26 юристов в штате. Более 100 фирм на сопровождении. Более 2000 выигранных дел.

Это может заинтересовать наших новых клиентов

Юридическая консультация бесплатно
Чтобы не тратить время на поездки и встречи, Вы можете заказать бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас
Честность с клиентами
Стоимость услуг объявляется после бесплатного анализа документов и оценки ситуации и не увеличивается в процессе работы!
Консалтинговая Группа «ЭТАЛОН»
это команда квалифицированных юристов, успешно работающая в Москве с 1997 года

Главная » УСЛУГИ ДЛЯ ФИЗ. ЛИЦ » Финансовые отношения » Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением

Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением

РРаспечатать

Рентой является доход, получаемый с капитала, имущества или земли, не требующий от получателей дохода занятия предпринимательской деятельностью.

Договор ренты является весьма выгодной сделкой для сторон его заключивших. С одной стороны, он предоставляет возможность гражданам получать регулярный и стабильный доход в виде ренты, с другой — позволяет решить, например, жилищные проблемы плательщика ренты.

Легальное определение договора ренты дано в статье 583 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК): по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Таким образом, договор ренты является возмездным (каждая из сторон получает встречное исполнение) и реальным (в результате заключения договора ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты, который вправе его отчуждать сразу же после получения, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором).

Договор ренты заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК). Это является дополнительной гарантией прав для заключающих его сторон, поскольку для каждой из них заключение договора ренты связано с определенной степенью риска.

Нарушение нотариальной формы договора ренты влечет его недействительность. В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК такой договор считается ничтожным.

Важно отметить, что правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 584 ГК, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от  30.12.2012 №  302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Однако отмена государственной регистрации договоров ренты не означает отмену государственной регистрации перехода прав на недвижимость.

Вместе с тем, в случае если договор ренты полностью или частично исполнен стороной, требующей нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения или по объективным причинам не может этого сделать (например, в связи со смертью), такой договор ренты может быть признан действительным по решению суда.

Существенными условиями договора ренты являются:

  • предмет договора — имущество, подлежащее передаче в собственность;
  • размер и форма рентной платы;
  • обеспечение выплаты ренты.

В зависимости от предмета ренты законодатель выделяет следующие способы обеспечения выплаты ренты (ст. 587 ГК):

  • в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом договора ренты, получатель ренты в обеспечение обязательства приобретает право залога на это имущество;
  • в отношении движимого имущества, в том числе денег, являющегося предметом договора ренты, существенным условием договора является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. При невыполнении плательщиком ренты данных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Рассмотрим виды договоров ренты и их особенности:

1. Постоянная рента — договор, по которому рента выплачивается бессрочно.

По данному договору плательщиками ренты могут быть как физические, так и юридические лица, получателями ренты могут быть физические лица, а также некоммерческие организации, если это не противоречит целям их деятельности. Права получателя ренты могут передаваться путем уступки права требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 598 ГК).

Предметом ренты могут быть деньги, размер которых определен договором, а также вещи, выполнение работ или оказание услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Размер рентных платежей не может быть ниже минимального размера оплаты труда (далее — МРОТ), а также подлежит увеличению в случае роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения (ст. 590 ГК).

Срок выплаты постоянной ренты — по окончании каждого календарного квартала, если иное не предусмотрено договором.

Законодатель предусматривает возможность отказа от выплаты ренты путем ее выкупа. Данное право предоставлено как получателю, так и плательщику ренты.

Отказ плательщика ренты от дальнейшей выплаты путем ее выкупа действителен при условии, что он заявлен в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором (статья 592 ГК).

Стоит отметить, что особенность предмета ренты состоит в том, что в договоре можно закрепить положение о том, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

  • плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
  • плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
  • плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
  • недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
  • в других случаях, предусмотренных договором (ст. 593 ГК РФ).

Выкуп постоянной ренты производится по цене, определенной договором постоянной ренты. В случае если выкупная цена постоянной ренты договором не установлена, она определяется по правилам, предусмотренным ч. 2 и 3 ст. 594 ГК:

  • если имущество передавалось за плату, то выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты;
  • если имущество было передано бесплатно, то в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества.

2. Пожизненная рента — договор, по которому рента выплачивается в течение жизни получателя ренты.

По данному договору плательщиками ренты могут быть как физические, так и юридические лица, а получателями ренты только физические лица. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство по выплате ренты прекращается (ч. 2 ст. 596 ГК).

Форма выплаты ренты — денежные суммы, периодически выплачиваемые получателю ренты в течение его жизни.

Срок выплаты пожизненной ренты — по окончании каждого календарного месяца, если законом или договором не предусмотрено иное.

Риск случайной гибели имущества несет плательщик ренты, при этом случайная гибель имущества не освобождают плательщика ренты от выполнения обязательств.

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Это наиболее распространенный вид ренты, согласно которому предметом договора может быть только недвижимое имущество, а рентные платежи могут осуществляться в форме обеспечения потребностей получателя ренты в натуральной форме: обеспечение продуктами питания, одеждой, медикаментами, уход за получателем ренты (если этого требует состояние здоровья гражданина), оплата ритуальных услуг (ст. 602 ГК).

