Без выходных
С 9:00 до 21:00
заказать звонок
129110, г. Москва, м. Проспект Мира, ул. Гиляровского, 57, стр. 1, этаж 3, офис 305
Время работы офиса: с 9.30 до 18.30 пн.-пт.

Что выгоднее: снять помещение или купить? Спойлер: если вы только начинаете бизнес, о покупке лучше не думать

Опубликовано: 30.11.2022
Время на чтение: 5 минут
👁 119

 

Если вы только начинаете свое дело (неважно, проводите ли вы маркетинговые исследования или печете пирожки в цеху), покупать помещение не стоит.

Ссылка Эксперты по недвижимости рассказали, как быть начинающему бизнесу, кто обычно покупает, а кто снимает помещения и почему не нужно бояться аренды.

 
Управлявший партнер

Для начинающей компании — аренда, для крупной — собственность

  • Во-первых, налоговые органы больше внимания уделяют фирмам, у которых есть активы. А помещение в собственности — один из таких активов. В проверках нет ничего такого, но на начальном этапе построения бизнеса в большом количестве они могут притормаживать процесс освоения рынка. Если же помещение в аренде, то интерес к компании меньше.
  • Во-вторых, собственники помещений платят налог на имущество. В 2022 году такой налог не превышает 2,2% в зависимости от региона, но любая экономия, даже самая маленькая, может помочь развиваться начинающему бизнесу.
  • В-третьих, в случае любых изменений на рынке бизнес может спокойно переехать из одной точки в другую. Если же помещение в собственности, то решение вопроса о переезде или расширении займет больше времени.

 

Наконец, малый бизнес в принципе финансово неустойчив и сильно зависит от экономической ситуации на определенном рынке. А в случае банкротства помещение в собственности вообще могут забрать за долги. С арендой такая проблема сразу отпадает.

Чтобы компания развивалась, нужны свободные деньги, которые можно пустить в оборот. Нет никакого смысла вкладываться в помещение, когда эти деньги можно направить в бизнес и в итоге больше заработать. К тому же неизвестно, закроется ли компания через три месяца или проработает тридцать лет. В такой ситуации лишние траты могут подкосить начинающий бизнес.

 

В начале 2022 года в Москве коммерческие помещения сдавали и продавали по ценам:

  • аренда на год — 13 тыс. руб. за кв. метр (это 1100 руб. за кв. метр в месяц);
  • покупка — 103,6 тыс. руб. за кв. метр.

Это средняя ставка для офисных, торговых и производственно-складских помещений.

аренда — 90 тыс. руб. в месяц;

покупка — 7,21 млн руб.

В этом случае помещение отбивается за 12 лет. Лучше эти деньги вкладывать в бизнес, а не в недвижимость.

Коммерческую недвижимость чаще покупают крупные производства и холдинги — берут здания в несколько тысяч квадратных метров и переоборудуют под себя. Такие компании могут сами строить здания, чтобы учесть специфику бизнеса и свои потребности.

Если при аренде действует правило, что чем лучше в помещении ремонт, тем больше арендодатель завышает на него цену, то в случае со своим помещением это не работает.

Еще часто выкупают помещения на стадии строительства: например, когда застраивается жилой или бизнес-комплекс, половину коммерческих помещений раскупают на стадии котлована. Это удобно, так как на начальных этапах строительства цены ниже. Малый бизнес позволить себе такого не может: например, в жилом комплексе на окраине Москвы небольшое помещение в 50 кв. метров обойдется где-то в 8 млн руб. В регионах цены ниже, но все равно высокие.

 

А что делать, если у меня уже есть свое помещение и я хочу открыть бизнес?

Тут надо смотреть и сравнивать доходы от этих активов. Если доход от бизнеса выше, чем платежи по сдаче помещения в аренду, то можно и использовать это помещение под бизнес. Так получится сэкономить на аренде и увеличить прибыль. А если со сдачи в аренду вы получаете больше денег, чем от бизнеса, то выгоднее продолжать сдавать помещение.

 

Аренда зависит от деятельности компании

Обычно при аренде предприниматели боятся, что договор неожиданно расторгнут, они окажутся на улице и потеряют клиентов. Но это не так. Для наглядности разберем несколько ситуаций.

