Что выгоднее: снять помещение или купить? Спойлер: если вы только начинаете бизнес, о покупке лучше не думать

Опубликовано: 30.11.2022

Время на чтение: 5 минут

👁 132

Содержание

• Для начинающей компании — аренда, для крупной — собственность
• А что делать, если у меня уже есть свое помещение и я хочу открыть бизнес?
• Аренда зависит от деятельности компании
• Сначала звоните юристу
• С этой статьей читают:

г.Москва, м. Алексеевская,
ул. 3-я Мытищинская, д,16, стр. 47,
12 этаж, офис 1211

 

Если вы только начинаете свое дело (неважно, проводите ли вы маркетинговые исследования или печете пирожки в цеху), покупать помещение не стоит.

Ссылка Эксперты по недвижимости рассказали, как быть начинающему бизнесу, кто обычно покупает, а кто снимает помещения и почему не нужно бояться аренды.

	Сергей Борисков    Управлявший партнер
Получить консультацию

Для начинающей компании — аренда, для крупной — собственность

• Во-первых, налоговые органы больше внимания уделяют фирмам, у которых есть активы. А помещение в собственности — один из таких активов. В проверках нет ничего такого, но на начальном этапе построения бизнеса в большом количестве они могут притормаживать процесс освоения рынка. Если же помещение в аренде, то интерес к компании меньше.
• Во-вторых, собственники помещений платят налог на имущество. В 2022 году такой налог не превышает 2,2% в зависимости от региона, но любая экономия, даже самая маленькая, может помочь развиваться начинающему бизнесу.
• В-третьих, в случае любых изменений на рынке бизнес может спокойно переехать из одной точки в другую. Если же помещение в собственности, то решение вопроса о переезде или расширении займет больше времени.

 

Наконец, малый бизнес в принципе финансово неустойчив и сильно зависит от экономической ситуации на определенном рынке. А в случае банкротства помещение в собственности вообще могут забрать за долги. С арендой такая проблема сразу отпадает.

Чтобы компания развивалась, нужны свободные деньги, которые можно пустить в оборот. Нет никакого смысла вкладываться в помещение, когда эти деньги можно направить в бизнес и в итоге больше заработать. К тому же неизвестно, закроется ли компания через три месяца или проработает тридцать лет. В такой ситуации лишние траты могут подкосить начинающий бизнес.

 

В начале 2022 года в Москве коммерческие помещения сдавали и продавали по ценам:

• аренда на год — 13 тыс. руб. за кв. метр (это 1100 руб. за кв. метр в месяц);
• покупка — 103,6 тыс. руб. за кв. метр.

Это средняя ставка для офисных, торговых и производственно-складских помещений.

Теперь на примере. Офис в бизнес-центре площадью 60−70 кв. метров обойдется:

аренда — 90 тыс. руб. в месяц;

покупка — 7,21 млн руб.

В этом случае помещение отбивается за 12 лет. Лучше эти деньги вкладывать в бизнес, а не в недвижимость.

Коммерческую недвижимость чаще покупают крупные производства и холдинги — берут здания в несколько тысяч квадратных метров и переоборудуют под себя. Такие компании могут сами строить здания, чтобы учесть специфику бизнеса и свои потребности.

Если при аренде действует правило, что чем лучше в помещении ремонт, тем больше арендодатель завышает на него цену, то в случае со своим помещением это не работает.

Еще часто выкупают помещения на стадии строительства: например, когда застраивается жилой или бизнес-комплекс, половину коммерческих помещений раскупают на стадии котлована. Это удобно, так как на начальных этапах строительства цены ниже. Малый бизнес позволить себе такого не может: например, в жилом комплексе на окраине Москвы небольшое помещение в 50 кв. метров обойдется где-то в 8 млн руб. В регионах цены ниже, но все равно высокие.

 

А что делать, если у меня уже есть свое помещение и я хочу открыть бизнес?

Тут надо смотреть и сравнивать доходы от этих активов. Если доход от бизнеса выше, чем платежи по сдаче помещения в аренду, то можно и использовать это помещение под бизнес. Так получится сэкономить на аренде и увеличить прибыль. А если со сдачи в аренду вы получаете больше денег, чем от бизнеса, то выгоднее продолжать сдавать помещение.