Данный договор является алеаторной сделкой, так как всегда существует риск того, что одна из сторон получит встречное исполнение меньше того, что предоставила.

Договор пожизненного содержания с иждивением, как правило, заключают пожилые люди, часто одинокие, нуждающиеся в уходе. Поэтому законодатель установил определенные гарантии защиты прав и законных интересов для граждан, заключивших договор пожизненного содержания с иждивением:

  1. В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух МРОТ.

Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона от  19.06.2000 г. №  82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» (далее — ФЗ «О МРОТ») исчисление платежей по  гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится с 1 июля 2000 года по 31 декабря 2000 года исходя из базовой суммы, равной 83 рублям 49 копейкам, с 1 января 2001 года исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.

Однако Постановлением Конституционного Суда РФ от  27.11.2008 г. №  11-П «По делу о проверке конституционности части второй статьи 5 Федерального закона „О минимальном размере оплаты труда" в связи с жалобами граждан А. Ф. Кутиной и  А. Ф. Поварнициной» положение ч. 2 ст. 5 ФЗ «О МРОТ» применительно к исчислению платежей по  гражданско-правовым обязательствам, вытекающим из договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 597 и п. 2 ст. 602 ГК), признано не соответствующим Конституции Российской Федерации.

  1. Рента представляет собой обременение недвижимого имущества, которое передано под выплату ренты (ст. 586 ГК). Это означает, что плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Поэтому при отчуждении недвижимости плательщиком ренты его обязательства по выплате рентных платежей переходят на приобретателя имущества, даже в том случае, если он не знал об обременении имущества
  2. В соответствии с ч. 2 ст. 586 ГК лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, поскольку смена плательщика может существенно сказаться на имущественных интересах получателя ренты. Исключить такую ответственность своим соглашением стороны не вправе, но могут усилить охрану интересов получателя ренты, установив солидарную ответственность плательщиков ренты перед ее получателем взамен субсидиарной.
  3. Замена предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах возможна только в случае, если это указано в договоре (ст. 605 ГК).

В судебной практике сложился подход, в соответствии с которым молчаливое принятие получателем ренты денежных средств вместо обеспечения в виде питания, лекарств, ухода, медицинского обслуживания не является достаточным основанием для того, чтобы считать выплату ренты деньгами надлежащим исполнением договора. Так, в ситуации, когда получатель ренты по состоянию здоровья и в силу преклонного возраста нуждался в обеспечении питанием, одеждой, уходом, в медицинском обслуживании, а плательщик ренты не смог представить доказательства того, что после заключения договора получатель ренты желал заменить содержание в натуре на ежемесячные денежные выплаты (отсутствовало дополнительное соглашение сторон, заключенное в той же форме, в какой заключен основной договор, не было иного документа, где могло бы быть выражено соответствующее желание получателя ренты), суд признал непредоставление ежемесячного содержания в натуре существенным, не допустимым по статье 310 ГК РФ односторонним изменением обязательства и нарушением условий договора пожизненного содержания с иждивением (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 октября 2012 г. №  5-КГ12-51).

  1. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. Если имущество было передано за плату, то она должна быть возвращена плательщику ренты с учетом износа имущества, т. е. соответственно уменьшена. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (ст. 605 ГК).

Суды существенным нарушением договора признают невыплату плательщиком рентных платежей в течение нескольких месяцев подряд или выплату в меньшем размере, чем это предусмотрено договором, наличие задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг в течение нескольких месяцев подряд, отсутствие материального обеспечения истца в виде питания, одежды, ухода. Однако, в каждом конкретном случае, при определении того, какие обстоятельства являются существенными, суд исходит из обстоятельств конкретного дела. Поэтому в договоре необходимо максимально подробно описывать объем предоставляемого содержания, права и обязанности сторон, существенные условия нарушения договора.

Еще одной из наиболее частых причин возникновения споров является заявление получателя ренты или его родственников о том, что в момент заключения договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, данное лицо не осознавало тех действий, которые совершает. В результате суд можем признать договор недействительным, а плательщик ренты, который добросовестно исполнял свои обязательства, обязан будет вернуть недвижимое имущество.

Таким образом, как показывает практика, договор ренты является весьма рискованным договором для сторон его заключающих, применение которого на практике вызывает множество вопросов и проблем.

Юристы Консалтинговой Группы Эталон окажут Вам квалифицированную помощь в составлении договора ренты, максимально учитывающего Ваши интересы и позволяющего снизить Ваши риски, а также помогут в разрешении спорной ситуации, которая возникла в результате рентных отношений.



 

Наверх

X
Запись на консультацию




Нажимая кнопку «Запись на консультацию», я принимаю условия
Политики конфиденциальности персональных
данных
и даю своё согласие Консалтинговой Группе
«Эталон» на обработку моих персональных данных,
в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006
№ 152-ФЗ «О персональных данных».