Кажется, что нужно искать деньги и покупать помещение. Но это лишние траты, к тому же неизвестно, пойдет ли бизнес на этом месте. В таких ситуациях рекомендуем заключать долгосрочный договор на пять-семь лет с регистрацией в Росреестре. Если соблюдать условия договора, риска остаться на улице почти не будет. В случае спора можно попробовать договориться, опираясь на условия договора и положения Гражданского кодекса об аренде, а если не получилось, то отстаивать свои интересы в судебном порядке — арендодатели это очень не любят.

Теперь другая история. IT-компания арендует небольшой офис в Бирюлеве — у них мало денег, но крутая команда специалистов. В этом случае нет никакой разницы, где находится офис и как часто компания будет переезжать. Наоборот, собственность лишает мобильности, а аренда позволяет не привязываться к месту. Сегодня маленькая IT-компания работает в Бирюлеве, а завтра — в офисе с панорамными окнами в Москва-Сити.

 

Бывает, что при аренде офиса устраивает оплата, но расходы на коммунальные платежи очень высокие — больше, чем в других бизнес-центрах и офисных зданиях. Или в принципе эксплуатационные расходы (вода, отопление и т. д.) и расходы на пожарную безопасность могут оказаться достаточно большими. А еще услуги управляющих компаний регулярно растут в цене.

Похожая история может произойти и при покупке помещения. Например, цена отдельного здания устраивает, но выясняется, что инженерные коммуникации (такие как электроснабжение) отключены, а подключить их снова стоит дорого. Или помещение купили в старом здании, и через год-два его соберутся сносить, и компания потеряет деньги.

Важно всегда оценивать прямые расходы и сопутствующие вложения и платежи.

Прежде чем покупать или арендовать помещение, зовите юриста, который разбирается в недвижимости. Очевидный совет, но его часто игнорируют. Все дополнительные расходы и возможные проблемы обычно скрыты в договоре и документах на помещения. Юрист найдет их, а вы будете точно знать, сколько платите за свои стены.

 

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

С этой статьей читают:

Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью

Проверка коммерческой недвижимости перед покупкой


Реализованные проекты

Доверитель планировал заключить договор аренды коммерческого помещения и обратился за помощью к специалистам. Юристы КГ ЭТАЛОН проанализировали договор, составили протокол разногласий и указали на существенные риски: незаконные и противоречащие принципам равенства сторон условия договора аренды исключительно в пользу арендодателя; высокую ответственность арендатора по договору; большие штрафные санкции арендатора; необходимость уменьшения... Читать далее
Доверитель, производственная компания, обратился к юристам КГ ЭТАЛОН с целью сопровождения заключения долгосрочного договора аренды имущественного комплекса для размещения своего производства. Задача для юристов – анализ возможности заключения предложенного будущим арендодателем соглашения о намерениях заключить договор аренды недвижимого имущества. Данное соглашение предусматривало обязательство Доверителя перечислить будущему арендодателю авансовый платеж в... Читать далее
Доверитель обратился к нам с целью всестороннего юридического анализа рисков и сопровождения купли-продажи нежилого помещения в бизнес-центре. По результатам анализа рисков Доверитель решил провести сделку с помощью юристов КГ ЭТАЛОН. Сложность проведения данной сделки заключалась в требовании Доверителя провести электронную регистрацию права собственности на нежилое помещение. На тот момент электронная регистрация права собственности была предусмотрена... Читать далее
Перед нашим Доверителем стояла задача в короткие сроки подобрать объект недвижимости в Москве для организации пищевого производства. Юристами КГ ЭТАЛОН были даны Доверителю конкретные и исчерпывающие юридические требования к производственному зданию и соответствующим видам разрешённого использования земельных участков под такими зданиями.  Была проведена большая работа по получению информации и проверке 7-ми... Читать далее

Хочу обсудить с юристом свою ситуацию

Отправьте заявку, чтобы получить бесплатную консультацию.
Наш специалист свяжется с Вами в течение 20 минут.

