Заказать звонок
Задать вопрос
20 лет практики
20 лет

практики

26 юристов в штате
26 юристов

в штате

более 100 фирм на сопровождении
более 100 фирм

на сопровождении

более 2000 выиранных дел
более 2000

выигранных дел

20 лет практики
20 лет

практики

26 юристов в штате
26 юристов

в штате

более 100 фирм на сопровождении
более 100 фирм

на сопровождении

более 2000 выиранных дел
более 2000

выигранных дел

§ Юридические услуги

Регистрация договора аренды.

  • Аренда нового помещения и выезд из старого на первый взгляд — простая бизнес-задача. На рынке аренды коммерческих площадей сложилась ситуация «рынка покупателя» — помещений много и надёжные арендаторы нужны всем. Часть арендаторов эта ситуация ввела в заблуждение и они относятся к договору аренды и сопутствующим документам формально — «у нас хорошие отношения». Арендатор рано или поздно хочет съехать и тут выясняется, что «хорошие отношения» в прошлом и Арендодатель заложил в договор положения, которые не только позволят удержать сумму страхового платежа с Арендатора, но и получить с него дополнительные деньги. 

    Что нужно знать руководителю.

    • На переговорах по аренде должен присутствовать именно Ваш юрист (юрист риэлтора защищает интересы риэтлора, а риэлтору нужна сделка).
    • «Посмотреть договор» перед подписанием недостаточно! В ходе переговоров юрист должен опросить Арендодателя и сравнить содержание его интервью с реальными документами и информацией из гос. органов.
    • Обещания типа «важные документы появятся потом, а Вы пока въезжайте» — ловушка!
    • «Обойдёмся без юриста» — этот дорого. Самый большой ущерб Арендатора по договору аренды, с которым к нам обратился Доверитель — 22 млн. руб. Формула ущерба такова: ущерб = договор аренды без юриста + страховка + смена помещения в рамках территории + недооформленные документы без юриста + пожар. Судимся. Перспективы есть.

    Перед заключением договора нужно проверить:

    • Добросовестность Арендодателя

    Адресные и регистрационные данные, финансовое состояния, историю и репутацию, наличие судебных споров и исполнительных производств, наличие банкротного дела, судебных споров в отношении объекта аренды.

    Важно:  Если в отношении Арендодателя (аффилированных с ним фирм) инициировано возбуждение дела о признании несостоятельным (банкротом), сделка по аренде объекта может быть оспорена.  Если в суде будет оспорено право собственности на объект, собственник, установленный судом, может истребовать объект у Арендатора  из незаконного владения, что приведет к прекращению договора аренды, убыткам и расходам Арендатора.

    • Право собственности Арендодателя на объект аренды

    Ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами, свежей Выпиской из ЕГРН.

    Важно: Выписка из ЕГРН содержит информацию о зарегистрированных правах, обременения, ограничениях в использовании.

    • Право Арендодателя на заключение договора аренды

    Важно:  Если на объект аренды оформлено право долевой собственности, договор должен быть заключен со всеми собственниками, либо полномочия на заключение договора должны быть переданы одному из собственников, в противном случае, сделка может быть признана недействительной.
    Если объект аренды находится в залоге, то перед заключением договора необходимо получить согласие залогодержателя или убедиться, что согласие не требуется, в противном случае, сделка может быть признана недействительной.

    • Статус объекта аренды

    Важно:  Государственную регистрацию договора аренды могут приостановить и отказать в государственной регистрации, если объект не стоит на кадастровом учёте. Если целевое назначение объекта установлено как «офисное» или «торговое», использование его под размещение производственного комплекса не допускается. 

    • Арендные платежи

    Что включают в себя арендные платежи, каков порядок изменения арендной платы, как оговорено право Арендодателя на одностороннее изменение арендной платы.

    Важно: Если договором не установлена периодичность изменения арендной платы, сроки уведомления, ограничение предела увеличения арендной платы, защищаться от недобросовестных действий Арендодателя придется в суде и это будет непросто.

