Проверка коммерческой недвижимости перед покупкой

Перед заключением сделки покупки коммерческой недвижимости или ее аренды важно оценить ее безопасность – провести проверку юридической чистоты объекта недвижимости. 

Часто бывают ситуации, когда важно присутствие юриста при осмотре недвижимости для ее предварительной правовой проверки. 

Например, здание, стоящее на земельном участке – сложный с технической и юридической точки зрения объект.  Ещё никогда не было ситуации, когда на встрече при осмотре объекта владелец, его главный инженер и юрист ответили бы на все вопросы об объекте. 

Проблема также в том, что исчерпывающего перечня вопросов, который нужно задать представителям продавца, не существует.  Так, торчащие из-под снега рельсы могут означать для завхоза – металлолом, для коммерческого директора – возможность отгружать товар вагонами, а для юриста – возможный сервитут, то есть ограничение владения Вашим участком в будущем.

Если после встречи покупателю всё “вообщем-то нравится” у него попросят залог, т.к. “участок вот-вот уйдёт” и вообще – “какой смысл высылать подробные документы, если Вы ещё не решили”.

Риэлтор заинтересован в том, чтобы покупатель внес залог, т.к. цель риэлтора – сделка. В итоге все смотрят на покупателя и он выкладывает 300-500 тыс. залога за объект, о котором он практически ничего пока не знает. Абсурд? Но ведь так бывает очень часто…

Вывод: реальная ситуация с объектом может отличаться от информации в документах, а это абсолютно недопустимо для покупателя, то есть для Вас. Юрист в такой ситуации сэкономит Вам много сил и средств.

Зачем нужна экспресс – проверка коммерческой недвижимости с выездом на объект

Юридическая проверка коммерческой недвижимости (здания, земельного участка, офисного или складского помещения) с выездом юриста на объект позволяет быстро выявить  его недостатки. 

1. Юрист сразу задаст собственнику недвижимости “неудобные вопросы” про объект.
2. Проанализирует и сравнит правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект (свидетельства, выписки из ЕГРН, договор купли-продажи и проч.).
3. Определит наличие обременений и прав третьих лиц на объект.
4. Определит по документам время на возможное освобождения объектов от арендаторов, арестов, залогов, сервитутов и т.д.
5. Быстро распознает аферистов с помощью уточняющих вопросов и противоречий в ответах разных представителей продавца.

Как понять, что юрист обладает нужной квалификацией?

1. На экспресс-проверку недвижимости выезжают лидеры практики “Земля и Недвижимость” с опытом юридической работы 12-18 лет.
2. Мы присылаем подробное портфолио участников проекта с описанием реализованных проектов и ссылками на судебные документы.

В какой ситуации актуальна экспресс-проверка:

1. У Вас есть на рассмотрении объект недвижимости, который Вам нравится, а продавец требует срочно внести залог.
2. Когда на долгую предварительную проверку времени нет, т.к. Вас торопят с покупкой.
3. Когда нужно участие юриста (дополнительного юриста) на переговорах с анализом документов. 

Результат работы юриста:

• Деликатный опрос сотрудников/руководства продавца, анализ ответов и выводы для покупателя.
• Запрос дополнительных документов на объекты, обременения, коммуникации и т.д.
• Вывод о возможных претензиях со стороны госорганов к объекту.
• Аргументированный вывод о юридическом состоянии объекта.
• Принципиальный аргументированный вывод: рекомендует юрист дальше изучать объект и вносить залог или рекомендует отказаться от приобретения объекта.

Позвоните нам по телефону горячей линии 8 (495) 509-41-19

Заполните заявку на консультацию

Напишите электронное письмо на адрес [email protected]

Юрист или риэлтор?

Как правило, на стадиях переговоров и оформления сделок по купле-продаже недвижимости стороны обращались к помощи риэлторов. В настоящее время все более распространенной практикой становится привлечение юристов вместо риэлторов, что, безусловно, является гораздо более рациональной и правильной тенденцией.