 

Аренда зависит от деятельности компании

Обычно при аренде предприниматели боятся, что договор неожиданно расторгнут, они окажутся на улице и потеряют клиентов. Но это не так. Для наглядности разберем несколько ситуаций.

Например, магазину важно работать на одном месте как можно дольше, чтобы сохранить постоянных клиентов и репутацию. На новом месте, особенно в крупных городах, часто приходится начинать с нуля: старые клиенты найдут новый магазин поближе к дому или работе.

Кажется, что нужно искать деньги и покупать помещение. Но это лишние траты, к тому же неизвестно, пойдет ли бизнес на этом месте. В таких ситуациях рекомендуем заключать долгосрочный договор на пять-семь лет с регистрацией в Росреестре. Если соблюдать условия договора, риска остаться на улице почти не будет. В случае спора можно попробовать договориться, опираясь на условия договора и положения Гражданского кодекса об аренде, а если не получилось, то отстаивать свои интересы в судебном порядке — арендодатели это очень не любят.

Теперь другая история. IT-компания арендует небольшой офис в Бирюлеве — у них мало денег, но крутая команда специалистов. В этом случае нет никакой разницы, где находится офис и как часто компания будет переезжать. Наоборот, собственность лишает мобильности, а аренда позволяет не привязываться к месту. Сегодня маленькая IT-компания работает в Бирюлеве, а завтра — в офисе с панорамными окнами в Москва-Сити.

 

Сначала звоните юристу

Бывает, что при аренде офиса устраивает оплата, но расходы на коммунальные платежи очень высокие — больше, чем в других бизнес-центрах и офисных зданиях. Или в принципе эксплуатационные расходы (вода, отопление и т. д.) и расходы на пожарную безопасность могут оказаться достаточно большими. А еще услуги управляющих компаний регулярно растут в цене.

Похожая история может произойти и при покупке помещения. Например, цена отдельного здания устраивает, но выясняется, что инженерные коммуникации (такие как электроснабжение) отключены, а подключить их снова стоит дорого. Или помещение купили в старом здании, и через год-два его соберутся сносить, и компания потеряет деньги.

Важно всегда оценивать прямые расходы и сопутствующие вложения и платежи.

Прежде чем покупать или арендовать помещение, зовите юриста, который разбирается в недвижимости. Очевидный совет, но его часто игнорируют. Все дополнительные расходы и возможные проблемы обычно скрыты в договоре и документах на помещения. Юрист найдет их, а вы будете точно знать, сколько платите за свои стены.

 

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

С этой статьей читают:

Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью

Проверка коммерческой недвижимости перед покупкой

Договор аренды коммерческой недвижимости

Заключение договора аренды коммерческой недвижимости

Расторжение договора аренды коммерческой недвижимости

Споры по договору аренды

Реализованные проекты

Защитили Доверителя от заключения договора аренды коммерческого помещения с высокими рисками.

Доверитель планировал заключить договор аренды коммерческого помещения и обратился за помощью к специалистам. Юристы КГ ЭТАЛОН проанализировали договор, составили протокол разногласий и указали на существенные риски: незаконные и противоречащие принципам равенства сторон условия договора аренды исключительно в пользу арендодателя; высокую ответственность арендатора по договору; большие штрафные санкции арендатора; необходимость уменьшения... Читать далее

Сопроводили сделку долгосрочной аренды имущественного комплекса

Доверитель, производственная компания, обратился к юристам КГ ЭТАЛОН с целью сопровождения заключения долгосрочного договора аренды имущественного комплекса для размещения своего производства. Задача для юристов – анализ возможности заключения предложенного будущим арендодателем соглашения о намерениях заключить договор аренды недвижимого имущества. Данное соглашение предусматривало обязательство Доверителя перечислить будущему арендодателю авансовый платеж в... Читать далее

Провели юридическую проверку и сопроводили сделку купли-продажи коммерческой недвижимости на 25 млн руб.

Доверитель обратился к нам с целью всестороннего юридического анализа рисков и сопровождения купли-продажи нежилого помещения в бизнес-центре. По результатам анализа рисков Доверитель решил провести сделку с помощью юристов КГ ЭТАЛОН. Сложность проведения данной сделки заключалась в требовании Доверителя провести электронную регистрацию права собственности на нежилое помещение. На тот момент электронная регистрация права собственности была предусмотрена... Читать далее

Проверили юридическую чистоту 7 объектов коммерческой недвижимости в г. Москве для приобретения их в собственность Доверителем с целью организации производства кондитерских и хлебобулочных изделий.

