Без выходных
С 9:00 до 21:00
заказать звонок
г.Москва, м. Алексеевская, ул. 3-я Мытищинская, д,16, стр. 47, 12 этаж, офис 1211
Время работы офиса: с 9.30 до 18.00 пн.-пт.
§ Юридические услуги

Юридическое сопровождение аренды

Аренда нового помещения и выезд из старого, на первый взгляд, простая бизнес-задача, с которой постоянно сталкиваются предприниматели. Казалось бы, она выгодна обеим сторонам, но не все так просто!

Аренда коммерческой недвижимости нередко бывает связана с определенными правовыми трудностями, существующими или потенциальными. Задержка оплаты аренды арендатором или неожиданно открывшиеся проблемы, связанные с техническим состоянием коммерческой недвижимостью, разделение ответственности или условия расторжения не отраженные в договоре.

Услуги юриста по коммерческой недвижимости помогут как предотвратить эти проблемы, так и решить их с максимальной выгодой для себя, если они уже есть.

 

Что важно учесть арендатору

  • Назначение помещения. Арендуя коммерческое здание или помещение, в первую очередь необходимо убедиться, что оно действительно подходит для тех нужд, для которых оно будет использоваться. Так, важно, чтобы оно имело коммерческое назначение: использовать жилой дом или квартиру под офис, магазин или салон красоты нельзя. А производство, мастерские, а также центры детского досуга нельзя размещать в подвальных помещениях.
  • Правильность составления договора. В первую очередь речь идет о законности прописанных в нем условий, соответствии их законодательству. Договор, не соответствующий требованиям закона, могут признать незаключенным или недействительным. В таком случае при обращении собственника помещения в суд арендатора обяжут его покинуть. Для бизнеса это огромный риск и потеря вложений, особенно если в помещении был произведен дорогостоящий ремонт, и  адрес уже известен клиентам.
  • Наличие дополнительных документов. В первую очередь это акт приемки-передачи, в котором описывается состояние помещения при заключении сделки, а также при его освобождении. Чем чревато его отсутствие при окончании аренды? Пока не подписан акт приемки-передачи, помещение все еще считается сданным в аренду, а значит, арендодатель может потребовать оплату, хотя фактически недвижимость была свободна.

 

Что необходимо знать, сдавая помещение в аренду

  • Срок и размер оплаты должны быть прописаны в договоре. В ином случае, если арендатор обратится в суд, договор будет считаться незаключенным или недействительным, а значит, всю фактически уплаченную сумму за аренду, которой не было по закону, придется вернуть арендатору.
  • Все договоренности должны быть зафиксированы. Возможность проведения ремонта, сдачи помещения в субаренду, конкретная дата и способ оплаты – все это необходимо зафиксировать в договоре в письменной форме, а не просто устно проговорить с арендатором. В ином случае все, что не оговорено в тексте соглашения при сделке, но не запрещено законом, по умолчанию считается разрешенным: так арендодатель может получить в лучшем случае перекрашенные стены, несмотря на то что был против любых изменений в сданном в аренду имуществе и говорил об этом.

 

Чем Вам поможет юрист

Юрист по аренде коммерческой недвижимости сможет:

  • проверить юридическую чистоту самого объекта недвижимости;
  • обеспечить корректность составленного договора;
  • защитить Ваши интересы при досудебном решении спора, а также в судебном порядке.

Заключение договора аренды должно осуществляться при активном участии обеих сторон сделки. Каждый пункт документа необходимо обговорить, чтобы не возникало претензий в будущем. Заключение договора аренды нежилых помещений — процесс, требующий определенных юридических знаний. Юристы КГ ЭТАЛОН, специализирующиеся на коммерческой недвижимости, проведут анализ договора и предоставят рекомендации, которые помогут исключить или уменьшить правовые и финансовые риски. Стоимость сопровождения заключения договора аренды с участием юристов КГ ЭТАЛОН гораздо меньше, чем потери, которые могут возникнуть при подписании документа, в котором защищены только интересы арендодателя.

 

Услуги КГ ЭТАЛОН, стоимость

Мы готовы представлять интересы как арендодателя, так и арендатора по всем вопросам, связанным с арендой коммерческой недвижимости. Если у вас остались вопросы, связанные с услугами юриста по аренде коммерческой недвижимости, свяжитесь с нами. Юристы КГ ЭТАЛОН проконсультируют по всем аспектам сделки аренды коммерческой недвижимости и обеспечат ее юридическое сопровождение с учетом Ваших интересов.

 

Сопровождение сделок по аренде коммерческой недвижимости
от 25 000 руб.

