+7 (495) 509-41-19
Заказать звонок
Задать вопрос
20 лет практики
20 лет

практики

26 юристов в штате
26 юристов

в штате

более 100 фирм на сопровождении
более 100 фирм

на сопровождении

более 2000 выиранных дел
более 2000

выигранных дел

20 лет практики
20 лет

практики

26 юристов в штате
26 юристов

в штате

более 100 фирм на сопровождении
более 100 фирм

на сопровождении

более 2000 выиранных дел
более 2000

выигранных дел

§ Юридические услуги

Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью

  • Для благополучного развития практически любой деятельности компании необходимы нежилые помещения (здания): офисные, торговые, складские или производственные.

    Недвижимость – дорогой и ликвидный бизнес-актив. Стоимость недвижимости меньше зависит от текущей политической и экономической коньюнктуры, чем ценные бумаги — традиционный инструмент сохранения активов. Собственная недвижимость снижает операционные издержки любого бизнеса за счёт снижения арендных платежей. В собственную недвижимость не жалко и безопасно вкладывать деньги и улучшать её состояние.

    Все это делает приобретение коммерческой недвижимости разумным шагом для бизнеса.

    Риски при совершении сделок с недвижимостью серьезны и многочисленны.

    Сделка с коммерческой недвижимостью — сложный и многофакторный процесс.

    Вот типичные негативные сценарии сделки для покупателя:

    • Не учтены имеющиеся на момент сделки права третьих лиц:
    •  третьи лица требуют признать сделку недействительной и вернуть недвижимость;
    • недвижимость обременена залогами;
    • у продавца отсутствуют права на земельный участок под зданием, которое он собирается Вам продать;
    •  недвижимость находится в ипотеке или передана другому лицу в аренду.
    • Разные способы оформления передачи недвижимости имеют различные налоговые последствия, бремя которых может оказаться неподъемным для недостаточно информированной стороны с последующей возможностью банкротства.
    • Некорректно составленный договор может породить проблемы с его исполнением и недвижимость может стать объектом многолетнего спора.

     

    Примеры из практики КГ ЭТАЛОН.

    • Клиент хотел купить земельный участок. В процессе оформления сделки продавец намеренно не сообщил о праве собственности на подъездные железнодорожные пути, которые располагались на участке, чтобы впоследствии оспорить сделку. Наши юристы вовремя выявили этот факт, и объект был включен в договор. Клиент купил землю и избежал финансовых потерь от возможного оспаривания сделки.
    • Клиент также хотел купить землю. Однако участок находился в федеральной собственности, а администрация города незаконно распорядилась участком, продав его лицу, с которым клиент хотел оформить сделку. Юристы КГ ЭТАЛОН обнаружили это и клиент вовремя отказался от покупки. В противном случае участок был бы возвращен государству, а клиенту бы вряд ли вернулись деньги.
    • Клиент хотел купить земельный участок для строительства склада в Московской области. В процессе проверки Градостроительной документации в районе, где находился земельный участок, было установлено, что объект находится в водоохранной зоне, в результате чего застроена может быть только его небольшая часть. Клиент отказался от сделки стоимость более 50 млн. рублей, т.к. не смог бы разместить желаемый объект на данном участке.

     

    По данным Росреестра только за 2016 год около 6% сделок с недвижимостью были признаны недействительными.  

     

    Наличие свидетельства о праве собственности на объект недвижимости или Записи в ЕГРН у Продавца недвижимости не означает, что, купив данный объект, Ваше право собственности не будет оспорено в суде и объект не будет изъят.

     

    Наиболее распространенные  причины недействительности сделок:

    • лицо, выдающее себя за собственника фактически не является собственником объекта;
    • лицо, с которым заключается договор, не уполномочено от имени собственника совершать такие сделки;
    • отсутствие одобрения крупной сделки акционерами/участниками общества;
    • отсутствие согласия акционеров/участников на сделку с заинтересованностью;
    • собственник/руководитель компании — физическое лицо лишено дееспособности или ограничено в дееспособности;
    • объект недвижимости обременен правами третьих лиц, находится под залогом или арестован;
    • нарушение норм градостроительной документации, самовольное строительство, несанкционированное переустройство;
    • не соответствующий целям покупателя вид разрешенного использования объекта;
    • ошибки в договоре, в том числе преднамеренные, изменяющие существенные условия;
    • продажа иного объекта, чем было оговорено изначально.