Перед нашим Доверителем стояла задача в короткие сроки подобрать объект недвижимости в Москве для организации пищевого производства. Юристами КГ ЭТАЛОН были даны Доверителю конкретные и исчерпывающие юридические требования к производственному зданию и соответствующим видам разрешённого использования земельных участков под такими зданиями.  Была проведена большая работа по получению информации и проверке 7-ми... Читать далее

Все проекты

Array
(
    [numberposts] => 3
    [offset] => 0
    [orderby] => rand
    [include] => 
    [exclude] => 6996
    [meta_key] => 
    [meta_value] => 
    [post_type] => page
    [post_mime_type] => 
    [post_parent] => 
    [post_status] => publish
    [suppress_filters] => 1
    [meta_query] => Array
        (
            [relation] => OR
            [0] => Array
                (
                    [key] => hashtag
                    [value] => аренда
                    [compare] => LIKE
                )

            [1] => Array
                (
                    [key] => hashtag
                    [value] => недвижимость
                    [compare] => LIKE
                )

        )

)

Array
(
    [0] => WP_Post Object
        (
            [ID] => 6246
            [post_author] => 1
            [post_date] => 2023-05-26 18:26:10
            [post_date_gmt] => 2023-05-26 15:26:10
            [post_content] => 
 
ДГИ Москвы предоставил организации земельный участок в аренду. На земельном участке находилось здание, собственниками которого являлась организация. Объект был снесен по акту Госинспекции по недвижимости. На основании факта сноса ДГИ Москвы предъявил иск о расторжении договора аренды участка. 
Арбитражный суд Московского округа пришёл к выводу, что в связи с отсутствием зданий на земельном участке он используется не по целевому назначению. Кроме того, по мнению суда, поскольку участок предоставлялся для эксплуатации здания, обстоятельства изменились столь существенно, что возможно досрочное расторжение договора аренды по ст. 451 ГК.


Таким образом, если Вы арендуете земельный участок у Москвы и собираетесь строить на нём здание, Вам следует быть очень осторожными. Если здание будет построено без разрешительной документации, то оно может быть признано самовольной постройкой и снесено по решению суда. Затем с Вами может быть расторгнут договор аренды земельного участка. 
В свою очередь, снос здания и расторжение договора аренды участка гарантированно повлечёт огромные убытки для Вас.






Артем Бондаренко
Партнер КГ ЭТАЛОН
 



Получить консультацию




Как Вы можете себя обезопасить
Подготовить разрешительную документацию. В том числе, Вам необходимо получить разрешение на строительство до его начала, а по окончании - разрешение на ввод в эксплуатацию. 
Без этих документов шансы отстоять в суде своё здание, а позже и земельный участок стремятся к нулю. Однако разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию - это не единственные документы и разрешения, которые Вам придётся получать, чтобы Ваше здание было признано построенным в точном соответствии с законом. Список необходимых документов огромен. 
Безопаснее не рисковать и не пытаться разобраться в нём самостоятельно, а довериться опытному юристу.


Что делать
Предлагаем обратиться за решением проблемы в Консалтинговую Группу ЭТАЛОН. Наши юристы обладают огромным опытом решения вопросов, связанных с "узакониванием" самовольной постройки и сохранением договора аренды земельного участка в силе. 
Мы готовы проанализировать имеющуюся у Вас документацию на здание и земельный участок, сопровождать строительство здания и взаимодействовать с государственными органами по этому вопросу, а в случае необходимости - отстоять Ваши интересы в суде.
 