    • Срок действия договора, продление срока

    Важно:  Обратите внимание на срок аренды. Если договор заключен на срок более года, то он подлежит обязательной государственной регистрации. Если заключен краткосрочный договор (менее года) и не предусмотрено право Арендатора в одностороннем порядке продлить договор на заранее оговоренных условиях, то Арендодатель при заключении договора на новый срок может произвольно повысить арендную плату и изменить условия договора не в пользу Арендатора;

    Если заключен долгосрочный договор (более года), то до его государственной регистрации он имеет силу только для сторон договора, но не для третьих лиц, что может привести к невозможности регистрации договора при смене собственника помещения до момента регистрации договора аренды.

    • Компенсация расходов Арендатора на отделку и ремонт помещений

    Важно: Если Арендодатель отказывается включать в условия договора компенсацию расходов Арендатора, то необходимо настаивать на включение в договор иных гарантий Арендатора, например, предоставление «арендных каникул». Арендатор должен получить компенсацию расходов на неотделимые улучшения пропорционально оставшемуся сроку аренды, если договор расторгается по инициативе Арендодателя. 

    • Расторжение договора

    Важно:  Необходимо ограничить право Арендодателя на односторонний отказ от договора только при условии серьезных нарушений со стороны Арендатора и предусмотреть срок уведомления. Предусмотреть право Арендатора на внесудебное расторжение договора.

    В период действия договора аренды нужно скрупулёзно документировать все юридически значимые действия в рамках договора аренды

    • Получать предварительное согласие Арендодателя на ремонтные работы, перепланировку и прочие работы

    Важно:  Если договором предусмотрен штраф за производство работ без согласия Арендодателя и, если даже согласие будет получено позже, Арендодатель вправе будет взыскать с Арендатора штраф, если согласия и вовсе не будет – Арендатор помимо уплаты штрафа, должен будет привести помещение в первоначальное состояние за свой счет.

    • Уведомить Арендодателя о досрочном расторжении договора

    Важно: Договором аренды может быть предусмотрено, что при нарушении срока уведомления, Арендатор оплачивает штраф + Арендатор может потерять обеспечительный платеж.

    • Своевременно подписать акт возврата помещения

    Важно:  Арендодатель вправе начислять арендную плату до момента возврата помещения по акту приема-передачи.

    В соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и статьями 131, 164, 651, 658 Гражданского кодекса РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре  если он заключен на срок не менее 1 (одного) года. Это  необходимо, чтобы арендодатель не мог передать в аренду имущество нескольким лицам без их ведома.

    Для государственной регистрации договора аренды необходимо представить в управление Росреестра или в МФЦ следующий комплект документов:

    • Заявление о государственной регистрации договора аренды (однако если документы подаются через МФЦ, подавать заявление не надо);
    • Договор аренды в экземплярах по числу сторон и ещё один экземпляр, который остаётся после регистрации в Росреестре;
    • Нотариально заверенная доверенность, если документы на государственную регистрацию подаются представителем;
    • Не является обязательным, но рекомендуется подавать квитанцию, подтверждающую уплату государственной пошлины.

    Важно: При регистрации в ЕГРН указывается срок действия договора аренды. Однако после истечения срока запись об обременении автоматически не погашается. Поэтому, чтобы передать недвижимость в аренду другому лицу, предварительно необходимо подать в Росреестр или через МФЦ заявление о прекращении аренды. В противном случае государственная регистрация нового договора аренды может быть приостановлена, а затем в регистрации может быть отказано.

    Для подачи заявления о прекращении аренды нужны следующие документы:

    • Заявление о государственной регистрации договора аренды (однако если документы подаются через МФЦ, подавать заявление не надо);
    • Документы, подтверждающие прекращение аренды в количестве экземпляров по числу сторон и ещё один экземпляр, коорый остаётся в Росреестре. Такими документами могут передаточный акт о возврате недвижимости арендодателю или соглашение о расторжении договора и передаточный акты.
    • Нотариально заверенная доверенность, если документы на государственную регистрацию подаются представителем;

    Государственная регистрация договора аренды и прекращения аренды осуществляется в течение 9 рабочих дней.

    Юристы Консалтинговой Группы ЭТАЛОН окажут услуги по регистрации договоров аренды любого недвижимого имущества на любой стадии оформления.

    Важно: Предварительный анализ документов юристы КГ ЭТАЛОН проведут бесплатно, и только после этого объявят стоимость услуги, которая не изменится в процессе выполнения работ.