* - обязательные для заполнения поля

Array
(
    [numberposts] => 3
    [offset] => 0
    [orderby] => rand
    [include] => 
    [exclude] => 6996
    [meta_key] => 
    [meta_value] => 
    [post_type] => page
    [post_mime_type] => 
    [post_parent] => 
    [post_status] => publish
    [suppress_filters] => 1
    [meta_query] => Array
        (
            [relation] => OR
            [0] => Array
                (
                    [key] => hashtag
                    [value] => аренда
                    [compare] => LIKE
                )

            [1] => Array
                (
                    [key] => hashtag
                    [value] => недвижимость
                    [compare] => LIKE
                )

        )

)
Array
(
    [0] => WP_Post Object
        (
            [ID] => 5209
            [post_author] => 1
            [post_date] => 2022-03-15 19:36:31
            [post_date_gmt] => 2022-03-15 16:36:31
            [post_content] => 

С 1 марта вступили в силу поправки в законы, которые касаются оформления недвижимости и проживания в квартирах.

Комментирует 

Партнер КГ ЭТАЛОН 

Артем Бондаренко 

Новые правила пользования жилыми помещениями – муниципальными квартирами.

У нанимателей такого жилья появилась новая обязанность – незамедлительно сообщать наймодателю о том, что в доме что-то неисправно или сломалось какое-то оборудование. Раньше такой обязанности не было. Жильцы могли сообщать о неполадках лишь в случае необходимости.

 

Понятие многоквартирного дома.

Раньше имелась правовая неопределенность при отнесении здания к многоквартирному дому, дому блокированной застройки или индивидуальному жилому дому.

В ЖК РФ внесено понятие многоквартирного дома (ч. 6 ст. 15 ЖК РФ). Многоквартирным домом признаётся здание, состоящее из двух и более квартир и включающее в себя общее имущество. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения или машино-места, которые являются его неотъемлемой конструктивной частью.

 

Индивидуальный жилой дом как объект долевого строительства.

В понятие объекта долевого строительства включен индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

До 1 марта отсутствовало правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства объектов малоэтажного строительства.

Теперь определены условия договора участия в долевом строительстве, состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов и особенности его строительства, порядок передачи застройщиком объекта долевого строительства. Установлены особенности регистрации права на земельный участок и расположенный на нем объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС), а также на имущество общего пользования.

Расширен список документов, которые нужно предоставить для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в отношении ИЖС (ст. 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"):

  • сведения об утверждении проекта планировки территории и проекта межевания территории и о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений об утверждённом проекте межевания территории (учётный номер такого проекта межевания территории в реестре границ);
  • разрешение на строительство;
  • проектная декларация;
  • план создаваемого объекта ИЖС с указанием его местоположения, планируемой площади и каждого из помещений в таком объекте и описанием их технических характеристик.
  • план земельного участка, на котором осуществляется строительство объекта ИЖС, с указанием его площади, условного номера и расположения.

Данное новшество позволит не допустить появления новых проблемных домов и обманутых дольщиков.

 

Региональные центры компетенций по вопросам городской среды (РЦК).

С 1 марта во всех субъектах Федерации должны начать действовать региональные центры компетенций по вопросам городской среды. РЦК призваны улучшить качества среды в городах и поселениях: повысить качество подготовки и реализации проектов развития территорий муниципалитетов, благоустройство общественных пространств, повысить уровень вовлечения граждан, разработка дизайн-кодов, охрана и восстановление территорий и объектов природного, исторического и культурного значения.

Центр компетенций собирает вместе архитекторов, планировщиков, исследователей, администрацию, предпринимателей и местное сообщество.

 

Новшество для жителей Московской области.

С 1 марта оплатить услуги по газификации своего жилья возможно деньгами из регионального материнского капитала. Если дом официально зарегистрирован, а в населённом пункте есть магистральная труба, то газ до границ участка проведут бесплатно. Жильцам потребуется только выбрать нужный пакет оборудования с установкой, оплатить которое можно деньгами из регионального маткапитала.

 

Строительство капитальных жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения.

До 1 марта запрещалось строить капитальные жилые дома на сельхозземлях, а вести фермерское хозяйство не разрешалось на землях ИЖС. Фермеры вынуждены были либо жить рядом со своим хозяйством во временных постройках или же иметь отдельные участки для проживания и сельхозработ.