            [post_title] => Снос здания на арендованном земельном участке может привести к расторжению договора аренды
            [post_excerpt] => 
            [post_status] => publish
            [comment_status] => closed
            [ping_status] => closed
            [post_password] => 
            [post_name] => snos-zdaniya-na-arendovannom-zemelnom-uchastke-mozhet-privesti-k-rastorzheniyu-dogovora-arendy
            [to_ping] => 
            [pinged] => 
            [post_modified] => 2024-04-04 06:28:02
            [post_modified_gmt] => 2024-04-04 03:28:02
            [post_content_filtered] => 
            [post_parent] => 2
            [guid] => https://www.etalon-cons.ru/?page_id=6246
            [menu_order] => 0
            [post_type] => page
            [post_mime_type] => 
            [comment_count] => 0
            [filter] => raw
        )

    [1] => WP_Post Object
        (
            [ID] => 6209
            [post_author] => 1
            [post_date] => 2023-05-22 17:44:49
            [post_date_gmt] => 2023-05-22 14:44:49
            [post_content] => 
 

В каких случаях арендодатель имеет право удерживать имущество арендатора?
Заблуждение арендатора: удерживать имущество арендаторов незаконно в любом случае.  По закону это не так. Гражданским кодексом предусмотрена такая процедура:
ГК РФ (ст.329) разрешает применение в качестве обеспечения исполнения обязательств удержание вещи должника. Этот инструмент может законно использоваться арендодателями в качестве рычага воздействия на арендатора с целью стимулирования погашения задолженности по арендной плате, коммунальным платежам, возмещению ущерба и проч.
Заблуждение арендодателя: я могу удерживать имущество арендатора в любом случае. Это также не соответствует законодательству.







Ирина Ситнова 
Партнер КГ ЭТАЛОН
 




Получить консультацию





Частые ситуации
Примеры ситуаций, когда действия арендодателя могут быть признаны незаконными:
1. Договором аренды предусмотрен прямой запрет на удержание имущества (п. 3 ст. 359 ГК РФ).
2. Отсутствуют обязательства арендатора перед арендодателем, срок требования по которым наступил, но которые не были исполнены (абз. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ). 
3. Арендодатель не располагает имуществом, подлежащим передаче арендатору либо иному лицу, указанному арендатором.  (абз. 1 п.1 ст. 359 ГК РФ). Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
4. Если договором аренды не предусмотрено право арендодателя на удержание имущества, удержание имущества арендатора в рамках действующего договора аренды неправомерно, поскольку арендатор не утратил права пользования помещением, и имущество не поступило в законное владение арендодателя.
5. Арендодателем не соблюден порядок и способ удержания имущества, предусмотренные сторонами в договоре аренды, перечень конкретного имущества, в отношении которого допускается удержание.
6. Договором аренды при определенных условиях предусмотрена только возможность ограничения доступа арендатора в помещение. Ограничение доступа не влечет за собой право арендодателя на удержание имущества арендатора.
7. Стоимость удерживаемого имущества явно превышает стоимость неисполненных обязательств арендатора (несоразмерность требований).
8. Арендатор не является собственником удерживаемого имущества на момент начала удержания*.
* в зависимости от обстоятельств дела удержание имущества, не принадлежащего арендатору, может быть признано законным в случае, если будет доказана добросовестность арендодателя владения имуществом (на момент удержания арендодатель не располагал данными кому принадлежит имущество; данные о собственнике не были представлены арендатором; имущество оказалась во владении арендодателя на законном основании, арендатор не предъявлял требования о выдаче имущества и не изъявлял желание забрать имущество и пр.).
 
Что делать в таких ситуациях
Юристы КГ ЭТАЛОН имеют положительный опыт в разрешении конфликтных ситуаций, возникающих при аренде коммерческой недвижимости, и готовы защитить права арендатора:
 
1. Проведем правовой анализ конкретной ситуации, договор аренды, дадим правовую оценку действиям арендодателя, предоставим рекомендации по дальнейшим действиям.
 
2. Поможем урегулировать конфликт на досудебной стадии.
При грамотном составлении претензии и правовом обосновании своей позиции достаточно часто удается урегулировать возникший конфликт в ходе переговоров без инициирования судебного разбирательства.
Незаконное удержание имущества арендодателем также может быть расценено как самоуправство, и в этом случае в отношении виновного лица предусмотрена уголовная ответственность по ст.330 УК РФ.
 
3. Восстановим права арендатора в судебном порядке.
Подготовим все необходимые документы и доказательственную базу для обращения в суд с виндикационным иском на основании ст.301 ГК РФ (истребование имущества из чужого незаконного владения), а также с требованием о взыскании убытков, вызванных незаконным удержанием имущества арендатора.
 