     

    Важно. Как правильно действовать покупателю недвижимости?

    1. Выбрать юриста, который специализируется на сделках с недвижимостью.  Провести с юристом (юристом и руководством юридической фирмы) предварительные переговоры, где юрист должен продемонстрировать знание специфики  и провести обсуждение конкретных реализованных лично им кейсов по таким сделкам. В Консалтинговой Группе ЭТАЛОН такими проектами занимаются два Партнёра 
    1. Осматривать объект сделки лично бенефициару (доверенному лицу) вместе с юристами по недвижимости, которые будут сопровождать сделку. Опытный юрист задаст правильные и «неудобные» для собственника вопросы. Консалтинговая Группа ЭТАЛОН придерживается строгих этических стандартов работы, наша независимость и ответственность закреплена в договоре. Мы работаем только на своего Доверителя и только его интересы мы защищаем. Это означает, что если юристы Консалтинговой Группы ЭТАЛОН придут к выводу, что риски по сделке превышают разумные пределы, Вы будете немедленно оповещены о нашей рекомендации сделку по этому объекту не заключать и наш гонорар будет ограничен именно этой частью работы. 

     

    Преимущества  обращения к юристам КГ ЭТАЛОН:

    • 20 лет практики
    • независимость, отсутствие прямой заинтересованности в заключении сделки (нет процентов от суммы сделки);
    • тщательная проверка юридической чистоты объекта;
    • разработка индивидуального договора  (у риэлторов чаще всего стандартный договор),  который мы готовы защищать в суде;
    • бесплатный предварительный анализ документов и первая консультация
    • информирование о состоянии дел по смс/e-mail/телефону — в течение всего процесса сопровождения сделки.

     

    Этапы сопровождения сделки по приобретению коммерческой недвижимости:

    1.  Предварительный анализ имеющихся документов на объект и договоров, предоставляемых второй стороной(риэлторский, задатка, предварительный договор купли-продажи) еще до их подписания.
    • Выявление заведомо проблемных объектов и возможных рисков.
    1. Проверка юридической чистоты объекта
    • Проверка правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
    • Анализ легитимности владения объектом предыдущего собственника, включая проверку частоты смены собственников, наличия документов, подтверждающих оплату, соответствия уровня цен по предыдущим сделкам среднерыночным значениям, наличия (при такой необходимости) заключений/разрешений антимонопольных (или иных)госорганов;
    • Анализ легитимности создания объекта;
    • Сбор  информации об объекте и о второй стороне договора из альтернативных открытых и закрытых источников, предоставление информации клиенту на условиях конфиденциальности;
    • НОВОЕ!: Выявление предбанкротного состояния компании и/или ее владельцев в свете вступивших в действие в 2017 году изменений по субсидиарной ответственности;
    • Проверка полномочий сторон договора;
    • Проверка ограничений (обременений) объекта: ипотека, аренда, притязания третьих лиц, арест, наличие требований, заявленных в судебном порядке, отметки о возражении в отношении зарегистрированного права;
    • Проверка документов кадастрового учета и соответствия их характеристикам объекта, выявление несогласованных перепланировок или несанкционированных строений и пристроек, использующихся в роли складов или технических подсобок (каждое строение, расположенное на территории объекта, требует регистрации в Росреестре). Проверка надлежащего технического учета объекта и земельного участка под ним, соответствия целевому назначению. Определение объёма работ по необходимой доработке документации, связанной с выявленными недочётами;
    • Проверка, обеспечена ли недвижимость необходимым объемом коммунальных услуг. Недостаточность каких-либо из выделенных объемов могут ограничивать планируемое использование имущества новым собственником. Отсутствие договоров на ресурсы  либо очевидная недостаточность платежей в случае «неофициальных» договоренностей  предыдущего собственника с ресурсоснабжающими организациями влечет риск официального  взыскания платежей с нового собственника.

    РЕЗУЛЬТАТ этапа: Экспертное письменное заключение о юридической чистоте объекта с описанием всех выявленных потенциальных рисков и оценкой объема «доработок».