Новая редакция статьи 77 Земельного кодекса РФ позволяет строить фермерам капитальные жилые дома на землях сельскохозяйственного назначения.

Требования к постройкам на землях сельхозназначения:

  • один жилой дом на один участок;
  • площадь: не более 500 квадратных метров;
  • количество этажей: не более трёх;
  • здание не должно занимать более 0,25% от площади участка.

Законами субъектов РФ могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых такое строительство недопустимо.

 

С этой статьей читают:

Проверка юридической чистоты квартиры

Сопровождение сделки купли-продажи квартиры

Сопровождение покупки загородной недвижимости

Регистрация сделок с недвижимым имуществом

Исправление кадастровых ошибок

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Защита собственников при изъятии земельного участка

Защита права собственности на земельный участок

Разрешение земельных споров

Прирезка земельного участка

[post_title] => Новые правила проживания в квартирах и регистрации недвижимости. [post_excerpt] => [post_status] => publish [comment_status] => closed [ping_status] => closed [post_password] => [post_name] => novye-pravila-prozhivaniya-v-kvartirah-i-registratsii-nedvizhimosti [to_ping] => [pinged] => [post_modified] => 2024-04-04 09:21:22 [post_modified_gmt] => 2024-04-04 06:21:22 [post_content_filtered] => [post_parent] => 2 [guid] => https://www.etalon-cons.ru/?page_id=5209 [menu_order] => 0 [post_type] => page [post_mime_type] => [comment_count] => 0 [filter] => raw ) [1] => WP_Post Object ( [ID] => 5559 [post_author] => 1 [post_date] => 2022-09-01 11:33:20 [post_date_gmt] => 2022-09-01 08:33:20 [post_content] =>

Обзор основных антикризисных мер для бизнеса в 2022 году 

Любым организациям и ИП:

Послабления по проверкам

До конца года отменили плановые проверки (есть исключения), значительно сократили перечень оснований для внеплановых проверок (Постановление Правительства РФ от 10.03.2022 N 336 (ред. от 17.08.2022) "Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля")

В случае нарушения проверяющими моратория, можно направить жалобу через специальный сервис на Госуслугах.

 

Послабления по налогам

ФНС не приостанавливает операции по счетам в течение двух недель с момента направления в банк поручения ФНС на списание и перечисление в бюджет налоговой задолженности (<Письмо> ФНС России от 31.05.2022 N ЕД-26-8/10@).

В конце марта ввели новые налоговые меры поддержки бизнеса (Федеральный закон от 26.03.2022 N 67-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и статью 2 Федерального закона "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации"), в том числе:

  • до конца 2023 года отменили повышенные пени при длительной просрочке;
  • можно перейти на расчет авансов по налогу на прибыль исходя из фактической прибыли и не дожидаясь следующего года;
  • уменьшили число контролируемых сделок;
  • ввели нулевую ставку по НДС для услуг по предоставлению мест для временного проживания в гостиницах и по аренде объектов туристической индустрии;
  • смягчили требования к ускоренному возмещению НДС за 2022 и 2023 годы;
  • отменили повышенные коэффициенты транспортного налога для автомобилей стоимостью от 3 млн до 10 млн руб.

 

Отсрочка по уплате страховых взносов

На 12 месяцев перенесли сроки уплаты страховых взносов:

  • за апрель - июнь для организаций и ИП, основной вид деятельности которых по состоянию на 1 апреля указан в приложении N 1 к Постановлению Правительства РФ от 29.04.2022 N 776 (более 70 видов деятельности, включая строительство, розничную торговлю, грузоперевозки);
  • за июль - сентябрь для организаций и ИП, основной вид деятельности которых по состоянию на 1 апреля указан в приложении N 2 к Постановлению Правительства РФ от 29.04.2022 N 776 (более 30 видов деятельности, включая деятельность в сфере ИТ, производство продуктов и одежды, гостиничные услуги).