 
            [post_title] => Арендодатель не дает вывезти имущество. Что делать?
            [post_excerpt] => 
            [post_status] => publish
            [comment_status] => closed
            [ping_status] => closed
            [post_password] => 
            [post_name] => uderzhanie-imushhestva-arendatora
            [to_ping] => 
            [pinged] => 
            [post_modified] => 2024-04-04 06:25:44
            [post_modified_gmt] => 2024-04-04 03:25:44
            [post_content_filtered] => 
            [post_parent] => 2
            [guid] => https://www.etalon-cons.ru/?page_id=6209
            [menu_order] => 0
            [post_type] => page
            [post_mime_type] => 
            [comment_count] => 0
            [filter] => raw
        )

    [2] => WP_Post Object
        (
            [ID] => 6125
            [post_author] => 1
            [post_date] => 2023-02-28 01:24:58
            [post_date_gmt] => 2023-02-27 22:24:58
            [post_content] => 
 
Регистрировать в Росреестре необходимо не только долгосрочную аренду (договор аренды на срок более 1 года), но и прекращение аренды.
Но как быть, если арендатор уклоняется от оплаты,  подписания необходимых документов и подачи соответствующего заявления в Росреестр или вовсе пропал? Ведь снятие обременения необходимо арендодателю для дальнейшего полноценного распоряжения недвижимым имуществом.






Ирина Ситнова 
Партнер КГ ЭТАЛОН
 



Получить консультацию




Часто встречающиеся ситуации и рекомендации по их разрешению
 
1. Арендатор не подписывает необходимые документы, но договором аренды предусмотрено право арендодателя на немотивированный отказ от исполнения договора.
 
В данном случае Арендодателю необходимо:
 

	
направить арендатору уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора (при этом важно соблюсти порядок и сроки направления уведомления, согласованные сторонами в договоре аренды);
	
обратиться с заявлением в Росреестр с целью регистрации прекращения аренды и снятия обременения.

 
Важно: при наличии в договоре аренды условия о праве арендодателя на немотивированный отказ от договора в Росреестр достаточно подать только заявление арендодателя о прекращении аренды и снятия обременения*
 
 
2. Арендатор не подписывает необходимые документы, а договором аренды предусмотрено только право арендодателя на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора в случае нарушения арендатором принятых на себя обязательств (например, в случае невнесения арендной платы более 2-х раз подряд).
 
В данном случае Арендодателю необходимо:
 

	
направить арендатору уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора (при этом важно соблюсти порядок и сроки направления уведомления, согласованные сторонами в договоре аренды);
	
обратиться в суд с требованием о признании договора аренды прекратившим свое действие и получить судебное решение;
	
обратиться с вступившим в законную силу решением суда в Росреестр с целью регистрации прекращения аренды и снятия обременения.

 
Важно: при наличии в договоре аренды только условия о праве арендодателя на мотивированный отказ от договора в Росреестр необходимо подать заявление и от  арендодателя и от арендатора о прекращении аренды и снятия обременения*
 
* п. 11 постановления Пленума ВАС от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»
 

Чем будут полезны юристы КГ ЭТАЛОН

	
Консультация юриста по коммерческой недвижимости
	
Правовой анализ договора аренды коммерческой недвижимости с оценкой рисков
	
Разработка договора аренды коммерческой недвижимости с учетом Ваших интересов
	
Судебное разрешение споров по аренде коммерческой недвижимости


            [post_title] => Арендатор не платит: как зарегистрировать прекращения аренды без участия арендатора
            [post_excerpt] => 
            [post_status] => publish
            [comment_status] => closed
            [ping_status] => closed
            [post_password] => 
            [post_name] => arendator-ne-platit-kak-zaregistrirovat-prekrashheniya-arendy-bez-uchastiya-arendatora
            [to_ping] => 
            [pinged] => 
            [post_modified] => 2024-04-04 09:26:18
            [post_modified_gmt] => 2024-04-04 06:26:18
            [post_content_filtered] => 
            [post_parent] => 2
            [guid] => https://www.etalon-cons.ru/?page_id=6125
            [menu_order] => 0
            [post_type] => page
            [post_mime_type] => 
            [comment_count] => 0
            [filter] => raw
        )

)