    1. Участие в переговорах по согласованию условий и схемы сделки, в том числе:
    • Подбор аргументов обоснования снижения цены в связи с выявленными рисками и недостатками оформления документов, требующими проведения дополнительных работ;
    • Помощь в сравнении вариантов оформления сделки с учетом разных налоговых последствий (продажа долей (акций) предприятия/ продажа самого объекта/ продажа предприятия как имущественного комплекса/ реорганизация в форме выделения с последующей продажей долей, и т.д.)
    1. Подготовка сделки:
    • Разработка индивидуального договора с учетом особенностей сделки либо обоснование внесения необходимых изменений  в текст договора, предоставленный второй стороной;
    • Согласование положений договора между сторонами
    1. Проведение сделки:
    • Проверка полномочий  и, при необходимости, удостоверение дееспособности лиц, участвующих в сделке;
    • Проверка документов перед подписанием (договор должен быть в последней согласованной редакции);
    • Проверка оригиналов документов и сверка их с копиями (если оригинал непосредственно приносят на сделку);
    • Консультирование в процессе сделки и подписания документов
    1. Регистрация права собственности.
    • Подготовка и предоставление пакета документов для регистрации права собственности. В отдельных случаях для регистрации законодательством требуется наличие дополнительных документов и разрешений (например, охранного обязательства в случае купли-продажи объекта культурного  наследия);
    • Получение Выписки из единого государственного реестра недвижимости и договора купли-продажи с отметкой о государственной регистрации права собственности.
    1. Завершение сделки
    • Подготовка  передаточного акта  для подписания сторонами
    • Завершение расчетов

     

    Практика по сопровождению сделок с недвижимостью в КГ ЭТАЛОН — одна из самых успешных.

    20 лет мы сопровождаем сделки по купли-продажи, дарения, наследования, мены недвижимого имущества.

    Около 25 млн. долларов США — не потраченные впустую деньги клиентов.

    Около 75 млн. долларов инвестиций в недвижимость вложены с нашим участием.

     

    Юристы Консалтинговой Группы ЭТАЛОН предлагают Вам следующие услуги по сопровождению сделок с недвижимостью:

    • Юридические консультации;
    • Проверка юридической чистоты недвижимого имущества;
    • Проверка контрагента;
    • Участие в переговорах с контрагентом;
    • Анализ правоустанавливающих и иных документов на объект недвижимости;
    • Подготовка пакета документов для регистрации перехода права;
    • Подготовка договора купли-продажи и акта приема-передачи недвижимого имущества;
    • Представление интересов при государственной регистрации недвижимости;
    • Юридическое сопровождение передачи недвижимости.

     

    В случае возникновения споров юристы Консалтинговой Группы ЭТАЛОН готовы представлять Ваши интересы в суде, во всех инстанциях.

     

    Позвоните нам по телефону горячей линии +7 (495) 509-41-19

    Заполните заявку на бесплатную юридическую консультацию на сайте (в нижней части экрана)

    Напишите электронное письмо на адрес etalon@etalon-cons.ru с описанием Вашей проблемы или интересующего Вас вопроса

    Юрист по недвижимости бесплатно проанализирует Вашу ситуацию и предложит решение Вашей проблемы. 

  • Страница находится в стадии наполнения.

Задайте Ваш вопрос юристу

Заполните форму и наш юрист свяжется с Вами в течение 1 часа.

Нажимая кнопку «Отправить», я принимаю условия Политики конфиденциальности персональных данных и даю своё согласие Консалтинговой Группе ЭТАЛОН на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».
×
Заказать звонок
Заполните форму и наш юрист свяжется с Вами в течение 1 часа.
Введите корректное Имя
Докажите, что Вы не робот
*Нажимая кнопку «Заказать звонок», я принимаю условия Политики конфиденциальности персональных данных и даю своё согласие Консалтинговой Группе ЭТАЛОН на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».
×
Выбор способа сотрудничества
Вы выбрали тариф ""
Введите корректное Имя
Докажите, что Вы не робот
*Нажимая кнопку «Отправить», я принимаю условия Политики конфиденциальности персональных данных и даю своё согласие Консалтинговой Группе ЭТАЛОН на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».
×
Заказ услуги юридического сопровождения бизнеса
Вы выбрали тариф ""
Введите корректное Имя
Докажите, что Вы не робот
*Нажимая кнопку «Отправить», я принимаю условия Политики конфиденциальности персональных данных и даю своё согласие Консалтинговой Группе ЭТАЛОН на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».
×
×