Отсрочка не предоставляется организациям, чей код по ОКОПФ есть в приложении N 3 к названному постановлению. В основном это организации государственного и муниципального сектора (ГУП, МУП, госкорпорации, учреждения и т.д.).

Проверить возможность переноса срока уплаты можно с помощью сервиса ФНС (https://service.nalog.ru/mera).

 

Смягчение административной ответственности

1. С 6 апреля вступили в силу следующие поправки в КоАП РФ, смягчающие ответственность (Федеральный закон от 26.03.2022 N 70-ФЗ "О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях"):

  • компанию не наказывают, если за то же нарушение к административной ответственности привлекли ее должностное лицо, работника или управляющую компанию;
  • за несколько нарушений наказывают как за одно, если они выявлены в ходе одного контрольно-надзорного мероприятия и ответственность установлена в одной статье (ее части) КоАП РФ или регионального закона.

2. С 25 июля вступил в силу закон о дополнительных мерах защиты бизнеса при проверках.

Мораторий на банкротство

С 1 апреля ввели мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям кредиторов 9 Постановление Правительства РФ от 28.03.2022 N 497). Он длится 6 месяцев и касается всех организаций, кроме застройщиков по ДДУ, включенных в реестр проблемных активов.

В период действия моратория не допускается возбуждение банкротства по заявлению кредиторов, принудительное списание денег со счетов должника по исполнительным документам а также начисление пеней и неустоек.

 

Снижение эквайринговых комиссий

Центробанк ограничил эквайринговые комиссии в период с 18 апреля по 31 августа (Решение Совета директоров Банка России от 18.03.2022). При приеме оплаты за социально значимые товары и услуги, к примеру, при розничной продаже продуктов питания, комиссия не может быть более 1%

 

Субсидия при трудоустройстве новых работников

1. Работодатели могут получить господдержку при трудоустройстве некоторых категорий граждан (Постановление Правительства РФ от 13.03.2021 N 362). Это, к примеру:

  • уволенные в 2022 году в связи с ликвидацией организации или сокращением штата;
  • работники, находящиеся под риском увольнения;
  • граждане до 30 лет.

Размер субсидии на каждого трудоустроенного - 3 МРОТ, которые увеличат на районный коэффициент и сумму страховых взносов. Первую часть выплаты работодатель получит через месяц после трудоустройства соискателя, вторую - через 3 месяца, третью - через 6 месяцев.

 

Оформление лицензий и разрешений

Если срок действия лицензии или разрешения из списка истек с 14 марта по 31 декабря 2022 года, ее автоматически продлевают на год До конца года не берут пошлину за выдачу и продление лицензий, предусмотренных Законом о лицензировании, и внесение изменений в их реестр. (Постановление Правительства РФ от 12.03.2022 N 353)

 

Поддержка арендаторов земли

Разрешили увеличивать срок договора аренды публичных земельных участков до 3 лет без проведения торгов. Обратиться с таким требованием нужно до 1 марта 2023 года.

До конца года российские производители импортозамещающей продукции могут получить государственную и муниципальную землю в аренду без проведения торгов. Перечень продукции установит субъект РФ (Постановление Правительства РФ от 09.04.2022 N 629 "Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 году").

 

Фиксация размера пеней за просрочку оплаты коммунальных ресурсов

С 28 февраля и до конца года пени начисляют исходя из ключевой ставки ЦБ РФ в размере 9,5%. Послабление касается, например, потребителей воды, газа, электрической и тепловой энергии (Постановление Правительства РФ от 20.05.2022 N 912).

 

Поддержка для участников госзакупок

Появилась возможность менять существенные условия контракта, который заключили до 1 января 2023 года, если из-за непредвиденных обстоятельств его нельзя исполнить (ст. 65.1 федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ).

Если контракт нельзя исполнить из-за санкций:

  • исполнителя не включат в РНП (Постановление Правительства РФ от 21.03.2022 N 417);
  • заказчик обязан списывать неустойки (Постановление Правительства РФ от 10.03.2022 N 340).

Срок расчетов по большинству контрактов составит не более 7 рабочих дней, если закупку объявили с 1 мая 2022 года.

Заказчики до конца года могут не требовать предоставление обеспечения исполнения контракта и гарантийных обязательств.

