Как не потерять недвижимость при банкротстве продавца – физического лицаОпубликовано: 26.01.2021Время на чтение: 3 минуты 👁 2 126 СодержаниеЧто такое банкротство физического лица?Большая вероятность оспаривания сделки наступает, если:Последствия оспаривания сделкиСтатистикаНаши рекомендации: С этой статьей читают: г.Москва, м. Алексеевская, ул. 3-я Мытищинская, д,16, стр. 47, 12 этаж, офис 1211Бондаренко Артем Витальевич Партнер Ведущий юрист практики Земля и недвижимостьПолучить консультациюОбщее заблуждение: отобрать по суду недвижимость у добросовестного приобретателя сложно и это случается редко. К сожалению, эта крайне неприятная процедура происходит довольно часто. Что такое банкротство физического лица?Банкротство физического лица – легальное списание долгов с помощью юридических процедур. Процедура не так проста, как её описывают в рекламе, однако количество банкротов-физических лиц постоянно увеличивается.Высокий материальный статус владельца недвижимости (владение бизнесом, руководство организациями) по состоянию на 2021 год является дополнительным фактором риска из-за угрозы субсидиарной ответственности по долгам бизнеса (в т.ч. по налогам бизнеса) для этой социальной группы. Большая вероятность оспаривания сделки наступает, если:Вы приобрели недвижимость ниже рыночной стоимости (отдельная тема для обсуждения – нужна оценка объекта фирмой с лицензией и проч. процедуры);Вы приобретаете недвижимость у физлица, который должен Вам крупную сумму, и Вы знаете о долгах этого физлица перед другими кредиторами. В данном случае также имеет значение стоимость приобретаемой недвижимости.Общий срок оспаривания сделки с недвижимостью – 3 года:В течение этого срока к Вам могут быть предъявлены судебные претензии со стороны кредиторов продавца недвижимости. Последствия оспаривания сделкиВаша сделка по решению суда может быть аннулирована. Продавцу вернут квартиру, а Вас внесут в реестр требований кредиторов, проще говоря – «поставят в общую очередь» за получением долгов банкрота. СтатистикаПо статистике Единого федерального реестра юридически значимых сведений о фактах деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и иных субъектов экономической деятельности (Федресурс) за 2019 год (январь-сентябрь):кредиторы ничего не получили в 65% дел о банкротстве граждан;доля погашенных долгов составляет 3,5 % от всей суммы долга банкрота (2,8% в 2018 г.);управляющие и кредиторы на 37% чаще пытались оспорить сделки должников (1465 принятых заявлений по сравнению с 1071 в 2018 году);доля оспоренных сделок незначительно снизилась до 22,7% (333 оспоренных сделки из 1465 заявлений). В 2018 г. 22,9% (245 оспоренных сделок из 1071 заявления). Простой пример из нашей практики:В Краснодаре квартиру с рыночной стоимостью в 1,2 млн руб. продали за 450 тыс. руб. Продавец и покупатель пытались обосновать низкую стоимость небольшой площадью (30 кв. м), плохим состоянием объекта и необходимостью менять сантехнику. Однако при банкротстве продавца суд отменил сделку. Дело: № 15АП-10843/2017 от 07 декабря 2017 года. Наши рекомендации: подробно исследуйте юридический статус владельца недвижимости;исследуйте продавца на предмет владения и руководства бизнесом, а также аффилированности с проблемными юридическими лицами;включайте в договор дополнительные пункты ответственности продавца;перед покупкой недвижимости проверяйте ее «юридическую чистоту»; приобретайте недвижимость только по рыночной цене;сохраняйте доказательства исполнения сделки (договоры, чеки, расписки и т.д.)отдавайте предпочтение безналичным расчётам;по возможности воздержитесь от приобретения недвижимости у аффилированных с Вами лиц (т.е. лиц, на которых Вы можете формально или неформально влиять или они могут влиять на Вас);заранее обращайтесь к юристам (как минимум – за первичной бесплатной консультацией). Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.С этой статьей читают:Проверка коммерческой недвижимости перед покупкойПроверка юридической чистоты квартирыБанкротство физических лицЗащита от субсидиарной ответственности