 

Сheck list при заключении договора аренды коммерческой недвижимости

Перед заключением договора нужно проверить:

  • Добросовестность Арендодателя:

регистрационные данные, финансовое состояние, историю и репутацию, наличие судебных споров и исполнительных производств, в том числе в отношении объекта аренды; наличие банкротного дела.

Важно:  если в отношении Арендодателя (или аффилированных с ним фирм)  возбуждено дело о признании несостоятельным (банкротом), сделка по аренде объекта может быть оспорена.  Если в суде будет оспорено право собственности на объект, собственник, установленный судом, может истребовать объект у Арендатора  из незаконного владения, что приведет к прекращению договора аренды, убыткам и расходам Арендатора.

  • Право собственности Арендодателя на объект аренды:

ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами (договор купли-продажи), свежей Выпиской из ЕГРН на объект недвижимости.

Важно: выписка из ЕГРН содержит информацию о зарегистрированных правах, обременениях, ограничениях в использовании.

  • Право Арендодателя на заключение договора аренды:

Важно:  если на объект аренды оформлено право долевой собственности, договор должен быть заключен со всеми собственниками, либо полномочия на заключение договора должны быть переданы одному из собственников. В противном случае сделка может быть признана недействительной.
Если объект аренды находится в залоге, то перед заключением договора необходимо получить согласие залогодержателя или убедиться, что согласие не требуется. В противном случаее сделка может быть признана недействительной.

Если Вы заключаете договор субаренды, то необходимо получить письменное согласие собственника недвижимости на ее передачу в субаренду. В противном случае договор субаренды может быть признан недействительным, и Вам придется вернуть недвижимое имущество.

  • Статус объекта аренды

Важно:  если объект не стоит на кадастровом учёте, в регистрации договора аренды Вам откажут.  Если целевое назначение объекта установлено как «офисное» или «торговое», использование его для других целей (например, под размещение производственного комплекса или склада) не допускается. Важно проверить целевое назначение объекта не только по сведениям ЕГРН, но и в проекте договора аренды.

  • Арендные платежи:

что включают в себя арендные платежи, каков порядок изменения арендной платы, оговорено ли право Арендодателя на одностороннее изменение арендной платы.

Важно: если договором не установлена периодичность изменения арендной платы, сроки уведомления об изменении арендной платы, ограничение предела увеличения арендной платы, защищаться от недобросовестных действий Арендодателя придется в суде, и это будет непросто.

  • Срок действия договора аренды, продление его срока

Важно:  обратите внимание на срок аренды.

Если договор заключен на срок не менее года, то он подлежит обязательной государственной регистрации. Это  необходимо, чтобы Арендодатель не мог передать в аренду имущество нескольким лицам без их ведома.

Если заключен краткосрочный договор (менее года) и не предусмотрено право Арендатора в одностороннем порядке продлить договор на заранее оговоренных условиях, то Арендодатель при заключении договора на новый срок может произвольно повысить арендную плату и изменить условия договора не в пользу Арендатора;

Если заключен долгосрочный договор (не менее года), то до его государственной регистрации он имеет силу только для сторон договора, но не для третьих лиц, что может привести к невозможности регистрации договора при смене собственника помещения до момента регистрации договора аренды, а также к невозможности реализовать преимущественное право Арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

  • Компенсация расходов Арендатора на отделку и ремонт помещений (неотделимые улучшения)

Важно: если Арендодатель отказывается включать в условия договора компенсацию расходов Арендатора, то необходимо настаивать на включение в договор иных гарантий Арендатора, например, предоставление «арендных каникул». Арендатор должен получить компенсацию расходов на неотделимые улучшения пропорционально оставшемуся сроку аренды, если договор расторгается по инициативе Арендодателя. 

  • Предварительное согласие Арендодателя на ремонтные работы, перепланировку и прочие работы

Важно:  В период действия договора аренды нужно скрупулёзно документировать все юридически значимые действияЕсли договором предусмотрен штраф за производство работ без согласия Арендодателя, и, если даже согласие будет получено позже, Арендодатель вправе будет взыскать с Арендатора штраф.  При отсутствии согласия Арендатор, помимо уплаты штрафа, должен будет привести помещение в первоначальное состояние за свой счет.

 

Для начала процедуры государственной регистрации договора аренды необходимо представить в управление Росреестра или в МФЦ следующий комплект документов:

  • Заявление, составленное по установленной законом форме (однако если документы подаются через МФЦ, подавать заявление не надо);
  • Договор аренды в экземплярах по числу сторон и ещё один экземпляр, который остаётся после регистрации в Росреестре;
  • Нотариально заверенная доверенность, если документы на государственную регистрацию подаются представителем;
  • Не является обязательным, но рекомендуется подавать квитанцию, подтверждающую уплату государственной пошлины.