Заказчики, которые попали под санкции или ограничения, могут проводить закрытые закупки. Перечень таких заказчиков определяет правительство.

В 2022 г. по федеральным контрактам можно предусмотреть аванс в размере до 50%, а при казначейском сопровождении - от 50 до 90% (Постановление Правительства РФ от 29.03.2022 N 505)

 

Участникам ВЭД:

Льготный кредит на закупку приоритетной импортной продукции

Правительство утвердило правила предоставления кредитов по льготной ставке (0,3 х ключевая ставка + 3%) на приобретение продукции из установленного перечня, например, электроники, продовольствия, транспорта, стройматериалов (Постановление Правительства РФ от 18.05.2022 N 895).

Кредит предоставят для финансирования контрактов, заключенных после 1 марта с ценой, эквивалентной 3 млн. руб. и более.

Срок действия льготной ставки составляет:

  • 1 год при закупке продукции;
  • 3 года - для оборудования и средств производства.

 

Послабления при таможенном оформлении

1. До 1 января 2023 года разрешили указывать одну позицию ТН ВЭД при декларировании продукции, которую поставляют в комплекте с компонентом или в разобранном виде. При этом не нужно корректировать решение о классификации, если его выдали до 1 июля 2022 года.

2. До 1 января 2029 года разрешили ввозить компоненты товара в рамках нескольких внешнеэкономических сделок.

3. До конца года упростили ввоз электроники:

  • оформить нотификацию могут в том числе отраслевые ассоциации и некоммерческие организации согласно утвержденному перечню;
  • системообразующие организации могут не представлять таможенным органам сведения о включении нотификации в реестр в отношении комплектующих для промышленного производства электроники и техники.

4. До 1 марта 2023 года продукцию для оборота в РФ можно ввозить без маркировки. В этот же период в качестве маркировки можно использовать не только знак обращения на рынке, но и знак соответствия.

5. Декларантам не нужно подтверждать право использовать сертификаты соответствия и (или) декларации о соответствии требованиям к серийным товарам.

(Федеральный закон от 26.03.2022 N 74-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и о приостановлении действия отдельных положений законодательных актов Российской Федерации")

 

Сделки и расчеты с контрагентами, валютные операции

При ведении ВЭД российские компании и ИП (Указ Президента РФ от 08.08.2022 N 529):

  • не обязаны соблюдать требование о расчетах через счета в уполномоченных банках и переводы электронных денежных средств;
  • не обязаны зачислять полученную от нерезидентов инвалюту на счета в уполномоченных банках;
  • могут производить зачет требований к нерезидентам (обязательств перед ними), замену обязательств нерезидентов новыми обязательствами. Такие сделки не должны противоречить иным указам президента. Кроме того, исключения может установить правительство.

 

Параллельный импорт

Минпромторг утвердил перечень товаров, ввозить которые можно без согласия правообладателей. Он содержит более 50 групп товаров, в частности, электронику, транспортные средства и медицинские инструменты.

На уровне закона исключили любую ответственность за нарушение исключительных прав в случае ввоза товаров из этого перечня (Федеральный закон от 28.06.2022 N 213-ФЗ "О внесении изменения в статью 18 Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

 

Льготы при оформлении сертификата о происхождении товара

До конца года ТПП безвозмездно выдает сертификаты по форме СТ-1, предназначенные для таможенных органов РФ в целях неприменения запрета на вывоз отдельных товаров и оборудования.

В тот же срок действует льготный порядок расчета платы за экспертизу по определению страны происхождения товара для оформления указанных сертификатов (Приказ ТПП РФ от 28.03.2022 N 32 "О выдаче сертификатов о происхождении товара формы СТ-1 для российских таможенных органов на безвозмездной основе")

 

Валютный контроль и ответственность за валютные нарушения

1. С 1 июня по 31 декабря правительство объявило мораторий на валютные проверки со стороны ФНС (Постановление Правительства РФ от 28.05.2022 N 977 "О мерах валютного контроля в условиях внешнего санкционного давления"). Есть исключения. К примеру, мораторий не касается нарушений, которые связаны с действием специальных экономических мер.

