью 15.25 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях")
 
С этой статьей читают:
Юридическое сопровождение бизнеса
Сопровождение налоговых проверок
Сопровождение внешнеэкономической деятельности
            [post_title] => Все антикризисные меры 2022.
            [post_excerpt] => 
            [post_status] => publish
            [comment_status] => closed
            [ping_status] => closed
            [post_password] => 
            [post_name] => vse-antikrizisnye-mery-2022
            [to_ping] => 
            [pinged] => 
            [post_modified] => 2024-04-04 07:07:43
            [post_modified_gmt] => 2024-04-04 04:07:43
            [post_content_filtered] => 
            [post_parent] => 2
            [guid] => https://www.etalon-cons.ru/?page_id=5559
            [menu_order] => 0
            [post_type] => page
            [post_mime_type] => 
            [comment_count] => 0
            [filter] => raw
        )

    [2] => WP_Post Object
        (
            [ID] => 6327
            [post_author] => 1
            [post_date] => 2023-06-21 16:29:10
            [post_date_gmt] => 2023-06-21 13:29:10
            [post_content] => 
 
Передача денег продавцу — главная часть сделки с недвижимостью.  
О чём не принято говорить
Продавец может оказаться в ситуации, когда права на квартиру он уже передаст, а доступ к деньгам по этой сделке не получит как при использовании ячейки, так и при использовании аккредитива.
Почему так может произойти разъясняет юрист КГ ЭТАЛОН по сопровождению сделок с недвижимостью






Антон Асташкин
Юрист КГ ЭТАЛОН
 



Получить консультацию




1.  Банковская ячейка – это индивидуальный банковский сейф в банке для расчетов по сделке наличными деньгами
Плюсы банковской ячейки: 

	
В случае отзыва лицензии у банка все деньги сохранятся.
	
Возможность положить в ячейку для передачи после сделки документы по сделке (акты, расписки, договоры, дополнительные соглашения и др.). 

Опасности: 

	
Продавец может подделать выписку из ЕГРП, чтобы получить деньги из ячейки, а сама сделка при этом может не состояться, и покупатель останется без денег и недвижимости одновременно. 
	
Банк не несет ответственности за содержимое ячейки — только за ее сохранность и ограничение доступа к ней.
	
Напоминаем, что использовать ячейку для сокрытия настоящей суммы сделки противозаконно и контрпродуктивно: продавец занижает налогооблагаемую базу, а покупатель в случае расторжения сделки по суду получит только деньги, указанные в документе. 

Что делать:

	
Заранее убедитесь в наличии свободной ячейки подходящего размера – в самые маленькие ячейки деньги за квартиру могут физически не поместиться (даже 10 млн. это 20 пачек по 5000р.)
	
Продавцу и покупателю при закладке лично (с помощью кассира банка) необходимо внимательно пересчитать всю сумму и проверить подлинность купюр.
	
Проверить самостоятельно или поручить проверить юристу (а не просто услышать от менеджера банка!) - внесены ли в договор аренды банковской ячейки Ваши условия по порядку доступа к ней (пример: «одноразовый доступ предоставляется Арендатору 1 при предъявлении им выписки из ЕГРН заверенной печатью МФЦ»).
	
Продавцу есть смысл арендовать ещё одну ячейку и положить в неё расписку о том, что продавец получил от покупателя деньги. До момента раскрытия основной ячейки, расписка будет храниться во второй ячейке и станет фактором безопасности продавца (неосновательное обогащение покупателя без передачи объекта недвижимости).
	
Арендуйте ячейку на больший период времени, чтобы в случае приостановки регистрации сделки Росреестром Вам не пришлось бы повторять процедуру закладки.
	
Обеспечить личную охрану покупателю и продавцу при перевозке денег в банк.

 
2. Аккредитив — это безналичная форма расчета по сделке
Механизм: покупатель открывает счет в банке, перечисляет туда средства в полном объеме, банк замораживает деньги на счёте аккредитива и перечисляет их продавцу только после того, как продавец подтвердит выполнение условий по договору, т е регистрацию перехода права собственности на недвижимость.
Плюсы аккредитива:

	
Надежность сделки: если право собственности не передано покупателю, то продавец точно не получит свои деньги и они вернутся продавцу.
	
Аккредитив можно открыть почти в любом офисе банка и даже в мобильном приложении (менеджеры Сбербанка, например, бесплатно пока выезжают прямо к Вам в офис или домой).
	
Продавец и покупатель в момент сделки могут находиться даже в разных городах.
	
Низкая стоимость услуги.

Опасности: 

	
В случае приостановки банком расчетов или отзыва лицензии находящиеся на его счетах средства будут заморожены и гарантированно Вы сможете вернуть только 1,4 млн руб. через ГК АСВ. 

Что делать: 

	
Тщательно проверить с юристом, какие условия аккредитива зафиксированы в договоре.
	
Внимательно прочитать все документы, необходимые для раскрытия аккредитива: даже орфографические ошибки и описки могут стать для банка основанием для не раскрытия аккредитива.
	
Проверить сроки, на которые открывается аккредитив - успеете ли вы за этот временной промежуток закрыть сделку?
	
Использовать для аккредитивов только крупные банки, у которых точно не отзовут лицензию в ближайшее время.

 


Что нужно поручить проверить юристу по сделкам с недвижимостью и что не сделают по умолчанию риэлторы

	
проверка правового статуса объекта недвижимости и правового статуса продавца/покупателя
	
проверка истории владения объектом и сделок с ним
	
проверка наличия у продавца детей, браков\разводов, родственников в заключении и пропавших без вести
	
анализ текущего и будущего использования земли вокруг дома (планы по сооружению дорог, эстакад и сноса самого объекта – планы застройки меняются быстро, продавец может узнать о будущей стройке и срочно избавляться от объекта)
	
проверка продавца/покупателя по базе должников и судебных дел
	
проверка продавца по базе судебных актов на предмет ограничения дееспособности
	
проверка наличия ареста, залога и иных обременений на объект недвижимости
	
проверка наличия необходимых разрешений для использования объекта недвижимости в Ваших конкретных целях
	
предупреждение и минимизация выявленных юридических рисков
	
участие в переговорах с продавцом/покупателем (чтобы юрист СРАЗУ задал собственникам ВСЕ неудобные и точные вопросы).
	
разработка и правка договоров по конкретным сделкам с недвижимостью;
	
непосредственное сопровождение процесса заключения и исполнения сделки в банке и МФЦ.

 
Читать по теме
Сделки с недвижимостью. Почему риелтора недостаточно?
            [post_title] => Банковская ячейка и аккредитив – не гарантия получения денег за квартиру, дом, землю, офис.
            [post_excerpt] => 
            [post_status] => publish
            [comment_status] => closed
            [ping_status] => closed
            [post_password] => 
            [post_name] => bankovskaya-yachejka-i-akkreditiv-ne-garantiya-polucheniya-deneg-za-kvartiru-dom-zemlyu-ofis
            [to_ping] => 
            [pinged] => 
            [post_modified] => 2024-04-04 07:10:37
            [post_modified_gmt] => 2024-04-04 04:10:37
            [post_content_filtered] => 
            [post_parent] => 2
            [guid] => https://www.etalon-cons.ru/?page_id=6327
            [menu_order] => 0
            [post_type] => page
            [post_mime_type] => 
            [comment_count] => 0
            [filter] => raw
        )

)