Важно: При регистрации в ЕГРН указывается срок действия договора аренды. Однако после истечения срока запись об обременении автоматически не погашается. Поэтому, чтобы передать недвижимость в аренду другому лицу, предварительно необходимо подать в Росреестр или через МФЦ заявление о прекращении аренды. В противном случае государственная регистрация нового договора аренды с высокой долей вероятности может быть приостановлена, а затем в регистрации будет отказано.

 

Расторжение договора

Важно:  необходимо ограничить право Арендодателя на односторонний отказ от действующего соглашения только при условии серьезных нарушений со стороны Арендатора и предусмотреть срок уведомления. Предусмотреть право Арендатора на внесудебное одностороннее расторжение договора аренды нежилой недвижимости.

  • Уведомить Арендодателя о досрочном расторжении договора

Важно: Соглашением может быть предусмотрено, что при нарушении срока уведомления Арендатор оплачивает штраф, а также может потерять обеспечительный платеж. Необходимо проверить наличие таких условий в договоре аренды до его подписания.

  • Своевременно подписать акт возврата помещения

Важно:  Арендодатель вправе начислять арендную плату до момента возврата помещения по акту приема-передачи.

Для прекращения аренды нужны следующие документы:

  • Заявление в установленной форме (если документы подаются через МФЦ, подавать заявление не надо);
  • Документы, подтверждающие прекращение аренды, в количестве экземпляров по числу сторон и ещё один экземпляр, который остаётся в Росреестре. Такими документами могут быть передаточный акт о возврате недвижимости арендодателю или соглашение о расторжении договора с передаточным актом.
  • Нотариально заверенная доверенность, если документы на государственную регистрацию подаются представителем;

Государственная регистрация аренды и ее прекращения осуществляется в течение 9 рабочих дней.

 

Позвоните нам по телефону горячей линии +7 (495) 509-41-19

Заполните заявку на бесплатную юридическую консультацию

Напишите электронное письмо на адрес etalon@etalon-cons.ru с описанием ситуации  


Реализованные проекты

Юристами нашей компании было подготовлено исковое заявление от имени арендатора, в связи с уклонением арендодателя от подписания соглашения о расторжении и представлении его в регистрационную службу, не смотря на тот факт, что ранее арендодатель согласился на расторжение договора в указанный арендатором срок. В ходе судебного процесса удалось доказать факт расторжения договора ... Читать далее
Арендодатель обратился в суд с исковым заявлением к арендатору (нашему Доверителю) о взыскании арендной платы за пользование помещением после прекращения договора аренды до момента подписания акта приема – передачи, документально подтверждая факт просрочки возврата имущества. Юристами нашей компании была подготовлена доказательственная база, подтверждающая освобождение арендатором к окончанию срока действия договора ... Читать далее
Прокуратура ЮЗАО г. Москвы обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о привлечении Доверителя к административной ответственности, предусмотренной ч.2 ст.7.24 КоАП РФ. Согласно иску, основанием являлось использование объекта федерального имущества без согласования с Росимуществом. Юристы КГ Эталон объяснили в суде, что при заключении договора аренды нежилого помещения Доверитель не ... Читать далее

Хочу обсудить с юристом свою ситуацию

Отправьте заявку и наш специалист свяжется с Вами в течение 20 минут.

Нажимая кнопку «Отправить», я соглашаюсь с Политикой конфиденциальности и даю своё согласие на обработку персональных данных.

Защита от спама reCAPTCHA. Конфиденциальность - Условия использования.

×
Оставить заявку
Мы свяжемся с Вами в ближайшее время!
Введите корректное Имя
Докажите, что Вы не робот
*Нажимая кнопку «Отправить», я принимаю условия Политики конфиденциальности персональных данных и даю своё согласие Консалтинговой Группе ЭТАЛОН на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».
×
Оставить заявку
Мы свяжемся с Вами в ближайшее время!
Введите номер телефона Докажите, что Вы не робот
*Нажимая кнопку «Отправить», я принимаю условия Политики конфиденциальности персональных данных и даю своё согласие Консалтинговой Группе ЭТАЛОН на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».
×
Оставить заявку
Мы свяжемся с Вами в ближайшее время!
Введите номер телефона Докажите, что Вы не робот
*Нажимая кнопку «Отправить», я принимаю условия Политики конфиденциальности персональных данных и даю своё согласие Консалтинговой Группе ЭТАЛОН на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».
×
Оставить заявку
Мы свяжемся с Вами в ближайшее время!
Введите корректное Имя Введите корректный номер телефонаДокажите, что Вы не робот
*Нажимая кнопку «Отправить», я принимаю условия Политики конфиденциальности персональных данных и даю своё согласие Консалтинговой Группе ЭТАЛОН на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».
×
×