2. Временно исключили ответственность за некоторые валютные нарушения, если они вызваны применением санкций со стороны недружественных стран и их объединений. Правило распространяется на правоотношения, которые возникли или возникнут в период с 23 февраля по 31 декабря 2022 года (Федеральный закон от 13.07.2022 N 235-ФЗ "О внесении изменений в статью 15.25 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях")

3. С 24 июля смягчили ответственность по общему составу валютных нарушений (Федеральный закон от 13.07.2022 N 235-ФЗ "О внесении изменений в статью 15.25 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях")

 

С этой статьей читают:

Юридическое сопровождение бизнеса

Сопровождение налоговых проверок

[post_title] => Все антикризисные меры 2022. [post_excerpt] => [post_status] => publish [comment_status] => closed [ping_status] => closed [post_password] => [post_name] => vse-antikrizisnye-mery-2022 [to_ping] => [pinged] => [post_modified] => 2024-04-04 07:07:43 [post_modified_gmt] => 2024-04-04 04:07:43 [post_content_filtered] => [post_parent] => 2 [guid] => https://www.etalon-cons.ru/?page_id=5559 [menu_order] => 0 [post_type] => page [post_mime_type] => [comment_count] => 0 [filter] => raw ) [2] => WP_Post Object ( [ID] => 6327 [post_author] => 1 [post_date] => 2023-06-21 16:29:10 [post_date_gmt] => 2023-06-21 13:29:10 [post_content] =>

 

Передача денег продавцу — главная часть сделки с недвижимостью.  

О чём не принято говорить

Продавец может оказаться в ситуации, когда права на квартиру он уже передаст, а доступ к деньгам по этой сделке не получит как при использовании ячейки, так и при использовании аккредитива.

Почему так может произойти разъясняет юрист КГ ЭТАЛОН по сопровождению сделок с недвижимостью

Антон Асташкин

Юрист КГ ЭТАЛОН

 

1.  Банковская ячейка – это индивидуальный банковский сейф в банке для расчетов по сделке наличными деньгами

Плюсы банковской ячейки: 

  1. В случае отзыва лицензии у банка все деньги сохранятся.
  2. Возможность положить в ячейку для передачи после сделки документы по сделке (акты, расписки, договоры, дополнительные соглашения и др.). 

Опасности: 

  1. Продавец может подделать выписку из ЕГРП, чтобы получить деньги из ячейки, а сама сделка при этом может не состояться, и покупатель останется без денег и недвижимости одновременно.
  2. Банк не несет ответственности за содержимое ячейки — только за ее сохранность и ограничение доступа к ней.
  3. Напоминаем, что использовать ячейку для сокрытия настоящей суммы сделки противозаконно и контрпродуктивно: продавец занижает налогооблагаемую базу, а покупатель в случае расторжения сделки по суду получит только деньги, указанные в документе. 

Что делать:

  1. Заранее убедитесь в наличии свободной ячейки подходящего размера – в самые маленькие ячейки деньги за квартиру могут физически не поместиться (даже 10 млн. это 20 пачек по 5000р.)
  2. Продавцу и покупателю при закладке лично (с помощью кассира банка) необходимо внимательно пересчитать всю сумму и проверить подлинность купюр.
  3. Проверить самостоятельно или поручить проверить юристу (а не просто услышать от менеджера банка!) - внесены ли в договор аренды банковской ячейки Ваши условия по порядку доступа к ней (пример: «одноразовый доступ предоставляется Арендатору 1 при предъявлении им выписки из ЕГРН заверенной печатью МФЦ»).
  4. Продавцу есть смысл арендовать ещё одну ячейку и положить в неё расписку о том, что продавец получил от покупателя деньги. До момента раскрытия основной ячейки, расписка будет храниться во второй ячейке и станет фактором безопасности продавца (неосновательное обогащение покупателя без передачи объекта недвижимости).
  5. Арендуйте ячейку на больший период времени, чтобы в случае приостановки регистрации сделки Росреестром Вам не пришлось бы повторять процедуру закладки.
  6. Обеспечить личную охрану покупателю и продавцу при перевозке денег в банк.