Необходимо помнить, что риэлтор – это эксперт в области продаж, а юрист – эксперт в области права. Риэлтор всегда заинтересован, чтобы сделка состоялась, в этом суть его работы. Юрист же заинтересован в обеспечении юридической безопасности сделки независимо от того, состоится сделка или нет.

Лишь на этом основании выбор очевиден: если Вы хотите быстрых покупок или продаж, то Вам необходим риэлтор, а если Ваша цель – это профессиональная и независимая оценка юридических рисков, обеспечение юридической чистоты сделки, то необходимо привлекать юриста-эксперта по недвижимости.

Зачем нужен юрист на переговорах?

На стадии переговоров потенциальный покупатель лично знакомится с продавцами, у него есть возможность получить более детальную информацию о приобретаемой недвижимости и ее особенностях из первых уст.
Именно поэтому переговоры – это идеальная возможность сразу выявить очевидные риски и отказаться от сомнительного предложения без дальнейшей траты времени и финансовых ресурсов на анализ объекта недвижимости и документов.

Однако риски, очевидные для юриста, специализирующегося на недвижимости, далеко не всегда очевидны для покупателя. Работа юриста на переговорах направлена на выстраивание правильного диалога с продавцом с целью обнаружить подводные камни и исключить возникновение неожиданных проблем при непосредственном заключении сделки и дальнейшем использовании недвижимости новым собственником. Юрист на переговорах задает профессионально точечные вопросы, касающиеся недвижимости, в соответствии с целями покупателя. По итогам переговоров юрист дает свое экспертное заключение относительно безопасности потенциальной сделки и целесообразности перехода к дальнейшим стадиям и действиям, опираясь на цели покупателя: стоит ли входить в сделку или лучше сразу отказаться от нее.

Участие юриста в переговорах – это гарантия экономии времени и финансов при покупке недвижимости, это выявление на ранних стадиях болезненных точек и юридических рисков, а также квалифицированная помощь в их преодолении.

Юристы по недвижимости Консалтинговой Группы ЭТАЛОН являются профессионалами в области недвижимого имущества, обладают экспертными знаниями и богатым опытом участия в переговорах и в сопровождении крупных сделок по покупке недвижимости. Мы готовы участвовать в Ваших переговорах по покупке недвижимости, дать экспертную оценку перспективам сделки и оказать Вам квалифицированную юридическую помощь при покупке недвижимого имущества.

Проверка юридической чистоты коммерческой недвижимости 

Проверка юридической чистоты коммерческой недвижимости — один из важнейших этапов приобретения недвижимости, который включает в себя полный анализ всех юридических аспектов и особенностей приобретаемого объекта недвижимости в целях исключения или минимизации рисков, связанных с покупкой недвижимости.

Во-первых, это дает гарантии отсутствия или минимизации рисков, связанных с предъявлением претензий третьими лицами на приобретаемую недвижимость, с ограничением прав на недвижимость после ее покупки и с признанием сделки купли-продажи недействительной.

Во-вторых, это предельно важно для бизнеса. Недвижимость является основным средством и это долгосрочный вклад в развитие любого бизнеса. Предприниматель, как правило, имеет свои цели и планы по дальнейшему использованию приобретаемой недвижимости, включая сложные инвестиционные проекты, поэтому он должен быть уверен в отсутствии каких-либо ограничений, а также в том, что приобретаемый объект недвижимости может быть свободно использован в его целях.

Недвижимость, особенно коммерческая, это сложный юридический комплекс элементов, который имеет множество нюансов и подводных камней. Самостоятельное изучение приобретаемого объекта недвижимости или поручение этой работы риэлтору занимает большое количество времени и ведет к неоправданно высоким рискам, так как ни предприниматель, ни риэлтор в силу отсутствия профильных юридических знаний, объективно не смогут учесть всех нюансов.

Риски, выявляемые при проверке недвижимости:

1. Продавец недвижимости не обладает полномочиями по ее продаже.

Речь не только о тех случаях, когда продавец по документам не является собственником недвижимости. Здесь также важно проверить наличие полномочий должностного лица, заключающего с Вами сделку, если продавцом выступает юридическое лицо. Типичны случаи, когда сделку совершает бывший генеральный директор продавца или сотрудник, у которого отозвана доверенность на совершение таких сделок.

