Регистрация договора ипотеки

Сегодня в Москве, как и в других городах, большое внимание приковано к покупке жилья по договору ипотеки. Приобретение жилья в кредит уже давно является распространенной практикой, однако далеко не всегда можно быстро разобраться в условиях оформления кредита.

Юристы Консалтинговой Группы ЭТАЛОН проверят юридическую чистоту объекта недвижимости, разъяснят условия договора ипотеки и осуществят его регистрацию.

Наши специалисты знают различные тонкости в деле оформления договора ипотеки, поэтому помогут оценить, насколько выгодными являются условия сделки. Стоит обратить особое внимание на указанные в договоре ипотеки процентные ставки, сроки выплат и санкции, производимые в отношении заемщика в случае невыплаты кредита. Когда Вы изучаете договор ипотеки, уточните, на каких условиях Вы можете выплатить кредит раньше времени. Если все бумаги оформлены юридически верно, специалисты проверили сделку на предмет «подводных камней», то можно собирать друзей на новоселье. Договор ипотеки оформлен, регулярные выплаты определены, и теперь Вы можете заселяться в новое жилье и постепенно выплачивать кредит.

Это о хорошем… Теперь про жизнь…

Договор ипотеки

При оформлении покупки недвижимости по договору ипотеки, необходимо очень тщательно проверить юридическую чистоту сделки, поскольку в случае признания сделки недействительной или ничтожной возможна потеря и денег, и имущества.

Для надлежащей проверки правильности составления договора ипотеки и его юридической чистоты необходимо осуществить ряд важных действий, направленных на выявление подлинных фактов в отношении той или иной квартиры, земельного участка и/или иного объекта недвижимости.

К числу данных действий относятся:

I. В случае заключения договора ипотеки по кредитованию вторичной сделки с землей и/или недвижимостью:

1. Проверку фактического владельца недвижимости.
2. Проверку наличия предыдущих владельцев недвижимости.
3. Детальную проверку осуществленных ранее сделок. А именно, не были ли нарушены права лиц, участвующих в сделке, были ли получены все необходимые разрешения и/или согласования, правильно ли были оформлены документы, были ли представлены все необходимые доверенности, не было ли фальсифицированных документов, законно ли получено право собственности (или иные права) на недвижимость. Круг вопросов может быть увеличен в зависимости от характера и специфики осуществленных сделок.
4. Проверку данных, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) по данному объекту недвижимости.

II. В случае заключения договора ипотеки по кредитованию строящегося жилья:

1. Проверку права Застройщика на осуществление данных строительных работ. Проверку наличия и надлежащего оформления разрешительной документации.
2. Проверка надлежащего комплекта строительной документации (согласованный всеми надлежащими службами проект, наличие технических условий на подключение соответствующих коммуникаций, договоры с коммунальными и иными службами, наличие специальных согласований (при необходимости)).
3. Проверку надлежащего качества строительной документации (все параметры и согласования должны совпадать друг с другом, все надлежащие сроки должны быть соблюдены, документы должны исключать возможность окончания срока каких – либо важных согласований и иных необходимых документов в течение всего периода строительства).
4. Проверку наличия и надлежащего оформления земельно – правовых отношений.
5. Информационную проверку перспектив соблюдения сроков строительства и возможных неблагоприятных обстоятельств, способствующих их возможному затягиванию.
6. Проверку иных документов и информации, необходимость которой может возникнуть по результатам проведенной работы.
   

После того, как всесторонняя проверка дала положительный результат (в случае получения отрицательного результата имеет смысл отказаться от сделки) можно приступать к составлению договора ипотеки, его анализу и составлению протокола разногласий (если в этом возникнет необходимость).

Требования к договору ипотеки предусмотрены, регулирующими правоотношения, возникающие из вышеуказанного договора. Это Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации».

В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа,  осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Государственная регистрация 

Нормативными документами предусмотрена обязательная государственная регистрация ипотеки.

Для осуществления процедуры государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации необходимы следующие документы:

• Заявление залогодателя или залогодержателя либо уполномоченного им лица;
• Документ, подтверждающий оплату госпошлины (подлинник и копия);
• Документы, удостоверяющие личность (для предъявления) (для физических лиц (включая представителей), а также для представителей юридических лиц);
• Учредительные документы, а также документ, подтверждающий факт внесения сведений в единый государственный реестр юридических лиц (подлинники и копии)*;
• Документ о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика с указанием его ИНН (подлинники и копии)*;
• Документы, подтверждающие полномочия представителя юридического или физического лица (подлинник и копия):
  • доверенность;
  • удостоверение опекуна, попечителя (для попечителей, опекунов несовершеннолетних детей, а также граждан, ограниченных судом в дееспособности или недееспособных);
  • свидетельство об усыновлении (для усыновителей);
• Подлинник договора об ипотеке (в количестве равном числу сторон договора) и его нотариальная копия;
• Подлинники и копии документов, названных в договоре об ипотеке в качестве приложений;
• Кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой (подлинник и копия);
• Подлинник и копия документа, подтверждающего возникновение обеспеченного ипотекой обязательства (в случае, когда право залога возникает не с момента заключения договора об ипотеке, а с момента возникновения основного обязательства);
• Экспликация и поэтажный план жилого помещения, являющегося предметом договора ипотеки, а также план земельного участка (в случае государственной регистрации ипотеки на жилой дом) (подлинник и копия, заверенная органом, выдавшим данные документы);
• Разрешение органов опеки и попечительства – при передаче в залог жилого помещения, собственниками (сособственниками) которого являются несовершеннолетние дети (в случаях, установленных гражданским законодательством РФ), а также граждане, недееспособные или ограниченные судом в дееспособности;
• Подлинник и нотариальная копия закладной (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной);
• Подлинники и копии документов, названных в закладной в качестве приложений;
• Другие документы, подтверждающие основания для совершения сделки, предусмотренные действующим законодательством и необходимые для регистрации (Например: письменное согласие всех сособственников, если предмет договора ипотеки находится в общей совместной собственности; нотариально удостоверенное согласие другого супруга на ипотеку жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности супругов).

На момент представления документов право собственности залогодателя должно быть зарегистрировано в ЕГРП.

* Если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии указанных документов, то возможно представление выписки из единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица.

Анализ договора ипотеки – трудоемкий процесс, требующий огромного количества специальных знаний и возможности оперативного взаимодействия с необходимыми государственными и муниципальными органами.

Консалтинговая Группа ЭТАЛОН успешно помогает своим клиентам избежать «ловушек» договоров ипотеки и «козней» недобросовестных Застройщиков на любой стадии совершения сделки. Предварительный анализ ситуации и документов – бесплтный. Консалтинговая Группа ЭТАЛОН гарантирует профессионализм юристов и неизменность стоимости работ в процессе их выполнении

Позвоните нам по телефону горячей линии 8 (495) 509-41-19

Заполните заявку на консультацию

Напишите электронное письмо на адрес [email protected]

Юрист по недвижимости бесплатно проанализирует Вашу ситуацию и предложит решение Вашей проблемы.