 

2. Аккредитив — это безналичная форма расчета по сделке

Механизм: покупатель открывает счет в банке, перечисляет туда средства в полном объеме, банк замораживает деньги на счёте аккредитива и перечисляет их продавцу только после того, как продавец подтвердит выполнение условий по договору, т е регистрацию перехода права собственности на недвижимость.

Плюсы аккредитива:

  1. Надежность сделки: если право собственности не передано покупателю, то продавец точно не получит свои деньги и они вернутся продавцу.
  2. Аккредитив можно открыть почти в любом офисе банка и даже в мобильном приложении (менеджеры Сбербанка, например, бесплатно пока выезжают прямо к Вам в офис или домой).
  3. Продавец и покупатель в момент сделки могут находиться даже в разных городах.
  4. Низкая стоимость услуги.

Опасности: 

  1. В случае приостановки банком расчетов или отзыва лицензии находящиеся на его счетах средства будут заморожены и гарантированно Вы сможете вернуть только 1,4 млн руб. через ГК АСВ. 

Что делать: 

  1. Тщательно проверить с юристом, какие условия аккредитива зафиксированы в договоре.
  2. Внимательно прочитать все документы, необходимые для раскрытия аккредитива: даже орфографические ошибки и описки могут стать для банка основанием для не раскрытия аккредитива.
  3. Проверить сроки, на которые открывается аккредитив - успеете ли вы за этот временной промежуток закрыть сделку?
  4. Использовать для аккредитивов только крупные банки, у которых точно не отзовут лицензию в ближайшее время.

     

Что нужно поручить проверить юристу по сделкам с недвижимостью и что не сделают по умолчанию риэлторы

  • проверка правового статуса объекта недвижимости и правового статуса продавца/покупателя
  • проверка истории владения объектом и сделок с ним
  • проверка наличия у продавца детей, браков\разводов, родственников в заключении и пропавших без вести
  • анализ текущего и будущего использования земли вокруг дома (планы по сооружению дорог, эстакад и сноса самого объекта – планы застройки меняются быстро, продавец может узнать о будущей стройке и срочно избавляться от объекта)
  • проверка продавца/покупателя по базе должников и судебных дел
  • проверка продавца по базе судебных актов на предмет ограничения дееспособности
  • проверка наличия ареста, залога и иных обременений на объект недвижимости
  • проверка наличия необходимых разрешений для использования объекта недвижимости в Ваших конкретных целях
  • предупреждение и минимизация выявленных юридических рисков
  • участие в переговорах с продавцом/покупателем (чтобы юрист СРАЗУ задал собственникам ВСЕ неудобные и точные вопросы).
  • разработка и правка договоров по конкретным сделкам с недвижимостью;
  • непосредственное сопровождение процесса заключения и исполнения сделки в банке и МФЦ.

 

Читать по теме

Сделки с недвижимостью. Почему риелтора недостаточно?

[post_title] => Банковская ячейка и аккредитив – не гарантия получения денег за квартиру, дом, землю, офис. [post_excerpt] => [post_status] => publish [comment_status] => closed [ping_status] => closed [post_password] => [post_name] => bankovskaya-yachejka-i-akkreditiv-ne-garantiya-polucheniya-deneg-za-kvartiru-dom-zemlyu-ofis [to_ping] => [pinged] => [post_modified] => 2024-04-04 07:10:37 [post_modified_gmt] => 2024-04-04 04:10:37 [post_content_filtered] => [post_parent] => 2 [guid] => https://www.etalon-cons.ru/?page_id=6327 [menu_order] => 0 [post_type] => page [post_mime_type] => [comment_count] => 0 [filter] => raw ) )
×
Оставить заявку
Мы свяжемся с Вами в ближайшее время!
Введите корректное Имя
Докажите, что Вы не робот
×
Оставить заявку
Мы свяжемся с Вами в ближайшее время!
Введите номер телефона Докажите, что Вы не робот
×
Оставить заявку
Мы свяжемся с Вами в ближайшее время!
Введите номер телефона Докажите, что Вы не робот
×
Оставить заявку
Мы свяжемся с Вами в ближайшее время!
Введите корректное Имя Введите корректный номер телефонаДокажите, что Вы не робот
×
×