2. Объект недвижимости находится под залогом или на него наложен арест.

Очевидно, что подавляющее большинство покупателей не стремятся приобрести недвижимость, которая обременена залогом третьего лица или находится под арестом. Риск обращения взыскания на такое имущество предельно высок, а значит, покупатель рискует потерять приобретенный объект. Кроме того, необходимо также проверить, не является ли недвижимость предметом судебного спора.

3. В отношении объекта недвижимости за короткое время было совершенно большое количество сделок.

В таких случаях следует углубленно изучить историю перехода права собственности на объект, так как возможно он выбыл из собственности первого владельца незаконно, и теперь данное имущество перепродают для возложения на покупателя рисков, связанных предъявлением иска об истребовании имущества в пользу первого владельца.

4. Вид разрешенного использования не позволяет покупателю реализовать его планы по использованию недвижимости.

Например, предприниматель хочет приобрести земельный участок для строительства отеля. Однако оказалось, что вид разрешенного использования земельного участка – для промышленного производства. Это не позволит построить покупателю отель. Более того, выяснилось, что территориальная зона, в которой находится земельный участок, не включает в себя такие виды разрешенного использования, как строительство отеля, поэтому поменять вид разрешенного использования не представляется возможным. Соответственно, предприниматель остается у разбитого корыта с ненужным ему земельным участком.

Приведенный перечень является типичным и наиболее распространенным, однако это далеко не все риски, которые могут поджидать Ваш бизнес.

Что входит в экспресс-проверку коммерческой недвижимости?

1. Правовой анализ способа создания объекта;
2. Анализ документальных и правовых особенностей объекта недвижимости, истории владения объектом недвижимости;
3. Правовой анализ законности ранее совершенных сделок с объектом недвижимости;
4. Правовой анализ законности владения объектом недвижимости Продавцом;
5. Правовой анализ полномочий продавца или его представителя на отчуждение объекта недвижимости;
6. Правовой анализ обременений и ограничений в использовании объекта недвижимости;
7. Проверка наличия судебного спора в отношении объекта недвижимости;
8. Анализ возможных последствий приобретения объекта недвижимости.

Реализованные проекты

Проверили юридическую чистоту 7 объектов коммерческой недвижимости в г. Москве для приобретения их в собственность Доверителем с целью организации производства кондитерских и хлебобулочных изделий.

Перед нашим Доверителем стояла задача в короткие сроки подобрать объект недвижимости в Москве для организации пищевого производства. Юристами КГ ЭТАЛОН были даны Доверителю конкретные и исчерпывающие юридические требования к производственному зданию и соответствующим видам разрешённого использования земельных участков под такими зданиями.  Была проведена большая работа по получению информации и проверке 7-ми... Читать далее

Провели юридическую проверку и сопроводили сделку купли-продажи коммерческой недвижимости на 25 млн руб.

Доверитель обратился к нам с целью всестороннего юридического анализа рисков и сопровождения купли-продажи нежилого помещения в бизнес-центре. По результатам анализа рисков Доверитель решил провести сделку с помощью юристов КГ ЭТАЛОН. Сложность проведения данной сделки заключалась в требовании Доверителя провести электронную регистрацию права собственности на нежилое помещение. На тот момент электронная регистрация права собственности была предусмотрена... Читать далее

Защитили Доверителя от покупки проблемного помещения стоматологической клиники, выявив серьезные риски при анализе юридической чистоты объекта.

Доверитель КГ ЭТАЛОН планировал приобрести нежилое помещение в Московской области общей площадью 74 м2 для  стоматологического бизнеса. В рамках оказываемой услуги по сопровождению сделки покупки коммерческой недвижимости юристами КГ ЭТЛАОН был проведен правовой анализ документов и другой информации об объекте и продавце, который выявил факторы риска для покупателя: В отношении застройщика, у которого... Читать далее

Все проекты

Стоимость услуг

Читать по теме:

Сделки с недвижимостью. Почему риелтора недостаточно

Как не потерять недвижимость при банкротстве продавца – физического лица

Часто задаваемые вопросы