     

    Позвоните нам по телефону горячей линии +7 (495) 509-41-19

    Заполните заявку на бесплатную юридическую консультацию на сайте (в нижней части экрана)

    Напишите электронное письмо на адрес etalon@etalon-cons.ru с описанием Вашей проблемы или интересующего Вас вопроса

    Профессиональный юрист бесплатно проанализирует Вашу ситуацию и предложит решение Вашей проблемы. 

  • Юристами нашей компании было подготовлено исковое заявление от имени арендатора, в связи с уклонением арендодателя от подписания соглашения о расторжении и представлении его в регистрационную службу, не смотря на тот факт, что ранее арендодатель согласился на расторжение договора в указанный арендатором срок.

    В ходе судебного процесса удалось доказать факт расторжения договора аренды, ввиду отсутствия в договоре аренды условия об обязательном заключении письменного соглашения о расторжении в виде отдельного документа, а волеизъявление сторон на расторжение договора было доказано уведомлением арендатора и ответным письмом арендодателя на согласие расторжения договора с указанного срока. Более того, было доказано, что на момент рассмотрения настоящего спора, данные помещения уже были переданы арендодателем по договору новому арендатору.

    Арендодатель обратился в суд с исковым заявлением к арендатору, клиенту нашей компании, о взыскании арендной платы за пользование помещением после прекращения договора аренды до момента подписания акта приема – передачи, документально подтверждая факт просрочки возврата имущества.

    Юристами нашей компании была подготовлена доказательственная база, подтверждающая освобождение арендатором к окончанию срока действия договора аренды помещения и извещения арендодателя о готовности помещения к возврату путем оформления акта приема-передачи, тем самым, было доказано уклонение арендодателя от принятия помещения, в результате чего, суд признал иск не подлежащим удовлетворению. 

    Прокуратура ЮЗАО г. Москвы обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о привлечении Доверителя к административной ответственности, предусмотренной ч.2 ст.7.24 КоАП РФ. Согласно иску, основанием являлось использование объекта федерального имущества без согласования с Росимуществом.

    Юристы КГ Эталон объяснили в суде, что при заключении договора аренды нежилого помещения Доверитель не мог предполагать отсутствие согласия собственника на сдачу в пользование спорного объекта. Факт законности действий подтвержается в Протоколе о результатах торгов (в форме открытого конкурса) на заключение договора аренды помещений, расположенных в зданиях федеральной собственности, принадлежащих ГОУ ВПО РГМУ Росздрава на праве оперативного управления. Наши возражения суд счел обоснованными и отказал Прокуратуре ЮЗАО в удовлетворении предъявленного заявления.

Задайте Ваш вопрос юристу

Заполните форму и наш юрист свяжется с Вами в течение 1 часа.

Нажимая кнопку «Отправить», я принимаю условия Политики конфиденциальности персональных данных и даю своё согласие Консалтинговой Группе ЭТАЛОН на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».
×
Заказать звонок
Заполните форму и наш юрист свяжется с Вами в течение 1 часа.
Введите корректное Имя
Докажите, что Вы не робот
*Нажимая кнопку «Заказать звонок», я принимаю условия Политики конфиденциальности персональных данных и даю своё согласие Консалтинговой Группе ЭТАЛОН на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».
×
Выбор способа сотрудничества
Вы выбрали тариф ""
Введите корректное Имя
Докажите, что Вы не робот
*Нажимая кнопку «Отправить», я принимаю условия Политики конфиденциальности персональных данных и даю своё согласие Консалтинговой Группе ЭТАЛОН на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».
×
Заказ услуги юридического сопровождения бизнеса
Вы выбрали тариф ""
Введите корректное Имя
Докажите, что Вы не робот
*Нажимая кнопку «Отправить», я принимаю условия Политики конфиденциальности персональных данных и даю своё согласие Консалтинговой Группе ЭТАЛОН на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».
×
Заказать услугу
Введите корректное Имя
Докажите, что Вы не робот
*Нажимая кнопку «Заказать услугу», я принимаю условия Политики конфиденциальности персональных данных и даю своё согласие Консалтинговой Группе ЭТАЛОН на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».
×
×