Гайд: Заключение договора аренды коммерческой недвижимости

При заключении договора аренды коммерческой недвижимости нужно не только подготовить договор, учитывающий Ваши интересы, но и провести проверку арендодателя и недвижимости чтобы избежать негативных последствий в виде убытков и затяжных судебных споров. Мы подготовили для Вас Гайд который позволит предусмотреть и минимизировать риски.

Ирина Ситнова  Партнер КГ ЭТАЛОН Опыт юридической работы с 2006 года

 

 

1. Добросовестность арендодателя:

регистрационные данные, финансовое состояние, историю и репутацию, наличие судебных споров и исполнительных производств, в том числе в отношении объекта аренды; наличие банкротного дела.

Важно:  если в отношении Арендодателя (или аффилированных с ним фирм)  возбуждено дело о признании несостоятельным (банкротом), сделка по аренде объекта может быть оспорена.  Если в суде будет оспорено право собственности на объект, собственник, установленный судом, может истребовать объект у Арендатора  из незаконного владения, что приведет к прекращению договора аренды, убыткам и расходам Арендатора.

2. Право собственности Арендодателя на объект аренды:

ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами (договор купли-продажи), свежей Выпиской из ЕГРН на объект недвижимости.

Важно: выписка из ЕГРН содержит информацию о зарегистрированных правах, обременениях, ограничениях в использовании.

3 Право Арендодателя на заключение договора аренды:

Важно:  если на объект аренды оформлено право долевой собственности, договор должен быть заключен со всеми собственниками, либо полномочия на заключение договора должны быть переданы одному из собственников. В противном случае сделка может быть признана недействительной.
Если объект аренды находится в залоге, то перед заключением договора необходимо получить согласие залогодержателя или убедиться, что согласие не требуется. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Если Вы заключаете договор субаренды, то необходимо получить письменное согласие собственника недвижимости на ее передачу в субаренду. В противном случае договор субаренды может быть признан недействительным, и Вам придется вернуть недвижимое имущество.

4. Статус объекта аренды

Важно:  если объект не стоит на кадастровом учёте, в регистрации договора аренды Вам откажут.  Если целевое назначение объекта установлено как «офисное» или «торговое», использование его для других целей (например, под размещение производственного комплекса или склада) не допускается. Важно проверить целевое назначение объекта не только по сведениям ЕГРН, но и в проекте договора аренды.

5. Арендные платежи

что включают в себя арендные платежи, каков порядок изменения арендной платы, оговорено ли право Арендодателя на одностороннее изменение арендной платы.

Важно: если договором не установлена периодичность изменения арендной платы, сроки уведомления об изменении арендной платы, ограничение предела увеличения арендной платы, защищаться от недобросовестных действий Арендодателя придется в суде, и это будет непросто.

6. Срок действия договора аренды, продление его срока

Важно:  обратите внимание на срок аренды.

Если договор заключен на срок не менее года, то он подлежит обязательной государственной регистрации. Это  необходимо, чтобы Арендодатель не мог передать в аренду имущество нескольким лицам без их ведома.

Если заключен краткосрочный договор (менее года) и не предусмотрено право Арендатора в одностороннем порядке продлить договор на заранее оговоренных условиях, то Арендодатель при заключении договора на новый срок может произвольно повысить арендную плату и изменить условия договора не в пользу Арендатора;

Если заключен долгосрочный договор (не менее года), то до его государственной регистрации он имеет силу только для сторон договора, но не для третьих лиц, что может привести к невозможности регистрации договора при смене собственника помещения до момента регистрации договора аренды, а также к невозможности реализовать преимущественное право Арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

7. Компенсация расходов Арендатора на отделку и ремонт помещений (неотделимые улучшения)

Важно: если Арендодатель отказывается включать в условия договора компенсацию расходов Арендатора, то необходимо настаивать на включение в договор иных гарантий Арендатора, например, предоставление «арендных каникул». Арендатор должен получить компенсацию расходов на неотделимые улучшения пропорционально оставшемуся сроку аренды, если договор расторгается по инициативе Арендодателя. 

8. Предварительное согласие Арендодателя на ремонтные работы, перепланировку и прочие работы

Важно:  В период действия договора аренды нужно скрупулёзно документировать все юридически значимые действия. Если договором предусмотрен штраф за производство работ без согласия Арендодателя, и, если даже согласие будет получено позже, Арендодатель вправе будет взыскать с Арендатора штраф.  При отсутствии согласия Арендатор, помимо уплаты штрафа, должен будет привести помещение в первоначальное состояние за свой счет.

Регистрация договора аренды

Для начала процедуры государственной регистрации договора аренды необходимо представить в управление Росреестра или в МФЦ следующий комплект документов:

• Заявление, составленное по установленной законом форме (однако если документы подаются через МФЦ, подавать заявление не надо);
• Договор аренды в экземплярах по числу сторон и ещё один экземпляр, который остаётся после регистрации в Росреестре;
• Нотариально заверенная доверенность, если документы на государственную регистрацию подаются представителем;
• Не является обязательным, но рекомендуется подавать квитанцию, подтверждающую уплату государственной пошлины.

Важно: При регистрации в ЕГРН указывается срок действия договора аренды. Однако после истечения срока запись об обременении автоматически не погашается. Поэтому, чтобы передать недвижимость в аренду другому лицу, предварительно необходимо подать в Росреестр или через МФЦ заявление о прекращении аренды. В противном случае государственная регистрация нового договора аренды с высокой долей вероятности может быть приостановлена, а затем в регистрации будет отказано.

Возможности юристов КГ ЭТАЛОН

Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью

Разработка договора аренды коммерческой недвижимости

Расторжение договора аренды коммерческой недвижимости

Реализованные проекты

Добились снижения неустойки по договору аренды на 2,3 млн руб.

Арендодатель обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с Доверителя арендных платежей и договорной неустойки на сумму более чем 3 млн. руб. Юристы КГ Эталон провели анализ представленных Доверителем документов, подготовили стратегию судебной защиты и получили дополнительные материалы, которые смогли убедить суд в тяжелом экономическом положении Доверителя... Читать далее

Защитили Доверителя от заключения договора аренды коммерческого помещения с высокими рисками.

Доверитель планировал заключить договор аренды коммерческого помещения и обратился за помощью к специалистам. Юристы КГ ЭТАЛОН проанализировали договор, составили протокол разногласий и указали на существенные риски: незаконные и противоречащие принципам равенства сторон условия договора аренды исключительно в пользу арендодателя; высокую ответственность арендатора по договору; большие штрафные санкции арендатора; необходимость уменьшения... Читать далее

Получили доступ к товару Доверителя на складе 3000 м2 и учли его расходы 2,6 млн руб. на неотделимые улучшения в счет арендной платы

Арендодатель закрыл Доверителю доступ на арендуемый склад из-за образовавшейся задолженности по арендным платежам. Юристы КГ ЭТАЛОН подготовили правовую позицию и инициировали переговоры с арендодателем. В результате переговоров были согласованы условия вывоза товара Доверителя со склада с поэтапной оплатой задолженности по арендным платежам и учтены расходы арендатора на неотделимые улучшения арендуемого... Читать далее

Защитили арендодателя в споре об истребовании имущества из чужого незаконного владения

Арендатор обратился в суд с исковым заявлением к арендодателю, клиенту нашей компании, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, обосновывая свою позицию тем, что у него отсутствуют обязательства перед арендодателям в отношении данного имущества, а также, что права на данное имущество арендодателю не передавались и удержание имущества в качестве обеспечения... Читать далее

Все проекты